8 задължителни номера за оценка на инвестиция в недвижим имот

Дъното недвижим имот цените могат да бъдат примамливи за някои начинаещи инвеститори в недвижими имоти, които търсят пробиват на пазара. Но преди да се присъедините към редиците на наемодателите, бъдете сигурни, че имате добра представа за финансовата информация, която може да направи разликата между успешното начинание или да се окажете в съд по несъстоятелност.

Ето осем числа за инвестиране в недвижими имоти, които трябва да знаете как да изчислявате и използвате, когато оценявате потенциален инвестиционен имот.

1. Вашето ипотечно плащане

За стандартен дом, обитаван от собственик, кредитори обикновено предпочитат общо дълг към доход съотношение от 36%, но някои ще достигнат до 45% в зависимост от други квалифициращи фактори, като кредитния Ви рейтинг и парични резерви. Това съотношение сравнява общия ви брутен месечен доход с месечните ви задължения за плащане на дълг. За плащането на жилищата кредиторите предпочитат брутен доход спрямо общото плащане на жилище от 28% до 33%, в зависимост от други фактори. За един инвестиционни имоти, Фреди Мак насоките казват, че максималното съотношение дълг към доход е 45%. 

2. Изисквания за авансово плащане

Докато имотите, заети от собственици, могат да бъдат финансирани с ипотека и само с 3,5% надолу за Заем от FHA, ипотеките на инвеститорите обикновено изискват a авансово плащане от 20% до 25% или понякога дори до 40%. Нищо от авансовото плащане или разходи за затваряне за инвестиционен имот може да бъде от средства за подаръци. Отделните кредитори ще определят колко трябва да намалите, за да отговаряте на условията за заем в зависимост от съотношението ви дълг към доход, кредитен рейтинг, цената на имота и вероятния наем. 

3. Доход от наем за квалификация

Въпреки че може да предположите, че тъй като наемните плащания на вашия наемател ще (надявам се) ще покрият вашата ипотека, не трябва да имате нужда от допълнителен доход, за да отговаряте на условията за жилищен заем. Въпреки това, за да може наемът да се счита за доход, трябва да имате двугодишна история на управление на инвестиционни имоти, загуба от наем при закупуване застрахователно покритие за най-малко шест месеца брутен месечен наем и всеки отрицателен доход от наем от имоти под наем трябва да се счита за дълг в съотношението дълг към доход.

4. Съотношение цена към доход

Това съотношение сравнява средната цена на домакинството в дадена област със средната доход на домакинство. През 2011 г., след балона на жилищата, той беше 3,3, през 1988 г. беше 3,2, а през октомври 2020 г. беше около 4,0. Преди балонът на жилищата да се разбие, той беше на върха от 4.66. 

5. Съотношение цена към наем

The съотношение цена-наем е изчисление, което сравнява средните цени на жилищата и средните наеми на определен пазар. Просто разделете средната цена на къщата със средния годишен наем, за да генерирате коефициент. Като генерал основно правило, потребителите трябва да обмислят покупка, когато съотношението е под 15 и наем, когато е над 20. Пазарите с високо съотношение цена/наем обикновено не предлагат толкова добра инвестиционна възможност. 

6. Брутна доходност под наем

Брутният доход от наем за отделен имот може да бъде намерен чрез разделяне на годишния наем, събран на общата цена на имота, след което този брой се умножава по 100, за да се получи процентът. Общата цена на имота включва покупна цена, всички разходи за затваряне и разходи за ремонт.

7. Процент на капитализация

По -ценен брой от брутния доход от наем е процент на капитализация, известен също като лихвен процент или нетен доход от наем, тъй като тази цифра включва оперативни разходи за имота. Това може да се изчисли, като започнете с годишния наем и извадите годишните разходи разделяйки това число на общата цена на имота и умножавайки полученото число по 100 за процент. Общите разходи за наем на имот включват разходи за ремонт, данъци, хазяин застраховка, разходи за свободни работни места и такси за агенти.

8. Паричен поток

Ако можете да покриете ипотечната главница, лихви, данъци и застраховки с месечния наем, вие сте в добра форма като наемодател. Просто се уверете, че разполагате с парични резерви за покриване на това плащане в случай, че имате свободно място или трябва да покриете неочаквани разходи за поддръжка. Отрицателно паричен поток, което се случва най -често, когато инвеститор е заел твърде много, за да купи имота, може да доведе до a по подразбиране по заема, освен ако не можете да продадете имота с печалба.

Долния ред

След като направите всички тези изчисления, можете да вземете информирано решение дали конкретен имот ще бъде ценна инвестиция или лимон.