Primärlånemarknadsdefinition

Vad är den primära bolånemarknaden?

Den primära bolånemarknaden är den marknad där låntagare kan få ett bolån från en primär långivare. Banker, inteckningsmäklare, bolånebanker, och kreditföreningar är alla primära långivare och ingår i den primära bolånemarknaden.

Hur den primära bolånemarknaden fungerar

Husägare kan handla direkt med primära långivare när de köper ett bolån genom att kontakta sin lokala bank. För de flesta låntagare kommer de inte att märka att de handlar på den primära bolånemarknaden eftersom de kommer att interagera med sin inteckning representant på sin lokala bank under hela processen. Inteckningspersonal kommer att utbilda låntagaren om de olika typerna av bolån och ange räntan beroende på vilken typ som valdes. Lokalavdelningen är vanligtvis platsen för lånestängningen - där pappersarbetet är undertecknat.

Många låntagare startar också hemköpsprocessen genom att kontakta en bolånebank eller inteckning upphovsman. Ursprungsmän och bolånebanker är inte banker i sig, utan hjälper i stället till att underlätta transaktionen och hänvisar hypotekslån till en bank för att stänga lånet. Mäklarna får en avgift för sin tjänst eftersom de hänvisar affärer till primära långivare. Låntagarna, å andra sidan, får en bättre ränta genom att ha mäklaren shoppa runt för det bästa erbjudandet beroende på låntagarens kredit och önskade villkor.

Det är dock viktigt att notera att Consumer Financial Protection Bureau har genomfört föreskrifter beträffande ersättning till bolåneförmedlare. Före finanskrisen kunde mäklare få ersättning från såväl låntagaren som långivaren. Konsumenterna var inte medvetna om att mäklaren fick betalt av långivaren när de betalade sin avgift. Mäklare hade också incitament att styra konsumenterna till dyrare produkter eller bolån och ibland högre räntor. Sedan den stora lågkonjunkturen 2008 och 2009 och de efterföljande reglerna som följde har antalet inteckningsmäklare minskat.

Fördelar med den primära bolånemarknaden

Det finns några fördelar tillgängliga för låntagare som handlar på den primära bolånemarknaden, som kan inkludera:

Låga stängningskostnader

Primära långivare är vanligtvis lokalt ägda banker, vilket innebär att de gör kreditanalysen och försäkringsprocessen. Underwriters granska en låntagares finansiella information och kredithistorik för att avgöra om kredit ska förlängas eller neka lånet. Lokala banker förbereder också alla pappersarbete och dokumentation internt i stället för att gå igenom en centraliserad enhet utanför staten, vilket är processen för vissa stora banker. Resultatet kan bli lägre avgifter hos en lokal bank eftersom de har mindre omkostnader jämfört med en större bank. Om en inteckningsmäklare engagerade sig i att hitta banken kommer också en avgift att bedömas. Kort sagt, att välja en lokalt driven bank för en primär inteckning kan hjälpa till att minska stängningskostnaderna.

Små handpenningar

Vanligtvis är handpenning för en inteckning är 20% av bostadens köpeskilling. En låntagare kan dock lägga ner mindre pengar, och många primära långivare erbjuder en nedbetalning på 10 procent.

För låntagare med låg till måttlig inkomst erbjuder ett FHA-lån en handpenning så låg som 3,5% av bostadens värde. FHA är Federal Housing Administration, som erbjuder försäkring till långivare så att de kan ge lån till låginkomsttagare.

En handpenning på mindre än 20% utlöser dock behovet av att låntagaren köper privat inteckning försäkring eller PMI. PMI skyddar banker och långivare om låntagaren inte betalar på bolån. PMI är en månadsavgift som debiteras låntagaren tills 20% av bolånet har betalats av.

Flexibilitet

Eftersom låntagarna vanligtvis är lokalt ägda banker är det mer troligt att låntagarna kommer att kunna kommunicera med de människor som får det sista ordet, vilket sannolikt inte kommer att hända på en nationell Bank. Den direkta kontakten kan ge flexibilitet om låntagarna har en unik ekonomisk situation.

Flexibiliteten kan innefatta att erbjuda en fast ränta på 15 år kontra en 30-årig inteckning om låntagaren vill betala av lånet tidigare. Några av fördelar med ett 15-årigt inteckning inkluderar mindre totala räntekostnader eftersom det betalats av tidigare. Låntagare kan också vanligtvis förhandla om en lägre ränta eftersom det finns mindre risk för att låntagaren försummar eller inte betalar av lånet på grund av ekonomiska svårigheter. Naturligtvis en stor fördel för ett 30-årigt inteckning är att den erbjuder lägre betalningar eftersom de är utspridda över en längre period jämfört med andra villkor.

Bolån med justerbar ränta är ett flexibelt alternativ som vanligtvis erbjuds mot övervägande. ARM-lån kommer vanligtvis med en fast ränta under en viss tid och justeras sedan årligen på ett index som förutbestämdes av långivaren och låntagaren. Vanligtvis har ARM ett tak för hur hög räntan kan gå under ett lån, vilket gör det lättare att beräkna och budget för din maximala månatliga betalning.

Primärlånemarknaden vs. Secondary Mortgage Market

Primärmarknaden består av primära långivare. Primära långivare behåller vanligtvis de lån de kommer från som en del av sin portfölj och betjänar dem under lånets hela livslängd. Men banken som gjorde hypotekslånet kan sälja lånet i sekundära bolånemarknaden, som är en marknad där investerare kan köpa och sälja tidigare utgivna bolån. En inteckning kan säljas till en annan långivare eller tjänsteföretag, som behandlar betalningarna för lånet. Den nya långivaren eller tjänsteleverantören tjänar pengar på avgifter och räntor på bolånet.

Många bolån köps av Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae vänder sig om och paketerar lånen och säljer dem som investeringar kallas hypotekssäkrade värdepapper (MBS), som liknar fonder men innehåller bolån istället för aktier. Investerare tjänar räntan från bolånen för innehav av MBS.

Om din inteckning säljs ska du veta att det är en vanlig praxis i finansbranschen. Banker har utlåningsgränser, vilket innebär att de har begränsningar för hur mycket av sin insättningsbas de kan låna ut. Försäljningen av ett bolån till Fannie Mae eller en tjänsteleverantör tar bort lånet från bankens böcker så att det kan låna ut mer pengar. Om bankerna inte kunde sälja sina bolån skulle de nå sina utlåningstak och skulle inte kunna erbjuda fler bolån, vilket skulle bromsa ekonomin. Men om du inte är en investerare som vill köpa en MBS, kommer du inte att hantera sekundärmarknaden. Istället kommer du att hantera en bank eller mäklare på den primära bolånemarknaden.