Hyresrätt i gemensam definition: Hur TIC fungerar

Vad är hyresrätt gemensamt - TIC?

Bostadsrätt gemensamt är ett arrangemang där två eller flera personer delar äganderätt till en fastighet eller mark. Fastigheten kan vara kommersiell eller bostad. När en gemensam hyresgäst dör, övergår egendomen till den hyresgästens dödsbo. Varje oberoende ägare kan styra lika eller olika procent av den totala fastigheten. Hyresrätten i gemensam partner har också rätt att överlåta sin andel av fastigheten till en förmånstagare som en del av sin egendom. Avtalsvillkor för gemensamma hyresgäster beskrivs i handling, titeleller andra juridiskt bindande äganderättsdokument.

Hur TIC fungerar

När två eller flera personer äger fastigheter som gemensamma hyresgäster ägs alla delar av fastigheten lika mycket av gruppen. Medhyresgästerna kan ha en annan andel av ägarintressena. Till exempel kan Sarah och Debbie var och en äga 25% av en fastighet, medan Leticia äger 50%. Även om andelen som ägs varierar, får ingen individ göra anspråk på äganderätt till någon specifik del av fastigheten.

Hyresrätt i gemensamma avtal kan skapas när som helst. Så en individ kan utveckla ett intresse för en fastighet år efter att de andra medlemmarna har ingått ett hyresavtal. För att återgå till exemplet ovan kan vi säga att Sarah och Leticia ursprungligen ägde 50% av fastigheten. Vid något tillfälle bestämde Sarah sig för att dela sin 50% -del med Debbie som lämnade gruppen med en 25/25/50 delning.

Avtalets medlemmar kan vidare självständigt sälja eller låna mot sin del av ägandet.

Avyttra en TIC

En eller flera medhyresgäster kan köpa ut andra medlemmar för att upplösa hyresrätten gemensamt. Om hyresgästerna skulle utveckla motsatta intressen eller anvisningar för fastighetens användning, förbättring eller vill sälja fastigheten, måste de komma överens om att gå vidare. I de fall en förståelse inte kan uppnås kan en partitionsåtgärd äga rum. Uppdelningsåtgärden kan vara frivillig eller domstolsordnad, beroende på hur väl hyresgästerna arbetar tillsammans.

I ett juridiskt uppdelningsförfarande kommer en domstol att dela fastigheten mellan hyresrätten i gemensamma medlemmar så att varje medlem kan gå vidare separat från andra medlemmar. Känd som en partition i natura är det det mest direkta sättet att dela fastigheten och är vanligtvis den metod som används när medhyresgäster inte är motsatta.

Om bostadsrättshavarna vägrar att arbeta tillsammans kan de överväga att ingå en delning av fastigheten genom försäljning. Här säljs innehavet och intäkterna fördelas mellan hyresgästerna efter deras respektive intressen i fastigheten.

Fastighetsskatter med TIC -fastigheter

Hyresrätten i samförstånd, styrd av tillämplig lag, beskriver vanligtvis konsekvenserna av delat ägande på en fastighets skatter. Kontraktet kommer att beskriva hur skatteskyldighet distribueras kontraktuellt till varje ägare.

Eftersom en hyresrätt i gemensamt avtal inte juridiskt delar ett skifte mark eller egendom, mest beskattning jurisdiktioner kommer inte separat att tilldela varje ägare en proportionell fastighetsskatträkning baserad på deras ägande procentsats. Oftast får de gemensamma hyresgästerna en enda fastighetsskatträkning.

I många jurisdiktioner åläggs en hyresrätt i ett gemensamt avtal solidariskt ansvar på medhyresgästerna. Denna bestämmelse innebär att var och en av de oberoende ägarna kan vara ansvariga för fastighetsskatt upp till hela beloppet av bedömningen. Ansvaret gäller för varje ägare oavsett nivå eller andel av ägandet.

När fastighetsskatten är nöjd kommer medhyresgästerna att dra av den betalningen från sin inkomstskatteavgift. Om beskattningsjurisdiktionen följde solidariskt ansvar kan varje medhyresgäst dra av det belopp som de bidrog med från personliga inkomstskatter. I de län som inte följer detta förfarande kan de dra av en procentandel av den totala skatten upp till sin ägarnivå.

Hyresrätt i gemensam kontra gemensam hyresrätt

Även om de låter lika skiljer sig hyresrätten på flera sätt från en gemensam bostadsrätt. I en gemensam hyresrätt får hyresgäster lika stora andelar av en fastighet med samma handling samtidigt.

En av de huvudsakliga skillnaderna är tillägg eller borttagning av någon medlem från avtalet. I TIC -avtal bryter inte förändringen av medlemmarna avtalet. Med gemensam hyresrätt bryts avtalet om någon av medlemmarna vill sälja sitt intresse.

Till exempel, om en eller flera medhyresgäster vill köpa ut de andra, måste fastigheten tekniskt säljas och intäkterna fördelas lika mellan ägarna. Gemensamma hyresgäster kan också använda den juridiska uppdelningsåtgärden för att skilja fastigheten om innehavet är tillräckligt stort för att rymma denna separation.

En gemensam hyresgästs död

Ytterligare en väsentlig skillnad uppstår vid en medhyresgästs död. Som nämnts tidigare tillåter TIC -avtal överlåtelse av egendom som en del av ägarens dödsbo. I ett gemensamt hyresavtal övergår emellertid egendomsrätten till den efterlevande ägaren.

Med andra ord har gemensamma hyresgäster inga automatiska överlevnadsrättigheter. Om inte den avlidne medlemmens sista testamente anger att deras intresse i fastigheten ska delas mellan de efterlevande ägarna, tillhör en avliden hyresgäst i gemensamt intresse deras egendom. Omvänt, med gemensamma hyresgäster, överförs den avlidne ägarens intresse automatiskt till de efterlevande ägarna. Till exempel, när fyra gemensamma hyresgäster äger ett hem och en hyresgäst dör, hamnar var och en av de tre överlevande med ytterligare en tredjedel av fastigheten.

Äktenskap och fastighetsägande

Vissa stater anger gemensam hyresrätt som standardfastighetsägande för gifta par, medan andra använder hyresrätten i gemensam ägande modell. En tredje modell, som används i cirka 25 stater och District of Columbia, är en hyresrätt i sin helhet (TbyE), där varje make har ett lika och odelat intresse av fastigheten. 

För- och nackdelar med en hyresrätt gemensamt

Att köpa ett hem med en familjemedlem, vän eller affärspartner som hyresgäster gemensamt kan hjälpa individer att komma in på fastighetsmarknaden lättare. Eftersom insättningar och betalningar är delade kan det vara billigare att köpa och underhålla fastigheten än för en individ. Dessutom kan lånekapaciteten effektiviseras om en ägare har en högre inkomst eller bättre ekonomiskt underlag än de andra medlemmarna.

Men vid inteckning av fastigheter som hyresgäster gemensamt, undertecknar vanligtvis alla låntagare dokumenten. Eftersom alla medlemmar tecknar inteckningsdokument kan långivaren i händelse av fallissemang ta besittningen av alla gruppmedlemmar. Även om en eller flera låntagare upphör att ge avgifter till bolånet, måste de andra låntagarna fortfarande täcka betalningarna för att undvika utmätning.

Möjligheten att använda ett testamente för att utse förmånstagare till fastigheten gör att hyresgästen kan kontrollera sin andel. Om en hyresgäst dör utan testamente, kommer deras intresse för fastigheten att gå igenom skifte- en dyr händelse både när det gäller tid och pengar.

De övriga hyresgästerna kan också upptäcka att de nu äger fastigheten med någon de inte känner eller som de inte håller med. Den nya medhyresgästen kan lämna in en partitionsåtgärd, vilket tvingar ovilliga medhyresgäster att sälja eller dela fastigheten.

Exempel på gemensam hyresrätt (TIC)

Kalifornien tillåter fyra typer av delägande som inkluderar gemensam egendom, partnerskap, gemensam hyresrätt och hyresrätt gemensamt. TIC är dock standardformuläret bland ogifta parter eller personer som tillsammans förvärvar fast egendom. I Kalifornien har dessa ägare status som hyresgäster gemensamt om inte deras avtal eller kontrakt uttryckligen anger något annat, bildar ett partnerskap eller gemensam hyresrätt.

Enligt SirkinLaw, en fastighetsjuristbyrå i San Francisco som är specialiserad på delägande.

Fler och fler människor vänder sig till hyresrätter gemensamt... som ett sätt att maximera sin köp- och säljkraft. Dessa arrangemang sänker priserna och ökar valmöjligheten för köpare genom att låta dem samla resurser och köpa mer fastigheter än de annars kunde eller skulle.

I ett blogginlägg från augusti 2018 skriver de att TIC -omvandlingar - förändringen av ägarstrukturen för bostadsrätter till en hyresrätt-har blivit särskilt populärt i storstaden Los Angeles och San Francisco/Oakland områden.

Vanliga frågor

Vad betyder hyresrätt i allmänhet (TIC)?

Termen ”Gemensam hyresrätt” (TIC) avser ett juridiskt arrangemang där två eller flera parter gemensamt äger en fast egendom, till exempel en byggnad eller en mark. Detaljerna i dessa parters arrangemang skulle skilja sig från fall till fall beroende på deras individuella köpekontrakt och juridiska avtal. Men det viktigaste med en TIC är att vardera parten kan sälja sin andel av fastigheten samtidigt som han förbehåller sig rätten till vidarebefordra sin andel av fastigheten till deras arvingar.

Vad är skillnaden mellan en gemensam hyresrätt och en TIC?

En TIC och en gemensam hyresrätt är liknande begrepp, eftersom de båda hänvisar till situationer där två eller flera parter vill äga egendom tillsammans. Den största skillnaden mellan dem är emellertid i hur parterna hanterar en situation där en part behöver sälja sin andel av ägandet. I en TIC kan vardera parten sälja sin andel när som helst, medan i en gemensam hyresrättssituation skulle denna försäljning nödvändigtvis leda till att avtalet upphör.

Vad händer när en av de gemensamma hyresgästerna dör?

En av fördelarna med en TIC är att den klarar ett scenario där en av hyresgästerna dör. I den situationen skulle den nu avlidna hyresgästens ägarandel överföras till den hyresgästens egendom. Det skulle sedan hanteras i enlighet med den avlidne hyresgästens testamente. Under tiden skulle alla överlevande hyresgäster vara fria att fortsätta äga och ockupera fastigheten. Om detta skulle ske i ett gemensamt hyresavtal skulle den överlevande hyresgästen däremot automatiskt ärva äganderätten till den avlidna hyresgästen.