Är omvända inteckningar rovgiriga?
A omvänd inteckning tillåter husägare som är minst 62 år gamla och har betalat av minst 50 % av sitt första bolånesaldo att låna mot sina eget kapital i hemmet.
Till skillnad från andra sätt att utnyttja eget kapital, som en utbetalningsrefinansiering, bostadslån, eller home equity line of credit (HELOC), du behöver inte kvalificera dig för ett omvänt bolån genom att ha en viss inkomst eller kreditpoäng och du behöver inte göra några månatliga betalningar på lånet. Istället betalar du tillbaka lånet när du flyttar ut permanent, oavsett om du är på väg till ett annat hem eller en sjukvårdsinrättning eller om du har gått bort.
En omvänd inteckning är dock inte en lämplig finansiell produkt för alla äldre husägare, och det sätt som vissa långivare eller låneansvariga marknadsför omvända inteckningar kan vara rovdrift. Rov utlåning gynnar långivaren på husägarens bekostnad genom att dra nytta av låntagarens naivitet. När rovlångivning riktar sig till äldre kan det bli en form av äldre ekonomiskt missbruk.
Viktiga takeaways
- Den inneboende komplexiteten hos omvända inteckningar gör dem svåra för människor att förstå, även människor som arbetar inom bolåne- och finansplaneringsbranschen.
- Även om inte alla omvända hypotekslångivare och låneansvariga beter sig oetiskt, drar de som gör det fördel av produktens komplexitet – i kombination med vissa äldre husägares snäva budgetar och minskande mental skärpa – för att sälja dem en produkt som inte finns i deras bästa intresse.
- Omvända hypotekslångivare har ingen förtroendeplikt mot sina kunder och kan ge vägledning som inte ligger i husägarens bästa.
Är omvända inteckningar rovgiriga?
Omvända inteckningar är inte i sig rovdjur. De är en legitim typ av bostadslån som erbjuder en unik lösning för äldre husägare som söker en extra källa till kontanter.
De är inte nödvändigtvis ett verktyg för sista utväg heller. De kan hjälpa äldre husägare att diversifiera sina inkomstkällor och minska risken för att få slut på pengar.
Som sagt, låneansvariga, advokater, entreprenörer och investeringsproffs har använt dessa lån för att lura äldre husägare, enligt FBI.
Annonser med kändisar och seminarier i kyrkor och äldrecentra kan vara legitima sätt att nå denna produkts målmarknad, men kan också vara taktik för att locka äldre husägare att låna mot sitt eget kapital med hjälp av en låneprodukt vars regler och konsekvenser de kanske inte helt förstå.
USA idag publicerade en serie undersökande artiklar under 2019 som beskrev rovdrift i den omvända bolånebranschen. Nyhetsbyrån fann att omvända inteckningar hade utfärdats till oproportionerliga priser i lägre inkomster, övervägande svarta stadsdelar. De fann också att utmätningar av dessa omvända inteckningar bidrog till grannskada och sänkte värdena på närliggande bostäder.
Utmätning kan vara det naturliga resultatet av att den sista överlevande låntagaren går bort och inte lämnar några arvingar som har råd att betala av lånet. Det kan också hända när en husägare inte betalar sin fastighetsskatt eller bostadsförsäkring eller flyttar ut. Äldre människor var mer benägna att förlora sina omvända intecknade hem för dessa två typer av fallissemang innan FHA implementerade nya regler för att bättre skydda husägare 2013.
De USA idag serier kan ha överskattat vissa faror med dagens omvända bolån, men de har också visat hur individer, familjer och hela samhällen har skadats av dessa lån och hur vissa medlemmar av den omvända bolånebranschen har agerat utan integritet.
Incitament för predatory Reverse Mortgage Lening
Bolånehandläggare har inte nödvändigtvis en juridisk skyldighet att agera i sina kunders bästa. De kan ha incitament – högre provisioner, snabbare befordran – att agera i sitt eget och sin arbetsgivares bästa. Och de kan ha lite erfarenhet av bolånebranschen, än mindre erfarenhet av omvänd inteckning, innan en långivare anställer dem och utbildar dem att arbeta på fältet.
Till exempel är en nyckelkvalifikation för att bli en låneansvarig trainee hos landets högsta volym omvänd hypotekslångivare, AAG, minst fyra års försäljningserfarenhet. Branscherfarenhet är meriterande, men inget krav. Föredragna färdigheter inkluderar skuldsanering och erfarenhet av subprime-lån. Lönen består av en grundlön plus bonusar och provisioner. Genom att stänga bara fyra försäljningar i månaden, kan en låneansvarig trainee tjäna 90 000 USD årligen med fulla förmåner, enligt platsannonsen.
$38,000
Vad en omvänd bolånehandläggare kan tjäna per år genom att lägga till bara en stängning till varje månad.
Alla omvända hypotekslångivare kommer att tjäna flera tusen dollar på varje lån de stänger. På en FHA omvänd inteckning, även kallad a home equity konverteringslån (HECM), denna avgift är begränsad till 6 000 USD. På en icke-FHA, egenutvecklat omvänd inteckning, kan långivarens avgift vara betydligt högre (delvis eftersom lånegränserna är högre).
Också attraktiv för långivare: FHA-bolåneförsäkring skyddar HECM-långivare mot att förlora pengar på omvända inteckningar. Om låntagarens lånesaldo är högre än bostadens värde när låntagaren flyttar ut permanent eller går bort, varken husägaren, deras dödsbo eller deras arvingar ansvarar för skillnad; den federala hypoteksförsäkringsfonden gör långivaren hel. Omvända hypotekslåntagare bidrar till denna fond med förhandshypotekförsäkring (UFMI) de ådrar sig när de tar lånet och den månatliga hypoteksförsäkringspremier (MIP) de tar på sig varje månad de har lånet.
Ett annat problem för både långivare och låntagare är att omvända bolån är svåra att förstå, även för många människor som arbetar inom finansbranschen. Husägarna som tar ut dem kanske inte förstår vad de registrerar sig för. Vissa finansexperter kan känna att husägare är vuxna som är kapabla att bestämma sig. Men de flesta vuxna har inte en hög nivå av ekonomisk sofistikering.
Husägare kan inte fatta välgrundade beslut om de inte förstår produkten de registrerar sig för och förlita sig på ett säljtips från en låneansvarig som kanske inte helt förstår produkten och dess risker sig själva. Vidare tappar många människor sin mentala skärpa när de åldras, och vissa äldre husägare är ensamma och isolerade, överdrivet förtroendefulla eller kämpar för att säga nej – egenskaper som kan göra dem sårbara för ekonomiska predation.
Vilka är några möjliga lösningar på rovdrift med omvänd hypotekslån?
- Kräv att låneansvariga är förtroendemän.
- Håll företag ansvariga för det oetiska beteendet hos sina låneansvariga med stränga straff som är ett verkligt avskräckande för dåligt beteende och ett sant straff för att bryta mot reglerna.
- Öka tillgängligheten av personliga HECM-rådgivningssessioner för att förhindra underordnade rådgivningssessioner på grund av dåliga telefon- eller videoanslutningar.
- Genomför offentliga informationskampanjer för att öka medvetenheten om omvända hypoteksrisker och bedrägerier.
Hur kan omvända hypotekslåntagare undvika utmätning?
- Lev i hemmet som din huvudbostad (något du måste intyga skriftligen varje år).
- Håll hemmet i gott skick, i nivå med FHA: s minimifastighetsstandarder.
- Håll dig uppdaterad med fastighetsskatt och villaförsäkring.
- Om ditt lån kräver att du bär översvämningsförsäkring, måste du också hålla jämna steg med dessa premier.
- Om din bostad är i en förening måste du hålla dig uppdaterad villaägarförening (HOA) avgifter.
Kan jag ändra mig efter att jag har skrivit på?
Du kan vanligtvis säga upp en omvänd inteckning genom att meddela långivaren skriftligen inom tre arbetsdagar efter att du har undertecknat ditt lånepapper.
Poängen
Omvända inteckningar är i och för sig inte rovgiriga, men hur vissa människor som arbetar i branschen har annonserat och sålt dem är. Nedfallet har varit en förlust av generationsrikedom i vissa samhällen, särskilt svarta samhällen; förkrossade vuxna barn som inte hade någon aning om att deras föräldrar hade omvänt pantsatt deras hem; och husägare och efterlevande makar förlorar möjligheten att bo i eget hem över lånekontrakt som de inte förstod.