Wrap-Around Loan Definition
Vad är ett omlåningslån?
Ett omlåningslån är en typ av inteckning lån som kan användas i ägarfinansieringsaffärer. Denna typ av lån involverar säljarens inteckning på hemmet och lägger till ett ytterligare inkrementärt värde för att komma fram till det totala köpeskillingen som måste betalas till säljaren över tid.
Viktiga takeaways
- Ett omslutningslån är en form av ägarfinansiering där säljaren av en fastighet har en utestående första inteckning som sedan återbetalas delvis av den nya köparen.
- Istället för att ansöka om ett konventionellt banklån tecknar köparen en inteckning med säljaren och det nya lånet används inte för att betala av säljarens befintliga lån.
- Wrap-around-lån kan vara riskabla på grund av att säljaren-finansiären tar på sig hela risken för fallissemang som är förknippad med båda lånen.
Förstå Wrap-Around-lån
Den finansieringsform som ett omlåningslån förlitar sig på används vanligtvis i säljarfinansierade affärer. Ett omlåningslån har samma egenskaper som ett säljarfinansierat lån, men det påverkar säljarens nuvarande inteckning i finansieringsvillkoren.
Säljarfinansiering är en typ av finansiering som gör att köparen kan betala ett kapitalbelopp direkt till säljaren. Säljarfinansieringsaffärer har höga risker för säljaren och kräver vanligtvis högre betalningar än genomsnittet. I en säljarfinansierad affär bygger avtalet på en revers som beskriver villkoren för finansieringen. Dessutom kräver en säljarfinansierad affär inte att huvudmannen byts ut i förväg, och köparen gör avbetalningar direkt till säljaren, vilket inkluderar huvudstol och ränta.
Wrap-around-lån kan vara riskabla för säljare eftersom de tar full risk för lånet. Säljare måste också vara säkra på att deras befintliga inteckning inte inkluderar en alienationsklausul, som kräver att de återbetalar bolåneinstitutet i sin helhet om säkerheten överförs eller om säkerheten säljs. Alienationsklausuler är vanliga i de flesta bostadslån, vilket ofta förhindrar att låneavtal uppstår.
Hur ett omlåningslån fungerar
Wrap-around-lån bygger på ägarfinansieringskonceptet och använder samma grundläggande strukturering. En omslutande lånestruktur används i en ägarfinansierad affär när en säljare har ett återstående saldo att betala på fastighetens första bolån. Ett omlåningslån tar hänsyn till det återstående saldot på säljarens befintliga bolån till dess avtalade bolåneränta och lägger till ett inkrementellt saldo för att nå det totala köpeskillingen.
I ett omlåningslån baseras säljarens grundränta på villkoren för det befintliga bolånet. För att hålla jämna steg måste säljaren åtminstone tjäna räntor som matchar räntan på lånet, som fortfarande måste återbetalas. Således har en säljare flexibiliteten att förhandla om köparens ränta baserat på deras nuvarande villkor. I allmänhet kommer säljaren att vilja förhandla om den högsta möjliga räntan för att kunna betala på den första inteckningen och också tjäna en spread på affären.
Exempel på ett omlåningslån
Låt oss säga att Joyce har en utestående 80 000 dollar på sitt hem med en fast ränta på 4%.
Hon går med på att sälja sitt hem till Brian för 120 000 dollar, som lägger ner 10% och lånar resten, eller 108 000 dollar, med 7%.
Joyce tjänar 7% på 28 000 dollar (skillnaden mellan 108 000 dollar och 80 000 dollar hon fortfarande är skyldig), plus skillnaden mellan 7% och 4% (dvs. 3%) på resterande belopp på 80 000 dollar.