Omvända inteckningar i Amerika: Statistiken
Omvända inteckningar med stöd av Federal Housing Administration (FHA), annars känd som bostadslånekonverteringslån (HECM), står för nästan alla omvända inteckningar i USA, enligt National Reverse Mortgage Lenders Association. 2021 tog fler låntagare omvända bolån — 49 207 — än året innan.
Men andra sätt att utnyttja hemkapitalet - som t.ex bostadslån, home equity lines of credit (HELOC), och utbetalningsrefinansiering– är i allmänhet mer populära. Under 2018, det senaste året för vilket data finns tillgänglig, uppgick bostadslån, HELOC och utbetalningsrefinansiering till 2,506 miljoner, enligt data från Bostadshypoteksupplysningslagen. Samma år fanns det 33 000 omvända hypotekslån.
Nyckel takeaways
- Federalt försäkrade omvända inteckningar studsade tillbaka 2021 nära nivåerna före pandemin men låg fortfarande långt under sin topp ett decennium tidigare.
- År 2021 hade FHA: s Mutual Mortgage Insurance Fund, som backar försäkring på omvända inteckningar, sitt första år med positiva ekonomiska resultat sedan 2015, 2021.
- Fler kvinnor än män fortsätter att använda omvända bolån.
Hur HECM fungerar
Tillgängligt för husägare med betydande bostadskapital som är mer än 62 år gamla, låter HECM husägare låna mot värdet av deras hem. Till skillnad från ett terminslån—den typ som används för att köpa ett hem—a omvänd inteckning kräver inte att husägaren gör några lånebetalningar, vilket gör dem till en finansiell strategi för människor som befinner sig ont om pengar i pension. Lånet återbetalas inte förrän låntagaren går bort eller flyttar ut. HECM är den vanligaste typen av omvänd inteckning i USA. Även kallad en FHA omvänd inteckning, denna typ av inteckning är endast tillgänglig genom en FHA-godkänd långivare.
Genom sin moderbyrå, U.S. Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD), FHA rapporterar årligen om antalet HECM-godkännanden som en del av sin rapport om dess övergripande inteckningsförsäkringsprogram. I HUD- och FHA-terminologi är en rekommendation ett formellt avtal om ett bolånekontrakt som lägger till lån till FHAs bolåneförsäkringsprogram, som försäkrar långivare mot förluster från fallissemang inteckningar.
Den senaste årsrapporten ger en statistisk ögonblicksbild av det federala HECM-programmet, och därmed av den övergripande bilden av omvänd hypotekslån. Under det federala räkenskapsåret 2021, som slutade sept. 30, gav FHA ett inteckningsförsäkringsgodkännande till 49 163 HECM. Det är upp från 41 825 under räkenskapsåret 2020 och 31 272 under räkenskapsåret 2019. Under 2009 hade FHA gett 114 425 HECM-godkännanden.
Vem får omvända inteckningar?
Federalt försäkrade omvända inteckningar är lite mer populära bland kvinnor än män, enligt HUD. Mer än en tredjedel (36 %) av dem tjänade ensamstående kvinnliga låntagare och ungefär en av fem (21 %) tjänade ensamstående manliga låntagare. Fyra av fem (41 %) tjänade flera låntagare 2021.
Bland andra demografier tjänade 72 % av HECM-rekommendationerna vita låntagare, 6,37 % tjänade svarta låntagare och 5,41 % tjänade latinamerikanska låntagare. Som jämförelse utgjorde den totala FHA-inteckningsförsäkringen som involverade svarta låntagare 17 % av den totala FHA-stödda försäkringen och spansktalande låntagare omkring 25 %. Omvända bolånenummer var mer i linje med resten av bolånemarknaden: Cirka 6% av låntagarna var svarta och 10% latinamerikanska, enligt HUDs årsrapport. (Avslöjande av ras och etnicitet är frivilligt bland låntagare.)
År 2021 ökade den genomsnittliga låntagaråldern något, till 73,95 år, från 73,51 år 2020.
Kreditgräns dominerar
HECM låntagare har flera alternativ för att få kontanter. Varje plan har för- och nackdelar, och typen av betalning kommer att påverka hur mycket pengar låntagaren får på kort och lång sikt, för att inte tala om hur snabbt de kommer att använda upp sitt eget kapital.
De flesta låntagare (cirka 90 %) med HECM valde betalningsalternativet för kredit under 2021. Andra betalningsalternativ är en engångsbetalning, månatliga betalningar som erhålls för en bestämd period på månader eller lika månatliga betalningar under lånetiden.
Försäkringsfonden går ner
Under räkenskapsåret 2021 gör HECM anspråk på FHA ömsesidig hypoteksförsäkring uppgick till 2,99 miljarder USD, en minskning från 6,23 miljarder USD 2020.
De flesta av anspråken kom från fall som tilldelats HUD när bolånet når 98 % av det maximala anspråksbeloppet som fastställts av FHA. Merparten av de övriga kraven kom från fall då låntagaren inte längre bor i bostaden, som reglerna kräver, och fastigheten säljs med förlust.
Det omvända bolåneförsäkringsprogrammets ekonomi visade förbättringar, noterade HUD. Det var det första året med ett positivt ekonomiskt resultat för HECM-fonden sedan 2015, sa HUD i årsrapporten. HUD citerade den fristående kapitalkvoten på 6,08% i september. 30, 2021, jämfört med en negativ kapitalrelation på 0,78 % från föregående år.
Under 2021 drog HECM-låntagare i genomsnitt 73,26 % av sin tillgängliga kapitalgräns vid sin första teckning, upp från cirka 67,6 % 2020 och 63,1 % 2019. Stora drag i förskott gör att saldon sammanställs snabbare och snabbare utarmar låntagarens eget kapital, noterade HUD.
Ledning i Kalifornien, Florida
Kalifornien stod för nästan 36 % av alla HECM: er 2021. De näst största delstaterna var Florida med 6,19 %, Texas med 4,07 %, New York med 3,14 % och Pennsylvania med 1,08 %. Dessa fem stater representerade också nästan 51 % av alla HECM-lån.
Det minst populära alternativet
Medan federalt stödda omvända inteckningar vunnit tillbaka en del av sin popularitet under det senaste året, är andra former av utnyttjande av hemkapital fortfarande mycket mer populära. Urban Institute, i en rapport från 2020 om omvänd hypoteksanvändning, drog på statistik från 2018, då HUD rapporterade 48 329 FHA-stödda HECMS. Som jämförelse det året fanns det 1,12 miljoner bostadslån, nästan 1,1 miljoner kontantutbetalningslån och 296 000 bostadslån med månatliga återbetalningar.
AARP föreslår reformer för att göra omvända inteckningar säkrare
Lägre kostnader Startavgiften för HECM-refinansiering bör vara lägre än för det ursprungliga lånet. Stater bör begränsa avgifter och räntor på egenutvecklade omvända hypotekslån, aka jumbo omvända inteckningar.
Långivarens ansvar De Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) bör kräva att långivare införlivar konsumentskydd. Långivare bör ge låntagare information om alla alternativ för konvertering av bostadslån, även om de inte erbjuder dem.
Sanningen i reklam Federala tillsynsmyndigheter bör se till att avslöjanden, försäljningsmetoder och reklam för omvända hypotekslån inte är vilseledande eller vilseledande. De bör inte ge intrycket av att ett omvänt bolån är en förmån snarare än ett lån. De bör kräva att annonsörer gör det klart att kändisar som visas i annonserna är betalda talespersoner.
Bedrägerier och bedrägerier HUD bör vidta verkställighetsåtgärder mot och avskräcka omvända inteckningsbedrägerier och bedrägerier.
Berättigande till allmänna förmåner Intäkter från omvända inteckningar bör inte påverka husägares berättigande till allmännyttiga program.
Forskare har identifierat potentiella reformer för att göra omvända bolån mer tilltalande för seniorer som vill stärka sin pensionsbild. Ett hinder är den höga initialkostnaden förknippad med startavgifter jämfört med andra husbilar. Förslagen har sträckt sig från att ta tillbaka ett tidigare FHA-program som diskonterade förskottsförsäkringspremiekostnader till att låta den federala regeringen göra lånen direkt. En annan idé är att använda en del av låneintäkterna för att upprätta en livränta för att hjälpa låntagare att täcka sina fastighetsskatter och försäkringar och därmed minska risken för utmätning för att komma efter med dessa skyldigheter.
Hur mycket eget kapital kan du få på ett omvänt lån?
Intäkterna som du får från ett omvänt bolån beror på långivaren och din betalningsplan. För en HECM kommer beloppet du kan låna att baseras på den yngsta låntagarens ålder, lånets ränta pris, och det lägsta av ditt hems uppskattade värde eller FHA: s maximala skadebelopp, vilket är 970 800 USD som av Jan. 1, 2022. Du kan dock inte låna 100 % av vad ditt hem är värt, eller någonstans i närheten av det.
Vad är nackdelen med ett omvänt lån?
Även om ett omvänt inteckningslån kan lösa vissa kassaflödesproblem, är det inte en åtgärd att ta lätt på eftersom det förmodligen har tagit år av hårt arbete att samla på dig eget kapital i hemmet; att ta ett omvänt bolån innebär att spendera en betydande del av det egna kapitalet på låneavgifter och räntor. Höga avgifter och höga räntor kan äta upp en stor del av en husägares eget kapital är ett par nackdelar att överväga.
Kan en familjemedlem ta över ett omvänt lån?
Om du ärver ett omvänt bolån från dina föräldrar eller farföräldrar måste du betala tillbaka hela lånet. För att göra det kan du antingen betala långivaren med egna medel, refinansiera fastigheten eller sälja den.
Poängen
Användningen av omvända hypotekslån för att utnyttja hemkapital bland husägare 62 år och äldre har ökat under de senaste fem åren, men är fortfarande långt under 2009 års topp. Omvända inteckningar är fortfarande mycket mindre populära än bostadslån. Akademiska forskare har identifierat hur det huvudsakliga federala programmet som stöder omvända inteckningar genom FHA kan justeras. Dessa förslag syftar till att göra omvända bolån mer tilltalande för äldre husägare som vill använda sitt kapital utan att sälja sitt hus.