Bor i New York City: Co-ops vs. Lägenheter

Kooperationer vs. Lägenheter: En översikt

Andelslägenheter och kooperativ har likheter men har också unika egenskaper som erbjuder en mängd olika alternativ för invånarna. På många sätt, New York City fastighet marknaden är olik alla andra i USA. En av de största skillnaderna är att lägenheter till salu i NYC är antingen lägenheter eller kooperativ.

På de flesta ställen är lägenheter regeln, men inte i Big Apple. Även om kooperativ överstiger andelslägenheter i NYC-med cirka 75% enligt de flesta uppskattningar-finns fler lägenheter på den aktiva marknaden när som helst.

Låt oss börja med en kort undersökning av skillnaden mellan ett kooperativ och en lägenhet. När du köper en bostadsrätt, din lägenhet, liksom en andel av de gemensamma utrymmena, tillhör dig. När du köper ett kooperativ köper du faktiskt inte din lägenhet; istället köper du aktier i ett företag som är din byggnad. Storleken på din andel beror på storleken på din lägenhet; genom att köpa aktier kan du inta en enhet i kooperativet. Vid stängningen för en lägenhet får du en

handling; vid stängningen för ett kooperativ får du en proprietär hyra.

För det mesta har både andelslägenheter och kooperativ en dörrvakt och en föreståndare i personalen; vissa kommer att lägga till en concierge som kommer att göra allt som de andra två inte gör. De bekvämligheter kan vara lågmäld (kanske bara ett förråd i källaren) eller alltomfattande, till exempel en anlagd terrass, ett biljardrum, ett pianorum, ett visningsrum, ett lekrum för barn och ett gym.

Lägenheter

De nyare stadsdelarna, som tidigare betraktades som extrema men nu betraktas som hippa, är där du hittar lägenheterna. Enligt Gary Malin, president för Citi Habitats, en fastighetsmäklare i New York, "Om det är mer din stil att bo i ett glashus på himlen, kommer du troligen att titta på många lägenheter. Lägenhetsbyggnader blev inte vanliga i New York City förrän på 1970-talet, så de är ofta mer moderna än kooperativ. "

"Eftersom ledig mark för nya lägenhetsbyggnader är begränsad på Manhattan", tillägger Malin, "den nyaste bostadsrätter kommer sannolikt att hittas i kommande och utkantade stadsdelar i Fjärran Östern och Väst Sidor. I Queens och Brooklyn har vi sett många nybyggda lägenheter byggas i tidigare industriområden längs vattnet i Long Island City och Williamsburg, liksom i Downtown Brooklyn. ”

Nedbetalning och pris

Kostnaden kan ofta driva beslutsprocessen för att köpa fastigheter, och lägenheter erbjuder attraktiva handpenning, varvid vanligtvis endast 10% av köpeskillingen krävs. Fastigheter tenderar dock att ha högre priser än kooperativ.

Avslutande kostnader

Stängningskostnaderna på en lägenhet är högre än för ett kooperativ. För detaljer bad vi New York fastighetsadvokat Adam Stone att jämföra de två. Här är vad han kom på. För en lägenhet på 1 miljon dollar med en inteckning på 800 000 dollar, stängningskostnader skulle vara:

• Titelförsäkring för köparen, $ 4500
• Titelförsäkring för långivaren, $ 1000
• Titelsökningar, $700
• Inspelningsavgifter, $700
• New York State herrgårdsskatt, $ 10.000
• New York State inteckningskatt, $ 15,370
• Totalt: $ 32 270 (utan långivares avgifter, som varierar beroende på långivare)

För alla som undrar vad herrgårdsskatten är, förklarar Stone: ”New York State has a överföringsskatt 0,4% av försäljningspriset, som debiteras säljare av någon bostadsfastighet. Den har också en köpares överföringsskatt på 1%, även kallad 'herrgårdsskatt' eftersom den endast gäller bostäder som kostar 1 miljon dollar eller mer.

Månadsavgifter

Andelsägare har en månadsräkning som kallas "gemensamma avgifter", som används för underhåll av byggnaden - gemensamma utrymmen, landskapsarkitektur, betalning av personalen och ofta några av verktygen.

Andelsägare skriver två checkar varje månad (en för byggnadsvård och en för fastighetsskatter) men ofta är lägenhetens sammanlagda summa lägre än andelsägarens underhållsräkning.

Styrelsen

Condo-brädor tenderar att vara mindre krävande än co-op-brädor. Co-ops har en mer långvarig godkännandeprocess, inklusive en intervju. Styrelsen beslutar om en potentiell köpare kan köpa kooperativet.

Enligt Warner M. Lewisof Harkov Lewis -teamet på Halstead Property, "Med en lägenhet kan en byggnad begära ett paket på köparen", säger Lewis, "men det finns ingen intervju, och byggnaden har bara förköpsrätt (dvs antingen måste de godkänna det, eller så måste lägenheten köpa det själva), vilket betyder när du ha ett tecknat kontrakt om inget händer med köparen (eller finansieringen) affären är lika bra som Gjort."

Regler

Lägenheter tenderar att ha färre regler, inklusive begränsningar för användningen av utländska medel för köpet. Lägenheter tillåter internationella investerare att köpa och hyra ut sina lokaler; vanligtvis med vissa varningar, men inga som är betungande. Lägenheter tillåter också att lägenheten kan hyras ut eller hyras ut till en annan part relativt enkelt, jämfört med andrahandsprocessen för kooperativ. Vissa lägenhetsföreningar kan dock införa fler regler än andra. Som ett resultat är det viktigt att potentiella köpare gör sin forskning för att avgöra vad som är tillåtet och vad som inte är tillåtet.

Köparens preferens

Enligt Gary Malin, ordförande för Citi Habitats, "Om du hellre vill marschera i takt med din egen trummis - och du uppskattar flexibilitet - då kan en lägenhet vara ett klokt val för dig. Men förstå att denna frihet har ett pris. Andelslägenheter är nästan alltid dyrare än motsvarande kooperativ. Dessutom, om du regelbundet ser nya ansikten i hissen är ett problem för dig - leta någon annanstans. Hyresgäster kan vara vanliga i lägenhetsbyggnader. Ägare utnyttjar ofta en läns mer liberala politik. ”

Co-Ops

Generellt sett har de äldre, etablerade bostadsområdena en överväldigande mängd kooperativ. Som Gary Malin förklarar: ”Om du gillar historiska fastigheter kommer du sannolikt att hamna i ett kooperativ, eftersom nästan alla förkrigsbyggnader är organiserade på detta sätt. Eftersom co-op-byggnader tenderar att vara äldre än bostadsbyggnader, ligger de ofta på mer centrala platser. Till exempel är nästan alla bostadshus som ligger längs Park Avenue på Upper East Side (en utmärkt plats i varje mått) samarbeten. ”

Nedbetalning och pris

Som med en lägenhet kan beslutet komma till hur mycket du kan spendera och har sparat för en handpenning. Även om det är möjligt att lägga ner bara 10% av köp pris i en lägenhet kan ett kooperativ kräva en mycket högre handpenning-i närheten av 20% till 50% av inköpspriset. Den goda nyheten är att köpeskillingen för ett kooperativ tenderar att vara mindre än lägenheter. Även om priserna kan variera beroende på vilket område det handlar om.

Avslutande kostnader

Enligt New Yorks fastighetsadvokat Adam Stone har ett kooperativ lägre stängningskostnader. I exemplet ovan för en lägenhet, som hade över 32 000 dollar i kostnader, har en kooperation bara $ 10 000 herrgårdskatt. Den väsentliga skillnaden beror på att lägenheten är riktig egendom, medan andelsaktierna är personlig egendom.

"Det kan bara vara semantik för vissa, men inte när man beräknar stängningskostnader", tillägger Stone.

Månadsavgifter

Andelsägare skriver en check i månaden som kallas "underhållsavgifter". I likhet med lägenheter går månadsavgiften till grundläggande underhåll av fastigheten och personal som behövs för att byggnaden ska fungera korrekt. Andelsavgifter tenderar att vara högre än lägenhetsavgifter eftersom avgiften ofta inkluderar minst en del av inteckningen för byggnaden. Även om månadsavgifterna kan variera beroende på byggnadens storlek.

Det är dock viktigt att notera att underhåll och gemensamma avgifter inte är stenade. Varje större kostnad - ett nytt tak, en ny lobby, fler anställda - kan utlösa en bedömning, vilket är något som styrelsemedlemmar beslutar om, och något som sällan kan vändas.

Styrelsen

Som nämnts tidigare har de flesta kooperativa styrelser en rigorös och ofta lång ansökningsprocess som kan kräva köparen för att överlämna ekonomisk information, lämna anställningsverifiering och eventuellt en personlig bakgrund kolla upp.

Warner M. Lewisof Harkov Lewis-teamet på Halstead Property sammanfattar det: ”I ett kooperativ måste du inte bara ha pengar för att köpa lägenheten (eller finansiering för att göra det) måste du också godkännas av styrelsen efter att du har lämnat in en ansökan, som vanligtvis är mycket detaljerad och tidskrävande. Då, med liten eller ingen anledning, kan en köpare avvisas efter intervjun, eller till och med tidigare, bara på grund av något i sitt paket. Jag har haft affärer och sett affärer där det inte finns rim eller anledning till avslag. ”

Regler

Co-op styrelser tenderar att ha fler regler än lägenheter och kan mandat när du kan öva på din trombon, om du kan sätta semesterdekorationer på din dörr och om ditt husdjur kan flytta in med dig. De flesta regler är avsedda att främja harmoni, lugn och samarbetsförmåga.

Men reglerna som avskräcker vissa inhemska köpare, och nästan alla internationella köpare, är samarbetsbegränsningar för andrahandsuthyrning. Policys varierar beroende på byggnad, men i allmänhet när samarbeten tillåter aktieägare att hyra ut sina lägenheter, är det på en begränsad basis, till exempel för ett eller två år av fem. Ägare måste vanligtvis ha bott i fastigheten under en viss tid innan andrahandsuthyrning - i vissa fall så många som tre år. Ägare betalar vanligtvis en avgift för att få hyra ut, och eventuellt andrahandsuthyrare måste fylla i en ansökan och kan bli föremål för en bakgrundskontroll. Styrelsens godkännande är ett måste.

En annan regel för kooperativ som gör köp av internationella individer omöjligt är att det är osannolikt att de accepterar någon vars medel ligger utanför USA.

Enligt Lewis, "Co-ops handlar om att etablera en stabil grupp invånare på lång sikt. Lägenheter verkar inte lika bekymrade över det. "

Köparens preferens

När det gäller att välja dina preferenser uttrycker Gary Malin det på följande sätt:

Co-ops är ett smart val för dem som värdesätter stabilitet och vill plantera rötter i en byggnad. Fråga dig själv helt enkelt: "Håller jag på med det på lång sikt?" Co-ops är mycket mindre övergående än lägenheter, så de är ett bra ställe att bo om du vill lära känna dina grannar. Var bara förberedd på att bli analyserad, petad och knuffad, men förstå att denna process är det som håller ett kooperativ en stabil och anmärkningsvärt säker investering.