Vad är avkastningsunderhåll?

Vad är avkastningsunderhåll?

Avkastningsunderhåll är ett slags förskottsbetalning som gör det möjligt för investerare att uppnå samma avkastning som om låntagaren gjort alla schemalagda räntebetalningar fram till förfallodagen. Det dikterar att låntagare betalar ränteskillnad mellan låneräntan och den rådande marknadsräntan på det förbetalda kapitalet för den period som återstår till lånetiden.

Avkastningsunderhållspremier är utformade för att göra investerare likgiltiga för förskottsbetalning (avveckling av en skuld eller avbetalningslån före dess officiella förfallodag). Dessutom gör refinansiering oattraktiv och oekonomisk för låntagare.

Förstå avkastningsunderhåll

När en låntagare får finansiering, antingen genom att emittera obligationer eller genom att ta ett lån (t.ex. inteckning, autolån, företagslån, etc.) betalas långivaren med jämna mellanrum ränta som kompensation för användningen av sina pengar under en period av tid. Den ränta som förväntas utgör en avkastning för långivaren som beräknar intäkter baserat på räntan.

Till exempel en investerare som köper en 10-årig obligation med 100 000 dollar nominellt värde och en årlig kupongpris på 7%, avser att krediteras årligen med 7% x $ 100.000 = $ 7.000. På samma sätt förväntar sig en bank som godkänner 350 000 dollar till en fast ränta att få räntebetalningar varje månad tills låntagaren slutför bolånebetalningsåren.

Det finns dock situationer där låntagaren betalar av lånet i förtid eller kräver en obligation före förfallodagen. Detta hot om en för tidig återkomst av huvudmannen är känd som risk för förskottsbetalning (i finansiellt språk betyder "förskottsbetalning" avvecklingen av en skuld eller avbetalningslån före dess officiella förfallodag). Varje skuldinstrument bär det, och varje långivare står inför det, till viss del. Risken är att långivaren inte får ränteinkomstströmmen så länge som de räknade med.

För att kompensera långivare om en låntagare betalar tillbaka lånet tidigare än planerat, a förskottsbetalning avgift eller premie, så kallad avkastningsunderhåll, debiteras. Avkastningsunderhållet gör att långivaren kan tjäna sitt ursprungliga avkastning utan att lida någon förlust.

Avkastningsunderhåll är vanligast inom den kommersiella bolånebranschen. Låt oss till exempel föreställa oss en byggnadsägare som har tagit ett lån för att köpa en angränsande fastighet. Det är en 30-årig inteckning, men fem år senare har räntorna sjunkit avsevärt och ägaren bestämmer sig för att refinansiera. Han lånar pengar från en annan långivare och betalar av sin gamla inteckning. Om banken som utfärdade denna inteckning påförde avkastningsunderhållsavgift eller premie, skulle den kunna återinvestera pengarna som återlämnades till dem, plus påföljd belopp, i säkra statskassar och få samma kassaflöde som de skulle om de hade fått alla schemalagda lånebetalningar under hela löptiden lån.

Hur man beräknar avkastningsunderhåll

Formeln för att beräkna en avkastningsunderhållspremie är:

Avkastningsunderhåll = Nuvärde av återstående betalningar på bolån x (ränta - statsskuld)

Nuvärdesfaktorn i formeln kan beräknas som (1 - (1+r)^-n/12)/r.

där r = Treasury yield.

n = antal månader.

Anta till exempel att en låntagare har ett saldo på $ 60 000 kvar på ett lån med 5% ränta. Lånets återstående löptid är exakt fem år eller 60 månader. Om låntagaren bestämmer sig för att betala av lånet när avkastningen på 5-åriga statsobligationer sjunker till 3%kan avkastningsunderhållet beräknas på detta sätt.

Steg 1: PV = [(1 - (1,03)^-60/12) /0.03] x $ 60.000.

PV = 4,58 x $ 60 000.

PV = 274 782,43 dollar.

Steg 2: Avkastningsunderhåll = $ 274 782,43 x (0,05 - 0,03)

Avkastningsunderhåll = $ 274 782,43 x (0,05 - 0,03)

Avkastningsunderhåll = 5 495,65 dollar.

Låntagaren måste betala ytterligare 5 495,65 dollar för att förskottsbetala sin skuld.

Om Treasury räntor gå upp från där de befann sig när ett lån togs, kan långivaren tjäna vinst genom att acceptera det tidiga lånet återbetalningsbelopp och låna ut pengarna till en högre ränta eller investera pengarna i högre betalande statskassa obligationer. I det här fallet finns det ingen avkastningsförlust för långivaren, men det kommer fortfarande att ta ut en förskottsbetalning på huvudbalansen.