Sekundära bolånemarknadsaktörer

Du kan se din inteckning som lånet som hjälpte dig att köpa ditt hem. Men investerare ser en inteckning som en ström av framtida kassaflöden. Dessa kassaflöden köps, säljs, tas bort, trancherade, och värdepapperiserade i sekundära bolånemarknaden. Eftersom de flesta bolån hamnar för försäljning är den sekundära bolånemarknaden extremt stor och mycket likvid.

Från startpunkten till den punkt då en låntagares månatliga betalning hamnar hos en investerare som en del av en inteckningssäker säkerhet (MBS), säkerhet med tillgångar (ABS), pantförpliktelse (CMO) eller säkerhetsskyldig skuld (CDO) -betalning, det finns flera olika institutioner som alla tar ut en procentandel av de initiala avgifterna och/eller månatliga kassaflöden.

I den här artikeln visar vi dig hur den sekundära bolånemarknaden fungerar - och varför långivare och investerare deltar i den - och presenterar dig för dess stora deltagare.

De fyra typerna av bolånemarknadsaktörer inkluderar:

1. de inteckning upphovsman
2. de aggregator
3. värdepappershandlaren
4. investeraren

1. Mortgage Originator

Inteckningsbolaget är det första företaget som är inblandat i den sekundära bolånemarknaden. Inteckningsbolag består av detaljhandelsbanker, bolånebankare och inteckning mäklare. Medan banker använder sina traditionella finansieringskällor för att stänga lån, använder hypoteksbankirer vanligtvis det som kallas lager kreditlinje för att finansiera lån. De flesta banker, och nästan alla bolånebankare, säljer snabbt nyutlån till andrahandsmarknaden.

En skillnad att notera är att banker och bolånebanker använder sina egna medel för att stänga bolån och inteckningsmäklare inte. Inteckningsmäklare fungerar snarare som oberoende agenter för banker eller bolånebanker och sätter dem tillsammans med kunder (låntagare).

Beroende på dess storlek och sofistikering kan emellertid en bolånare samla ihop bolån under en viss tid innan de säljer hela paketet. det kan också sälja enskilda lån som de har sitt ursprung. Det finns en risk för en upphovsman när den håller på en inteckning efter en ränta har citerats och låsts in av en låntagare. Om inteckningen inte samtidigt säljs till andrahandsmarknaden vid det tillfället låntagaren låser räntan ränta kan räntorna förändras, vilket ändrar värdet på inteckningen på andrahandsmarknaden och i slutändan de vinst upphovsmannen gör på inteckningen.

Originators som aggregerar bolån innan de säljer dem säkrar ofta sina inteckningsledningar mot ränteförskjutningar. Det finns en speciell typ av transaktion som kallas a bästa försök handel, avsedd för försäljning av en enda inteckning, vilket eliminerar behovet av upphovsmannen att säkra en inteckning. Mindre upphovsmän tenderar att använda de bästa insatserna.

I allmänhet tjänar inteckningsinnehavare pengar genom de avgifter som debiteras för att få ett inteckning och skillnaden mellan räntan som ges till en låntagare och premie en sekundärmarknad kommer att betala för den räntan.

2. Aggregatorn

Aggregatorer är nästa företag i raden av sekundära bolånemarknadsaktörer. Aggregatorer är stora bolånare med kopplingar till Wall Street -företag och statligt sponsrade företag (GSE), som Fannie Mae och Freddie Mac. Aggregatorer köper nyutlån från mindre originatorer och bildar tillsammans med sina egna ursprung pooler av inteckningar som de antingen värdepapperisera till värdepapper med säkerhetsinteckning (genom att arbeta med Wall Street-företag) eller bilda värdepapper med säkerhet för bolån (genom att arbeta igenom GSE).

I likhet med upphovsmännen måste aggregerar säkra inteckningarna i sina rörledningar från det att de åtar sig att köpa en inteckning, genom värdepapperiseringsprocessen, och tills MBS säljs till ett värdepapper handlare. Säkra en hypoteksledning är en komplex uppgift pga Ramla ut och spridning risk. Aggregatorer gör vinster genom skillnaden i priset som de betalar för bolån och det pris för vilket de kan sälja MBS som stöds av dessa inteckningar, beroende på deras säkringseffektivitet.

3. Värdepappershandlare

Efter att ett MBS har bildats (och ibland innan det bildas, beroende på typ av MBS), säljs det till en värdepappershandlare. De flesta Wall Street -mäklarföretag har MBS handelsbord. Återförsäljare på dessa skrivbord gör alla slags kreativa saker med MBS och intecknar hela lån; slutmålet är att sälja dem som värdepapper till investerare. Återförsäljare använder ofta MBS för att strukturera CMO, ABS och CDO. Dessa erbjudanden kan struktureras för att ha olika och något bestämda förskottsegenskaper och förbättrade kreditbetyg jämfört med underliggande MBS eller helhet lån. Återförsäljare gör en spridning i det pris till vilket de köper och säljer MBS, och ser till att göra arbitrage vinster på det sätt de strukturerar de särskilda CMO-, ABS- och CDO -paketen.

4. Investerare

Investerare är slutanvändare av bolån. Utländska regeringar, pensionsfonder, försäkringsbolag, banker, GSE och hedgefonder är alla stora investerare i bolån. MBS, CMO, ABS, och CDO erbjuder investerare ett brett spektrum av potentiella avkastningar baserade på varierande kreditkvalitet och ränterisker.

Utländska regeringar, pensionsfonder, försäkringsbolag och banker investerar vanligtvis i högt rankade bolåneprodukter. Vissa delar av de olika strukturerade bolåneavtalen är eftertraktade av dessa investerare för deras förskottsbetalning och ränteriskprofiler. Hedgefonder är vanligtvis stora investerare i bolåneprodukter med låga kreditbetyg och strukturerade bolåneprodukter som har större ränterisk.

Av alla bolåneinvesterare har GSE de största portföljerna. Den typ av inteckningsprodukt de kan investera i regleras till stor del av Office of Federal Housing Enterprise Oversight.

Varför säljer banker bolån?

Banker säljer bolån av två grundläggande skäl: likviditet och lönsamhet.

Bankerna måste ha pengar tillsammans - båda för att uppfylla sina federala mandat krav på kassareserv och att ha medel tillgängliga för kontoinnehavare och kunder. Att sälja bolån frigör sitt kapital, säkerställer att de kan hantera uttag och gör det möjligt för dem att ta lån - inklusive andra inteckningar - till sökande. Det får också skuld och standardrisk av sina böcker.

Att sälja bolån tar inte bara bort skulder från balansräkningen utan tar också snabbt upp kontanter. Och inte bara snabba pengar, utan en snabbare vinst. Banker samlar in omedelbara provisioner på de lån de säljer. Däremot tar bolåneräntan banken tjänar under lånets livslängd decennier att samla in.

I ett nötskal är det mer lönsamt att sälja lån än att hålla i dem. Banker kan tjäna pengar genom att skriva en inteckning och sedan samla räntorna på den i flera år. Men de kan tjäna ännu mer genom att utfärda en inteckning, sälja den (och tjäna en provision) och sedan skriva nya inteckningar och sedan sälja dem.

Varför köper investerare bolån?

Investerare köper bolån (eller bolånestäda värdepapper) av samma anledning som de investerar mest i skuldinstrument: inkomst. Specifikt inkomst från räntan som genereras av lånet - fasta pengar, som kommer in varje månad (eller på vilket sätt bolåneägaren gör sina betalningar). Regelbundenheten av denna inkomst kan vara tilltalande för institutionella investerare, som pensionsplaner, försäkringsränteföretag och fonder, som gör återkommande betalningar till kontoinnehavare och kunder.

De flesta värdepappersförsäkrade värdepapper anses vara av hög kreditkvalitet, ofta högre än företagsobligationer, särskilt om de är värdepapper med säkerhet i bolag (det vill säga garanterat av regeringen eller statligt sponsrade organ som Ginnie Mae, Fannie Mae eller Freddie Mac). Ändå har hypotekssäkrade värdepapper givit högre avkastning än andra lågriskobligationer, som likviditetskassor med jämförbara löptider.

Andra investerare kan köpa bolån för att diversifiera sina portföljer och tillgångsmix. Att investera i bolån ger något av en fastighetsspel.

Poängen

Få låntagare inser i vilken utsträckning deras inteckning skärs, tärnas och handlas. Inom några veckor, kanske en månad, från det att en inteckning kommer, kan den bli en del av en CMO, ABS eller CDO. Slutanvändaren av en inteckning kan vara en hedgefond som gör riktade räntesatser eller använder hävstång positioner för att utnyttja små relationella prissättning oegentligheter, eller det kan vara centralbank i ett främmande land som gillar kreditvärderingen för en byrå MBS.

Å andra sidan kan det vara ett försäkringsbolag baserat i Bryssel lockat av varaktigheten och konvexitet profil av en viss del i en ABS, CMOeller CDO -affär. Den sekundära bolånemarknaden är enorm, likvid och komplex, med flera institutioner som alla är sugna på att konsumera en bit av bolånepaj.