Vad är en hyresförbättring?

Vad är en hyresförbättring?

Termen hyresgästförbättring avser alla ändringar som görs för att anpassa en hyresrätt fast egendom för att tillgodose de specifika behoven hos en specifik hyresgäst. Dessa ändringar och ändringar kan innefatta målning, installation av skiljeväggar, byte av golv eller montering av anpassade armaturer. Förbättringar kan utföras av hyresvärd eller hyresgästen och kan betalas av hyresgästen. Medan den ekonomiska livslängden för de flesta hyresrätterna är mellan fem och tio år, är Internal Revenue Code (IRC) kräver att avskrivningar för sådana förbättringar sker under byggnadens ekonomiska livslängd.

Hur en hyresförbättring fungerar

Hyresförbättringar kallas vanligen hyresgästförbättringar eller utbyggnader. Dessa ändringar görs i allmänhet av hyresvärdar av kommersiella fastigheter och kan tillhandahållas för en befintlig eller ny hyresgäst. Alla ändringar som görs anpassas till de specifika behoven hos en hyresgäst och gör utrymmet mer attraktivt och tilltalande för dem.

Det finns vissa kriterier som måste uppfyllas för att ändringar ska betraktas som förbättringar av hyresrätter. Inre ändringar måste göras för att tillgodose de specifika behoven hos hyresgäst, inklusive något av följande:

• Strukturella ändringar
• Ny gips och golv
• Uppdateringar till belysning, el, tekniska system
• Tillägg av rum, skåp, skiljeväggar
• Hyllor och bänkskivor

Alla ändringar betraktas inte som hyresförbättringar. Ändringar som gjorts för en hyresgäst kvalificerar inte för andra hyresgäster, inklusive deras grannar. Exteriörsbyggnad renoveringar, till exempel landskapsarkitektur, parkeringsreparationer eller takläggning kvalificerar inte heller. Även interiörändringar som uppgraderingar av en byggnads hiss eller HVAC -system anses inte som hyresförbättringar. Det beror på att de inte gynnar en specifik hyresgäst.

När hyra slut, tillhör förbättringarna i allmänhet hyresvärden, om inte annat anges i avtalet. Om hyresgästen kan ta dem måste de ta bort dem utan att skada egendomen.

Typer av hyresförbättringar

Hyresgästförbättring

Denna typ av hyresgästförbättring ger hyresgästen behörighet att övervaka projektet, vilket tar bördan av hyresvärden, särskilt om processen är tidskrävande. Hyresvärden sätter normalt bestämmelser i hyresavtalet som täcker budgeten för hyresgästförbättringen. Detta anges vanligtvis som en klumpsumma eller per kvadratmeter. Hyresvärdar kan antingen betala renoverings-/byggföretaget direkt eller ersätta hyresgästen direkt. Om projektbudgetarna överskrids täcker hyresgästen saldot.

Hyresrabatt

Hyresvärden kan erbjuda hyresgästen hyra rabatter för hyresrätter. Om detta alternativ ingår i hyresavtalet kan hyresgästen få hyresavlastning av någon typ, till exempel en gratis månad eller reducerad hyra för vissa perioder per år. Detta gör att hyresgästen kan spara på platsändringar. Precis som med TIA övervakar hyresgästen projektet och kontrollerar hyresförbättringarna. Hyresgästen är också ansvarig om kostnaderna överstiger budgeten.

Byggnadsstandard

Detta alternativ kallas också en build-out. I det här fallet presenterar hyresvärden ett förbättringspaket eller andra alternativ för hyresgästen. Hyresvärden är vanligtvis den som hanterar projektet, så att hyresgästen får mer tid att ägna åt sin verksamhet. I de flesta fall kan hyresgästerna inte sluta med de ändringar de faktiskt vill hjälpa sina företag växa. Om de väljer att lägga till ändringarna måste de täcka merkostnaden.

Vrid nyckel

Denna typ av hyresrätter förbättras normalt i början av hyresavtalet. I de flesta fall skickas kostnadsberäkningar och planer in av hyresgästen medan hyresvärden är den som övervakar och betalar för allt arbete.

Hyresförbättringsregler

I december 2015 godkände den amerikanska kongressen Skydda amerikanerna från skattehöjningar (PATH) Act, som ändrade och utökade många skattebestämmelser relaterade till avskrivningar, inklusive förbättringar av hyresrätter. Lagförslaget gjorde permanent en skattebesparingsbestämmelse som möjliggjorde 15-årig kostnadsräkning på linjen för kvalificerade hyresförbättringar. Enligt dessa riktlinjer:

• Hyresvärdar och hyresgäster fick inte vara släkt
• Förbättringar kvalificerade sig bara om de gjordes i byggnadens inre med endast den hyresgästen som upptar utrymmet
• Hyresförbättringar krävdes för att slutföras efter tre år efter att byggnaden först togs i bruk

Avgången av Tax Cuts and Jobs Act under 2017 ändrade sättet som hyresvärdar och hyresgäster kan kräva avdrag med förbättringar av hyresrätter. Den nya lagen ändrade några av kraven. Förbättringar måste fortfarande göras i byggnadens inre, vilket innebär förstoringar till byggnader, hissar och rulltrappor, tak, brandskydd, larm- och säkerhetssystem och HVAC -system gör det fortfarande inte kvalificera.

Den kvalificerade förbättringsfastigheten kräver inte längre att båda parter (hyresvärdar och hyresgäster) är oberoende. Det eliminerade också treårskravet och uppgav att alla förbättringar kan göras "efter det datum då fastigheten först togs i bruk", enligt Internal Revenue Service (IRS).

De Lagen om Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) gjorde några justeringar till kvalificerad förbättringsfastighet (QIP) när den godkändes 2020. Lagen innebar en 15-årig återhämtningsperiod för QIP och gjorde det möjligt för filers att kräva första års avskrivningar för alla QIP.

Redovisning för hyresgästförbättringar

IRS tillåter inte avdrag för förbättringar. Men eftersom förbättringar betraktas som en del av byggnaden är de utsatta för avskrivningar. IRS tillåter avskrivning avdrag, så länge dessa villkor är uppfyllda. Den som utför arbetet får ta avskrivningsavdraget, oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen. Den nya skattelagen ökade det högsta tillåtna beloppet till 1 miljon dollar från 500 000 dollar.

Bokföringsexperter föreslår att kostnadsförda eventuella förbättringar som uppgår till mindre än företagets kapitaliseringsgräns under samma period. Om de överstiger detta belopp, bör summan vara versaler och amorteras över hyresperioden eller under den kortare livstiden för förbättringarna.

Hyresförbättring vs. Byggförbättring

Även om de faktiskt kan bygga förbättringar, är hyresgästförbättringar helt annorlunda. Det beror på att de bara verkligen påverkar utrymmet för en specifik hyresgäst. Byggförbättringar, å andra sidan, gynnar alla i fastigheten och förändrar i allmänhet själva byggnadens övergripande struktur.

Exempel på byggförbättringar inkluderar att sätta upp ett nytt tak, asfaltera en uppfart och/eller parkeringsplats, lägga till ett parkeringsplats, renovera lobbyn, lägga till en ny eller reparera en befintlig hiss och uppdatera HVAC -systemet. Som sådan hjälper byggnadsförbättringar att förlänga strukturens totala livslängd.

Exempel på en hyresförbättring

Hyresvärdar kan betala för förbättringar av hyresrätter för att uppmuntra hyresgäster att hyra utrymmen under längre perioder, särskilt i detaljhandeln. Till exempel hyr en företagare en byggnad för sin skivgolfbutik. Hyresvärden kan välja att lägga till fyra väggar till det uthyrda området för att skapa inbyggda displayer och lagringsutrymmen för skivorna. Dessa ändringar betraktas som hyresförbättringar.

Låt oss ta ett annat exempel från detaljhandeln. Ägaren till Store A beslutar att hyra utrymme genom företag B. Butiken har bara fyra väggar och inga andra bekvämligheter. Genom hyresavtalet förhandling, Företag B - hyresvärden - går med på att installera hyllor, en servicedisk för kassaregister och en displayenhet med speciell belysning innan Store A öppnar sina dörrar.

Vanliga frågor om hyresförbättringar

Vad är exempel på förbättringar av hyresrätten?

En hyresförbättring är allt som gynnar en specifik hyresgäst, vanligtvis i en kommersiell fastighet. Detta inkluderar målning, lägga till nya väggar, sätta upp displayhyllor, byta golv och belysning och lägga till kontor, väggar och skiljeväggar.

Vem betalar för förbättringar av hyresrätten?

Hyresvärdar budgetar och betalar för förbättringar genom att erbjuda hyresgästförbättringsersättning eller genom hyresrabatter. De kan också betala genom att erbjuda hyresgästen ett paket med ändringar som de kan välja mellan. Hyresgästen är normalt ansvarig för eventuella merkostnader som går över budgeten.

Är förbättringar av hyresrätterna avdragsgilla?

Du kan inte dra av hyresförbättringar. Men IRS gör det möjligt för husägare att redovisa sina avskrivningar eftersom alla förbättringar som anses vara en del av byggnaden.