Förstå Escrow Process & Krav

Att köpa ett hus kan vara en komplicerad process, en som de flesta i allmänhet är oförberedda på och inte riktigt förstår. Inom stadierna av att köpa och sälja ett hem - från erbjudandet, till heminspektionen och få det inteckningsgodkännandet - är andra åtgärder som måste ske.

En av de svårbegripliga elementen är processen att vara i spärr, som inträffar mellan den tid en säljare accepterar erbjudandet och köparen får nycklarna till det nya huset. Hur förbereder du dig för det? Här är en 10-stegs genomgång av processen, så du kommer inte att stå kvar i regnet utan tak över huvudet.

1. Öppna ett Escrow -konto

När du och säljaren kommer överens om ett pris och tecknar ett ömsesidigt godtagbart köpeavtal, din fastighetsmäklare kommer att samla in dina allvarliga pengar - ungefär som en insättning i god tro som i slutändan tillämpas på din dun betalning - och sätt in det på ett spärrkonto hos spärrföretaget eller tjänsten som anges i köpet avtal.

Ett spärrkonto hanteras av en utomstående för att hålla värdesaker, till exempel pengar, fastighetsbrev och personliga ekonomidokument, på uppdrag av två avtalsparter tills vissa villkor är uppfyllda under en ekonomi transaktion. Beroende på anledningen till spärren, spärragent kan vara ett titelföretag som specialiserat sig på fastigheter, en bank eller annat finansinstitut, eller en privatperson som anförtrotts rollen.

Escrow -företaget agerar neutralt tredje part att samla in de erforderliga medlen och dokumenten som är involverade i stängningsprocessen, inklusive den första allvarliga penningkontrollen, lånedokumenten och den undertecknade akten. På vissa områden kan advokater hantera denna process istället för ett spärrföretag, i vilket fall kallas det ofta "uppgörelse" snarare än "spärr".

2. Vänta på långivarens bedömning

Banken eller annan långivare som tillhandahåller din inteckning kommer att göra sitt värdering av fastigheten - som du, köparen, vanligtvis betalar för - för att skydda sina ekonomiska intressen om den skulle behöva avskärma fastigheten. Om värderingen kommer lägre än det erbjudna priset kommer långivaren inte att ge dig finansiering om du inte är villig att komma med kontanter för skillnaden eller säljaren sänker priset till det uppskattade beloppet.

Dina andra alternativ för att försöka ändra värderaren är ett av följande:

• Ge ytterligare information om varför du anser att hemmet ska värderas till ett högre belopp.
• Få en andra utvärdering.
• Prova att gå med en annan långivare och hoppas att utvärderingen kommer ut i din favör.

Om inget av dessa alternativ är möjligt kommer du att kunna säga upp köpeavtalet.

3. Säker finansiering

Det borde du redan ha varit godkänd i förväg för en inteckning när ditt köpeavtal accepterades. När du ger din långivare fastighetsadressen kommer den att utarbeta en uppskattning i god tro eller ett uttalande som beskriver ditt lånebelopp, ränta, stängningskostnaderoch andra kostnader i samband med köpet. Du kanske vill förhandla fram siffrorna på detta dokument innan du signerar det.

När du har ditt skriftliga lånelöfte är det dags att skriftligen ta bort finansieringsberedskapen från köpeavtalet, om ett sådant existerade.

Agenter inkluderar ofta också bostadsförsäljning i köpekontrakt för att förhindra att köpare samtidigt äger två bostäder och betalar två bolån. Denna typ av beredskap ger en köpare en viss tid att sälja sin nuvarande bostad innan stängning av escrow på ett nytt hem.

4. Godkänn säljarens upplysningar

Under detta steg bör du få skriftlig avisering om uppenbara problem som redan har identifierats av säljaren eller säljarens agent. Till exempel kan garaget ha förvandlats till ett vardagsrum, i strid med stadens bostadskoder. Du kanske redan är medveten om sådana problem eftersom de ofta nämns i listan.

5. Få heminspektion

Heminspektion

Du behöver inte skaffa en heminspektion när du köper ett hem, men det är i ditt bästa intresse att göra det. För några hundra dollar kommer en professionell heminspektör att berätta om det finns några farliga eller kostsamma defekter i hemmet. Om det finns det, vill du veta om dem så att du kan sluta med köpet, be säljaren att fixa dem eller be säljaren att sänka priset så att du kan hantera reparationerna själv.

Speciellt kan du inte förhandla fram någon säljare eftergifter här om kontraktet säger att du kommer att köpa fastigheten "som den är." Om inspektionsprocessen avslutas tillfredsställande måste du sedan ta bort köpeavtalets inspektionsberedskap i skrivning. Du kommer att upprepa detta steg efter alla andra inspektioner.

Skadedjurskontroll

Om långivaren inte kräver skadedjurskontroll kanske du ändå vill skaffa en för att säkerställa att huset inte har termiter, snickarmyror eller andra skadedjur som mört eller råtta. Dessa problem är kanske inte uppenbara under dagtid när du med största sannolikhet har tittat på huset och skulle vara en oerhört ovälkommen upptäckt efter att du flyttat in. Om det finns några skadedjursproblem måste de åtgärdas innan försäljningen kan fortsätta - förutsatt att du vill fortsätta med köpet. Detta är ett annat område där du kanske vill omförhandla med säljaren för att betala för arbetet.

Miljöinspektion

Det rekommenderas ibland att få en miljöinspektion för att kontrollera om det finns toxiner i hemmet, t.ex. mögel, radongas och asbest. Det kan också finnas problem på hemsidan, som förorening från en plats nära en deponi, tidigare oljefält, kemtvätt eller bensinstation. Alla problem som upptäcks i detta område kan innebära allvarliga hälsorisker och kan vara oöverkomligt dyra att åtgärda.

Andra inspektioner

Områden som utsätts för jordbävningar kan kräva en markrapport och/eller en geologisk rapport för att bedöma risken för allvarliga skador på fastigheten i händelse av en sådan katastrof. Många områden kräver översvämningsrapporter. Om hemmet är för troligt att översvämma kommer du inte att kunna få husägares försäkring, vilket innebär att du inte kan få en inteckning. I vissa fall löser detta problem att köpa översvämningsförsäkring utöver din husägares försäkring. På landsbygden bör en markundersökning göras för att verifiera fastighetens gränser - i stadsområden tenderar gränserna redan att vara mycket tydliga.

6. Köp riskförsäkring

Detta inkluderar husägares försäkring och eventuell extra täckning som krävs i ditt geografiska område, såsom översvämningsförsäkring. Du kommer att behöva ha husägarförsäkring tills din inteckning är avbetad - och du skulle nog vilja ha det ändå. Välj ditt eget försäkringsbolag, vilket kan vara annorlunda än det som långivaren väljer, och shoppa runt för att få det bästa priset.

7. Titelrapport och försäkring

Dessa krävs också av din långivare, men igen vill du ha dem ändå. Titelrapporten ser till att egendomen är tydlig - det vill säga att det inte finns några panträtt på fastigheten och att ingen annan än säljaren har anspråk på någon del av den.

Titelförsäkring skyddar dig och långivaren från eventuella juridiska utmaningar som kan uppstå senare om något inte dyker upp under titelsökningen.

Om det är något fel med titeln - känd som ett moln eller defekt - måste säljaren åtgärda det så att försäljningen kan fortsätta eller låta dig gå därifrån. Beroende på var du bor kan escrow -företaget och titelbolaget vara en och samma.

8. Den sista genomgången

Det är en bra idé att inspektera fastigheten igen innan stängning för att se till att inga nya skador har inträffat och att säljaren har lämnat objekt som anges i köpeavtalet, till exempel apparater eller fixturer. Vid denna tidpunkt i processen kommer du förmodligen inte att kunna backa om inte hemmet har fått allvarliga skador. Det är dock inte ovanligt för en småköpare att pressa sin agent för att få avtalet ogiltigt på grund av något obetydligt.

9. Granska HUD-1-formuläret

Minst en dag före stängning får du ett HUD-1-formulär eller den slutliga redovisningen av lånevillkor och stängningskostnader. Jämför det med uppskattningen av god tro som du skrev under tidigare. De två dokumenten borde vara väldigt lika. Leta efter onödiga, oväntade eller överdrivna avgifter samt direkta misstag.

10. Stäng Escrow

Avslutningsprocessen varierar något beroende på stat, men i grund och botten måste du skriva under massor av pappersarbete, som du bör ta dig tid med och läsa noggrant. Säljaren kommer också att ha papper att skriva under. Efter att alla papper har undertecknats kommer spärrsjukvakten att utarbeta en ny handling som namnger dig som fastighetens ägare och skickar den till länsinspelaren. Du skickar in en kassakontroll eller ordnar en banköverföring för att möta den återstående handpenningen - varav några täcks av ditt allvar pengar - och stängningskostnader, och din långivare kommer att överlåta dina lånefonder till escrow så att säljaren och, om tillämpligt, säljarens långivare, kan betalat.

Om du når det så långt får du äntligen ta hem.

Riktlinjer för FHA -låneskruv

Med traditionella bolån slutar vanligtvis din erfarenhet av spärr vid denna tidpunkt. Om du köper ett hus med ett Federal Housing Administration (FHA) -lån, fortsätter dock dina affärer med spärrkonton på ett annat sätt, av olika skäl.

FHA -lån kräver att ett spärrkonto upprätthålls för fastighetsskatter, husägares försäkring och inteckningsförsäkringspremier (MIP). Det senare krävs för låntagare som betalar mindre än 20% i förskott. Istället för att betala skatt direkt till regeringen och försäkringspremier till försäkringsgivaren betalar en FHA -låntagare en tolfte del av dessa utgifter varje månad, förutom hans bolånekapital och räntebetalning, till konto. Depåkontot innehåller dessa pengar tills räkningarna förfaller i slutet av året.

Vid denna tidpunkt justeras månatliga spärrbetalningar för följande år upp eller ner baserat på om det var brist eller överskott på kontot för innevarande års betalning. Inteckningshavare är skyldiga att skicka ett årligt uttalande till dig om ditt spärrkontos aktivitet, vilket också kan kallas ett inteckningskonto.

Varför allt detta? För att det ska vara grovt, FHA -lånsökande anses vara högre risk: De har ofta lägre kreditpoäng, mindre inkomster och färre tillgångar - alla anledningar till att de söker FHA -lån, som har mindre stränga krav på låntagare än konventionella bolån. Långivare är villiga att förlänga bolån till dem på grund av FHA -stödet, och FHA är villiga att backa dem. Men den vill se till att räkningarna blir betalda, därav mandatet för spärrkontot.

Poängen

Din fastighetsmäklare kommer att övervaka hela denna spärrprocess, så var inte alltför bekymrad om du inte förstår varje detalj. Men i alla transaktioner där du sätter så mycket på spel ekonomiskt är det en bra idé att ha åtminstone en grundläggande uppfattning om vad som händer så att du inte kommer att utnyttjas - eller av misstag förlorar din Hem.