Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) Definition

Vad är CAARMA?

Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) är en 501(c)(3) ideell organisation som försöker reformera omvänd inteckning systemet i USA. Omvända bolån gör det möjligt för personer som är 62 år eller äldre att ta lån säkrad mot deras eget kapital i hemmet. De kan få lånet som ett engångsbelopp, en serie regelbundna månatliga betalningar eller en kredit. De behöver inte betala ner bolånet varje månad, som med en traditionell inteckning. Istället – så länge de betalar husägares försäkringar, skatter och håller hemmet i gott skick – förfaller lånet först när de säljer huset, flyttar därifrån eller dör. Vid den tidpunkten måste lånet betalas tillbaka i sin helhet, tillsammans med räntor och avgifter, antingen av husägaren eller deras arvingar. Tyvärr kan detta ofta bara göras genom att sälja huset.

Konsumentförespråkare ser systemet som moget för rovlån och bedrägerier som utnyttjar äldre människor, som kanske inte kan förstå villkoren för de lån de tecknar.

Det kan också påverka deras arvingar negativt, som kan förlora sitt förväntade arv på grund av att de inte är förskyllade.

CAARMA säger att det finns för att göra home equity konverteringslån (HECM) program som drivs av Federal Housing Administration (FHA) "lämplig, säker och smart." HECM är federalt försäkrade och den vanligaste formen av omvänd inteckning i USA. CAARMA vill i slutändan minska antalet HECM utmätningar och gör FHA Mutual Mortgage Insurance Fund (MMIF)-som försäkrar alla bolån som är garanterade av FHA - mer hållbara.

Förstå CAARMA

Sandy Jolley, en Kalifornien-baserad finansiell konsult, whistleblower och konsumentförespråkare, grundade CAARMA 2015. Advokatarbetet härrörde från smärtsamma personliga erfarenheter för Jolley, efter att hennes föräldrar togs in av ett underprissatt omvänd inteckning.

CAARMA menar att det omvända bolånesystemet inte passar äldre människor eller den federala regeringen. Många av dem som tecknar omvända inteckningar kanske inte är medvetna om de specifika villkoren som de går med på eller de långsiktiga konsekvenserna av ett omvänt inteckningslån. Till exempel kommer ungefär hälften av överlevande icke-lånande makar inte att kunna bo kvar i sitt hem efter att den lånande maken dör, enligt en siffra som citeras på CAARMAs webbplats.

Dessutom påpekar CAARMA att MMIF, som täcker FHA: s HECM, är "14,5 miljarder dollar i minus." Detta kan dock mildras något av den senaste rapporten om MMIF från U.S.A. Department of Housing and Urban Development (HUD), som noterade ett positivt finansiellt resultat för HECM-portföljen för första gången sedan 2015, på grund av hemuppskattning nationellt.

CAARMA har lanserat flera opinionsbildningsinitiativ, inklusive åtgärdsbrev till låntagare avsedda att förklara villkoren och kraven för omvända inteckningar. Gruppen har också lobbat på federala myndigheter. 2020 skickade CAARMA ett brev till Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), den federala byrån som övervakar kreditföreningar, uttrycker motstånd mot ett förslag som skulle ha gjort ändringar i 1977 Community Reinvestment Act (CRA). Det brevet, undertecknat av Jolley, hävdade att det skulle ha varit hänsynslöst att göra nya regler under pandemin, eftersom det är okänt hur dessa regleringar kommer att påverka den bredare ekonomin. Istället, hävdade CAARMA, borde CRA tillåta större gemenskapsinsatser i återinvesteringar.

Exempel på omvänd inteckningsmissbruk

Jolleys föräldrar, Pat och Dick Hickerson, blev lurade till att skriva på ett omvänt lån som de inte behövde, enligt CAARMAs partnersajt, Elder Financial Terrorism. Efter att hennes pappa, Dick, fick veta att han var döende i metastaserande cancer, nekades paret täckning för långtidsvård försäkring på grund av sjukdomshistoria, inklusive det faktum att Pat, Jolleys mamma, led av Alzheimers sjukdom. Dick svarade på en tv-reklam med skådespelare som hyllade fördelarna med omvända inteckningar (ingen av som gällde dem, noterar webbplatsen), och en säljare kom omedelbart och fick dem att skriva på för en reversering inteckning. Dem hade en HUD-rådgivningssession över telefon utan verifiering av deras förmåga att förstå vad som hände. Till slut såldes fastigheten ut från familjen efter att Dick dog utan att ge familjen en chans att köpa tillbaka fastigheten.

Jolley själv har blivit erkänd som en whistleblower mot företaget som hon säger utnyttjade sina föräldrar. År 2017 tilldelade den amerikanska regeringen Jolley 1,6 miljoner dollar, det högsta tillåtna enligt Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act av 1989, för hennes inblandning i whistleblowing-verksamhet mot låneserviceföretaget Financial Freedom. Det företaget drevs av Steven Mnuchin, känd i media under sitt smeknamn "Foreclosure King", som var VD för OneWest Bank, som ägde Financial Freedom. Mnuchin skulle senare bli chef för det amerikanska finansdepartementet under Donald J. Trumps administration. Financial Freedom gick med på att betala den federala regeringen mer än 89 miljoner dollar för att reglera falska anspråk relaterade till omvända inteckningar.

Bedrägerier vs. Predatory Reverse Mortgage

Omvända bolån erbjuder en målrik miljö för bedragare och rovlångivare, vilket innebär att husägare som överväger dem måste vara vaksamma. En utredning från 2019 av USA idag hävdade att riskfyllda omvända bolån har ställts till äldre människor som riskfria pengar, särskilt i kölvattnet av Stor lågkonjunktur.

Ett ökande antal av dessa bolån har fallerat under de senaste åren, från 2 % av uppsägningarna av lån 2014 till 18 % 2018. Detta beror mest på att låntagare inte uppfyller kraven på beläggning eller betalar sina skatter och/eller försäkringar, enligt information från en rapport från 2019 från U.S. Government Accountability Office.

Det har också förekommit direkta bedrägerier. Det är vanligt att man riktar in sig på äldre människor genom TV- och radioannonser, investeringsseminarier, skyltar, hemposter eller lokala kyrkor. Bedragarna övertygar husägaren att tillåta dem att ta ut en HECM i husägarens namn. De betalar sedan husägaren en avgift samtidigt som de behåller det mesta av pengarna som genereras till dem själva.

En annan bluff kan uppstå när en bedräglig värdering görs som blåser upp värdet på bostaden. Med den förhöjda uppskattningen kommer förövarna av bluffen att försöka övertyga ägaren att ta ett omvänt inteckningslån: lånet kommer också att blåses upp baserat på den falska uppskattningen. Om de lyckas övertyga ägaren att ta ett omvänt inteckningslån kommer bedragarna att lämna in pappersarbetet för att avsluta lånet att samla på pengarna eller hemmets titel, enligt en varning från AARP, intresseorganisationen för personer i pensionsåldern i USA.

Poängen

Omvända inteckningar är tänkt att fungera som ett sätt att få tillgång till kontanter för dem som är 62 år och äldre. De har blivit allt vanligare under pandemin och nådde i mars 2022 sin högsta månatliga volymnivå sedan mars 2011, enligt Reverse Market Insight. Däremot kan låneförsummar och utmätningar uppstå på grund av deras missbruk, enligt förespråkargrupper som CAARMA.