Husägareföreningar: Saker att veta om HOA

Många bostadsområden har en husägareförening (HOA) struktur för att upprätthålla en ren och sammanhängande atmosfär i grannskapet. Dessutom när du köper en bostadsrätt,radhus eller enfamiljshus inom "en planerad utveckling" kan du också stöta på HOA -strukturen.

Även om HOA ibland kommer att skona husägaren från vissa ansvarsområden kan de också ha vissa skyldigheter för husägare. Innan du köper ett hem som gör dig till en HOA, här är vad du behöver veta och de frågor du bör ställa både föreningen och dig och din familj.

Planerade utvecklings -HOA: er

Att gå in i en planerad utveckling kräver ofta att du går med i gemenskapens HOA och betalar dess avgifter för att täcka underhåll av gemensamma områden, delade strukturer och exteriörer. Medlemskap binder dig också till föreningens förbund, villkor och begränsningar (CC&R). Dessa regler kan hindra din dröm om att ha en lila ytterdörr, säg, eller att lämna din husbil i uppfarten sedan CC & R: erna innehåller vanligtvis bestämmelser om utseendet på ditt hem och de fordon du kan parkera utanför det.

Statistiskt sett har amerikanerna en av fem chanser att bo i ett hem som ingår i en HOA, enligt en dataanalys av tillämpad mikroekonom Wyatt G. Clarke.Sedan Clarkes uppskattning upprättades (2017) har fastigheter med HOAs ökat ytterligare.

Är livet i en planerad utveckling ett bra alternativ för dig? Och, om så är fallet, vilka har HOA: er som kan passa dig bäst? Svaren på dessa frågor beror inte bara på din ekonomi utan på din entusiasm för gemensamma bekvämligheter, tolerans för regler och föreskrifter, och tröst med självstyrelse-eftersom de flesta HOAs övervakas av volontärer som bor i utveckling.

1. Avgifter varierar brett

En Trulia -studie som använde American Community Survey -poster fann att månatliga HOA -avgifter var i genomsnitt 331 dollar i månaden 2015. Medelvärdena varierade från en lägst på $ 218 månad i Warren, Mich., Till högst $ 571 i New York City. Trulia fann att avgifterna i allmänhet var högre i äldre byggnader och komplex med fler enheter totalt.

Antalet och storleken på utvecklingens bekvämligheter påverkar också priserna, enligt Nate Martinez, fastighetsmäklare påRE/MAX Professionals i Glendale, Ariz. Till exempel kommer en utveckling som skyddas av en port och har ett klubbhus och en golfbana att ta ut högre avgifter än en som erbjuder minimal säkerhet och bara ett blygsamt gemensamt område.

Avgifter kan variera även inom en utveckling, på grund av variationer i kvadratmeter, plats och orientering, som alla kan påverka hur mycket underhåll fastigheten kommer att kräva.

Mest flera noteringstjänster (MLS) inkludera HOA -avgifter i fastighetslistan. Det bör säkerställa att du kan komma åt informationen via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com och andra noteringssajter, enligt Martinez.

Du bör också ta reda på hur ofta avgifterna har ökat över tiden och hur mycket. Om du kan, få en tryckt historia av HOA -avgifter per år under de senaste 10 åren. Martinez säger att avgifterna för en HOA normalt sett inte höjs mer än årligen. Enligt Martinez erfarenhet kartläggs vanligtvis HOA -höjningar tre till fem år i förväg, med hjälp av uppskattningar av framtida kostnader för verktyg, arbete, underhåll och mer.

Undersök dessa prognoser om de är tillgängliga. Eftersom det bara är uppskattningar föreslår Martinez att du också kontrollerar med vilket belopp avgifterna kan höjas varje år enligt HOA: s stadgar. I ett nytt komplex kan den forskningen hjälpa till att avgöra om initiala HOA -avgifter har varit attraktivt, till och med artificiellt, underpris för att locka husägare och kan komma att öka betydligt över tiden för att täcka klyftan mellan intäkter och kostnader.

Alternativt kan det motsatta också vara fallet - det vill säga att HOA -avgifter för ny utveckling faktiskt kan sjunka något med tiden eftersom fler bostäder läggs till i utvecklingen och fler husägare är tillgängliga för att dela HOA: s kostar.

2. Vad du får varierar också

När du köper ett hem i ett förvaltat samhälle köper du faktiskt en bunt med juridiska skyldigheter och rättigheter utöver fysiskt bostadsutrymme, säger John Manning, förvaltande mäklare på RE/MAX on Market in Seattle. De exakta rättigheter, tjänster och bekvämligheter som HOA ansvarar för kan variera lika brett som avgifterna. "En gated community kan ha portunderhåll som det enda avtalet mellan husägare, eller så kan det finnas en HOA på plats med en juridisk myndighet för att hantera mycket mer," säger han.

Titta på vad som ingår (och inte ingår) som påverkar din hushållsekonomi. Kommer du att behöva betala för sophämtning, till exempel? Inkluderas verktyg? Vilka? Vad sägs om kabel- och/eller internettjänst?

Tänk på att du betalar för förmåner, till exempel fritidsanläggningar, oavsett om du använder dem eller inte. Ta reda på timmarna för bekvämligheter, som pooler och tennisbanor, för att avgöra om de fungerar med ditt schema. Om du tror att du vill dela dessa faciliteter med vänner eller familj, kolla reglerna och avgifterna för gästanvändning.

Ställ in avgifterna - och deras inkluderingar och undantag - mot andra utvecklingar i området, särskilt de som redan finns på din lista. ”Om du vill veta om HOA -intervall för din region, skulle den bästa resursen vara genom en professionell fastighetsmäklare som har kunskap om husägares föreningar, säger mäklare Manning.

3. Ytterligare avgifter kan tillkomma

En HOA kan anta ett av flera tillvägagångssätt för ekonomisk förvaltning. Dessa val påverkar särskilt hur det finansierar oväntade utgifter och sådant kapitalinvesteringar som ersättning av ett HVAC -system.

Enligt John Manning, förvaltande mäklare på RE/MAX on Market i Seattle, "Vissa föreningar föredrar en stor kassareserv till hands för att uppfylla underhålls-, lag- eller förvaltningsskyldigheter när de uppstår. Andra har lägre avgifter och förlitar sig på särskilda bedömningar - medel som tas ut utanför HOA -avgifter - för reparationer och underhåll. "Dessa avgifter liknar skattetaxeringar ibland tas ut av lokala myndigheter.

Så här fungerar bedömningsvägen: När en stor kostnad, till exempel byte av tak eller hiss, kommer upp - och HOA: s reserver saknar medel att betala för det - föreningen kan debitera varje husägare en special bedömning. Dessa avgifter kan uppgå till tusentals dollar.

Enligt Manning är storleken på tillgångsreserv beror inte bara på HOA: s inställning utan också på byggnadens ålder, skick och bekvämligheter. Utvecklingen upprättar ofta fleråriga planer för reparationer och kapitalinvesteringar, inklusive deras årliga kostnader och det förväntade saldot i reservfonden vid den tidpunkt då utgifterna kommer att krävas.

Be om att få se dessa dokument, var särskilt uppmärksam på hur väl de nödvändiga utgifterna överensstämmer med saldot i reservfonden. Professionell hjälp kan vara värdefull när du granskar dessa kalkylblad. Hans företags, säger Manning, ska "låta kunderna diskutera bokslutet med en CPA [som är] expert på att analysera [utvecklingen] ekonomi. "

HOA bör kunna tillhandahålla en sådan lista. Fråga också om några särskilda utvärderingar planeras i framtiden. Observera att skalfördelar kan innebära att särskilda bedömningar för en viss kapitalkostnad kan vara mindre i HOA som har många medlemmar och högre i mindre HOA, där en liknande kostnad kommer att ha färre husägare att finansiera det.

4. Avgifter och ditt inteckning

När du överväger ett fastighetsköp i en planerad utveckling kommer du naturligtvis att beakta inverkan av dess HOA -avgifter på din totala ekonomi. Så kommer också blivande bolånegivare att göra.

Som de gör med fastighetsskatter (som förresten inte ingår i HOA -avgifterna högst utvecklingen) kommer bankerna att överväga dina månatliga HOA -avgifter när de bestämmer hur stor inteckning du kommer att vara har råd. Som ett resultat kan du brottas med irriterande avvägningar när du väljer bland fastigheter. Högre HOA -avgifter kan ge dig ett mindre godkänt belopp att spendera på ditt hus jämfört med att välja en alternativ fastighet med låga eller inga avgifter.

Intressant nog är att närvaron av avgifter inte nödvändigtvis minskar värdet på en fastighet. om något finns det bevis på motsatt effekt. Undersökningen av mikroekonom Clarke fann att efter att ha utjämnat för hemstorlek och plats, fastigheter som ingick i en HOA sålde i genomsnitt cirka 4% mer än de som inte var i en förening.Premien är högst, fann han, när huset och utvecklingen är nya; det sjunker med åldern.

Din blivande långivare kan tillhandahålla belåningsbetalningssiffran, och du bör redan ha fastighetsskatt och HOA-avgiftsnummer. Om du precis har börjat med din hemsökning - och ännu inte har relationer med några långivare - kan du använda en online -inteckningskalkylator för att uppskatta den troliga hypoteksbetalningen för den huvudman du söker och ange annan relevant information, inklusive din planerade nedbetalning.

Återigen kan alla långivare du pratar med ge detta. Alternativt kan många online -inteckningskalkylatorer, inklusive den vi länkade till ovan, också begära offert från hypotekslångivare om räntor och högsta godkända belopp.

5. Förbunden räknas

Eftersom reglerna och förordningarna för en viss HOA kan vara unika, lita inte på begagnad information eller tidigare erfarenhet av andra utvecklingar för att lära dig vad en HOA: s regler och förbund är. Och tänk efter om du kommer att kunna leva med dem.

Om du inte hittar CC & Rs online, på HOA: s webbplats, be din fastighetsmäklare att skaffa dem åt dig eller få dem genom att kontakta HOA direkt. Var noga med att kontrollera om dokumentet är uppdaterat innan du går för långt in i köpprocessen.

Du kan upptäcka att du är begränsad på fler sätt än du antar. Förutom styrande dörrfärg och liknande kan CC & R begränsa hur mycket ditt gräs kan växa, oavsett om du kan plantera eller ta bort träd, vilka typer av fordon du kan parkera på gatan eller i din uppfart (förbud mot parkeringsbilar är till exempel inte ovanliga), hur höga staket kan vara och vilka typer av beläggningar du kan använda på fönster som vetter mot gatan.

Om miljövänligt boende är en personlig prioritet, kolla HOA: s gröna proviant, börja med vad som kan planteras runt ditt hem och hur den vegetationen kan upprätthållas.

Till exempel tillåter vissa HOA inte xeriscaping, en miljövänlig form av landskapsarkitektur för torra klimat, och kan begränsa storleken och sammansättningen av en trädgård du planterar. Reglerna kan också diktera användningen av särskilda gödningsmedel, bekämpningsmedel eller sprinklersystem för att underhålla gården och förbjuda liknande komposthögar och solpaneler.

Sök efter språk som kan hindra dig från att, eller till och med bara komplicera, att hyra ut din egendom. Vad som anses vanligt kan bero på jurisdiktionen. ”I Seattle-området är det vanligt att hitta förbud mot korttidsuthyrning. HOAs har ett intresse av att begränsa andelen icke-ägda enheter, eftersom bolånegivare kan vara ovilliga att låna ut på byggnader med hög hyresbeläggning, säger Manning.

6. Konflikthantering

Som i alla samhällen uppstår oenigheter inom en planerad utveckling, ibland om vissa invånare som böjer eller bryter mot reglerna. Innan du köper, utforska hur regler sätts och tillämpas och vilka påföljder som åläggs regelbrytare.

Sanktioner kan vara strikta. I vissa HOA: er kan resultaten innefatta böter eller stämningar eller att HOA placerar a panträtt på ditt hem. Var särskilt uppmärksam på om HOA kan utestänga på din egendom för att inte betala HOA -avgifter eller att inte betala böter till följd av CC & R -kränkningar.

Fråga om processen för att lösa eventuella konflikter, samt hur HOA hanterar tillägg till eller ändrar reglerna.

Begär en lista eller annan redovisning av konflikter och regelöverträdelser som föreningen har fått lösa. Om den informationen inte beskriver rättsfall, fråga om dem. Var noga med att kontrollera eventuella tidigare, nuvarande eller pågående rättegångar som HOA är inblandade i. Se också över resultatet av sådana fall.

7. HOA: s rykte

Eftersom föreningen i huvudsak fungerar som en hyperlokal regering för samhället, lönar det sig att undersöka vem som driver den och hur väl dessa människor fungerar tillsammans.

Det är mycket vanligt att HOAs övervakas av samhällsinvånare som innehar sina positioner som volontärer och väljs av föreningsmedlemmar. Vissa föreningar hanteras dock helt professionellt. Om ett privat företag förvaltar HOA, undersök dess rykte innan du köper. Om HOA har några anställda, eller företag som de tar ut uppgifter till, fråga om dessa enheter och det arbete de utför.

Prata om du kan med några av byggnadens nuvarande ägare - att föredra som inte är med i HOA -styrelsen och har bott i byggnaden i flera år. Hur kollegialt fungerar styrelsen? Hanteras meningsskiljaktigheter vanligtvis civil och konstruktivt? Var uppmärksam på tecken på frekvent, även evigt, drama. Som med vissa andra styrande organ kan HOAs hämmas av egoism, maktspel och småpolitik.

Schemalägg tid för att tala med HOA -presidenten för att få en känsla av om du vill att den här personen ska fatta beslut för din räkning om utvecklingen. Fråga också presidenten om intresset bland invånarna i att arbeta i styrelsen: Finns det hög motivation att göra det eller relativ likgiltighet? Denna konversation kan också motivera dig (eller inte) att själv sitta i styrelsen en dag, ett drag som skulle kräva att bli vald och ge upp lite ledig tid för ditt nya ansvar.

8. Efterlevnad av HOA

Lita inte på att bli ordentligt underrättad om eventuella problem mellan föreningen och den nuvarande ägaren till ett hus som intresserar dig. Om du inte frågar om dessa problem i tid kan det leda till att du ärver dem när du tar fastigheten i besittning.

Vissa potentiella problem kan vara uppenbara, till exempel döda eller övervuxna landskapsarkitekturer eller flagnande färg. Omvänt, har ägaren gjort yttre förbättringar eller andra ändringar av fastigheten utan att få HOA -godkännande? Om dessa ändringar inte överensstämmer med reglerna, vad kan hända med dig om du ägde fastigheten? Du kan kanske tvinga ägaren att åtgärda problemen som en del av försäljningsavtalet eller tillhandahålla kontanter vid stängning.

9. Försäkringsansvar

Som med ägandet av fastigheter kan försäkringsavsättningar inom en planerad utveckling också delas upp, med HOA som täcker vissa faror eller områden och husägaren ansvarig för andra.

Dessa är ofta föreskrivna i statlig lag. I Florida, till exempel, måste en bostadsrätt HOA försäkra all gemensam egendom, som inkluderar varje del av byggnaden upp till en enhets oavslutade gips. Samtidigt är husägaren ansvarig för att försäkra all personlig egendom inom sin enhet, inklusive apparater, golv, skåp, fönsterbehandlingar och liknande.

Kontrollera lagen för staten du kommer att bo i för den exakta kravfördelningen. Bekräfta att HOA för den fastighet du funderar på följer dessa krav.

Katastrofförsäkring är särskilt viktigt om du överväger att köpa en lägenhet eller radhus i ett område som är utsatt för stora naturkatastrofer, såsom översvämningar, jordbävningar, snöstormar, skogsbränder, tornados eller orkaner. "I Pacific Northwest är jordbävningsförsäkring mycket vanligt [i planerade utvecklingar], men det krävs inte", säger Manning.

Kontrollera om HOA ger ytterligare täckning som en förmån för att äga inom utvecklingen. "[A] framåtblickande HOA kan göra en bostadshus mer attraktiv" på detta sätt, säger Manning. De kan lägga till "jordbävning och andra typer av riskförsäkringar, [som] kommer att återspeglas i husägarens HOA -avgifter." Du borde naturligtvis bekräfta om sådan ytterligare täckning också omfattar de områden som är husägarens juridiska ansvar, eller bara till de som omfattas av HOA: s behörighet.

Poängen

Att leva i en planerad utveckling - och delvis styras av reglerna för en HOA - kan vara en blandad välsignelse. Det erbjuder möjligheten att utbyta viss kontroll över ditt hem mot det minskade ansvaret för att underhålla det och till förmån för att njuta av gemensamma bekvämligheter och säkerhet. Det kan emellertid också byta ut det olika utseendet på en typisk stadsdel för ett mer enhetligt utseende, om än en med lägre chans att en grannes dekorationssmak eller slarviga underhållsvanor blir ett problem för du.

Hur väl du anammar dessa avvägningar kommer att bidra till hur glad du kommer att bli i en bostadsrätt eller annan ”planerad Hem." Om du bestämmer dig för att fortsätta med ett köp, se till att anlita proffs, inklusive en fastighetsmäklare, som känner till den planerade utvecklingen och HOA eftersom det finns ett antal ovanliga aspekter av dessa jämfört med att köpa ett småhus.