Капитал REIT vs. Ипотека АДСИЦ

Има два основни типа инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) които инвеститорите могат да купуват: АДСИЦИ за собствения капитал и АДСИЦ за ипотека. REITs на собствения капитал притежават и експлоатират имоти, докато ипотечните REIT инвестират в ипотеки и свързани с тях активи.

Какво е REIT?

АДСИЦ е вид обезпечение, при което компанията притежава и по принцип управлява недвижими имоти или активи, свързани с недвижими имоти. REITs са подобни на акциите и търговията на големи борси на пазара. REITs позволяват на компаниите да купуват недвижими имоти или ипотеки, като използват комбинирани инвестиции от група инвеститори. Този вид инвестиция позволява както на големи, така и на малки инвеститори да притежават акции от недвижими имоти - без да се налага сами да купуват, експлоатират или финансират недвижими имоти.

АДСИЦ обикновено се изисква да има най -малко 100 инвеститори, а регулациите предотвратяват това, което иначе би било а потенциално лошо решение: като малък брой инвеститори притежават по -голямата част от интереса в АДСИЦ.

Най -малко 75% от активите на REIT трябва да бъдат в недвижими имоти, а най -малко 75% от брутния му доход трябва да бъде получен от наеми, ипотечни лихви или печалби от продажбата на имота.

Освен това REITs са задължени по закон да изплащат най -малко 90% от годишния облагаем доход (с изключение на капиталовите печалби) на своите акционери под формата на дивиденти. Това ограничение обаче ограничава способността на REIT да използва вътрешни парични потоци за целите на растежа.

АДСИЦИ на собствения капитал

Инвестиционните тръстове за недвижими имоти са най -често срещаният тип REIT. Те придобиват, управляват, строят, обновяват и продават доходоносни недвижими имоти. Приходите им се генерират главно от приходи от наеми на техните имоти.

Капитал REIT може да инвестира широко или да се фокусира върху определен сегмент. Ето обобщение на представянето на всеки сегмент през 2019 г., според Националната асоциация на инвестиционните тръстове в недвижими имоти (Nareit): 

Като цяло капиталовите АДСИЦ осигуряват стабилен доход. И тъй като тези АДСИЦ генерират приходи чрез събиране на наеми, техният доход е сравнително лесен за прогнозиране и има тенденция да се увеличава с течение на времето.

Ипотечни АДСИЦ

Ипотечни АДСИЦ- наричани още mREITs - инвестирайте в ипотеки, обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS)и свързаните с тях активи. Докато REITs на собствения капитал обикновено генерират приходи чрез наеми, ипотечните REITs печелят доход от лихвите по своите инвестиции.

Да приемем например, че фирмата ABC се квалифицира като REIT. Той купува офис сграда със средства, генерирани от инвеститори, и отдава под наем офис площи. Компанията ABC притежава и управлява този недвижим имот и събира наем всеки месец от своите наематели. По този начин компанията ABC се счита за капиталов REIT.

От друга страна, приемете, че компанията XYZ се квалифицира като REIT и отпуска пари на предприемач. За разлика от компанията ABC, компанията XYZ генерира приходи от лихвите, получени по заемите. По този начин компания XYZ е ипотечен REIT.

Подобно на капиталовите REITs, по -голямата част от ипотечните печалби REIT се изплащат на инвеститорите като дивиденти. Ипотечните REITs са склонни да се справят по -добре от REITs на собствения капитал, когато лихвените проценти се покачват.

Рискове от собствени и ипотечни АДСИЦ

Подобно на всички инвестиции, капиталовите АДСИЦ и ипотечните АДСИЦ имат своя дял от рисковете. Ето няколко, които инвеститорите трябва да знаят:

• Капиталовите АДСИЦ имат цикличен характер и могат да бъдат чувствителни към рецесии и периоди на икономически спад.
• С АДСИЦ за собствения капитал твърде голямото предлагане - например повече хотелски стаи, отколкото пазарът може да поддържа - може да доведе до по -високи свободни работни места и по -ниски доходи от наем.
• Промените в лихвените проценти могат да повлияят на печалбите по ипотечните АДСИЦ. По същия начин могат да се получат по -ниски лихвени проценти водят повече кредитополучатели да рефинансират или погасяват своите ипотеки - и АДСИЦ трябва да реинвестира на по -ниска стойност процент.
• Повечето ипотечни ценни книжа, които АДСИЦ купуват, са подкрепени от федералното правителство, което ограничава кредитния риск. Въпреки това, определени mREIT могат да бъдат изложени на по -висок кредитен риск, в зависимост от конкретните инвестиции.

Долния ред

REITs дават възможност на инвеститорите да се включат в пазара на недвижими имоти, без да се налага да притежават, управляват или финансират самите имоти. И двата капитала и ипотечните REITs са длъжни да изплащат 90% от дохода на акционерите под формата на дивиденти - които често са по -високи от тези на акциите.

Като цяло капиталовите АДСИЦ могат да бъдат привлекателни за инвеститорите, които купуват и държат, които търсят комбинация от растеж и доход. Ипотечните REITs, от друга страна, може да са по-подходящи за толерантни към риска инвеститори, които търсят максимален доход, без много да се фокусират върху поскъпването на капитала.