Определение за търговски недвижими имоти (CRE)

Какво е търговски недвижими имоти (CRE)?

Търговските недвижими имоти (CRE) са имоти, които се използват изключително за бизнес цели или за осигуряват работно пространство, а не като жилищно пространство, което вместо това би представлявало жилищна реалност имот. Най -често търговските недвижими имоти са отдадени под наем на наемателите да извършват дейности, генериращи доход. Тази широка категория недвижими имоти може да включва всичко - от една витрина до огромен търговски център.

Търговските недвижими имоти включват няколко категории, като търговци на дребно от всякакъв вид, офис площи, хотели и курорти, стрип молове, ресторанти и здравни заведения.

Основите на търговските недвижими имоти

Търговските недвижими имоти заедно с жилищните недвижими имоти се състоят от двете основни категории недвижими имоти. Жилищните имоти включват структури, запазени за обитаване от хора, а не за търговска или промишлена употреба. Както подсказва името му, търговските недвижими имоти се използват в търговията, а имотите под наем с много жилища, които служат като жилища за наематели, се класифицират като търговска дейност за наемодателя.

Търговските недвижими имоти обикновено се категоризират в четири класа, в зависимост от функцията:

1. офис пространство;
2. промишлена употреба;
3. многофамилен отдаване под наем; и
4. на дребно.

Отделните категории също могат да бъдат допълнително класифицирани. Офис пространството например често се характеризира като клас А, клас В или клас С.

• Клас А представлява най -добрите сгради по отношение на естетика, възраст, качество на инфраструктурата и местоположение.
• Клас В сградите обикновено са по-стари и не са толкова конкурентни-ценови-като сгради от клас А. Инвеститорите често се насочват към тези сгради за възстановяване.
• Клас В. сградите са най -старите, обикновено над 20 -годишна възраст, разположени в по -малко атрактивни райони и се нуждаят от поддръжка.

Обърнете внимание, че някои зониране и лицензиращите органи допълнително разбиват индустриални имоти - сайтове, използвани за производството и производството на стоки, особено тежки стоки - но повечето го смятат за подмножество от търговски недвижими имоти имот.

Търговски лизинг

Някои фирми притежават сградите, които заемат. По -типичният случай обаче е, че търговският имот се дава под наем. Обикновено инвеститор или група инвеститори притежава сградата и събира наем от всеки бизнес, който работи там. Търговските лизингови лихви - цената за заемане на пространство за определен период - обикновено се котират в годишни долари за наем на квадратен фут. Обратно, лихвените проценти на жилищни недвижими имоти се котират като годишна сума или месечен наем.

Търговският наем обикновено ще продължи от една година до 10 или повече години, като офисите и търговските площи обикновено са средно между пет и 10 години. Това може да се контрастира с по-краткосрочни годишни или месечни наеми на жилища.

В Проучване от 2017 г. проведено от анализаторската фирма за недвижими имоти CBRE Group, Inc., анализаторът Алекс Красиков установи, че срокът - дължина - на наем е пропорционален на размера на наеманото пространство. Освен това данните показват, че наемателите ще сключват дългосрочни договори за наем, за да фиксират цените в условията на нарастваща пазарна среда. Но това не е единственият им движещ фактор. Някои наематели с изисквания за големи пространства ще сключат дългосрочни договори за наем поради ограничената наличност на имот, който отговаря на техните нужди.

Има четири основни типа отдаване под наем на търговски имоти, всеки от които изисква различни нива на отговорност от наемодателя и наемателя.

• А единичен нетен лизинг прави наемателя отговорен за плащането на данъци върху имота.
• А двоен нетен (NN) лизинг прави наемателя отговорен за плащането на данъци върху собствеността и застраховка.
• А лизинг с тройна мрежа (NNN) прави наемателя отговорен за плащането на данъци върху имуществото, застраховка и поддръжка.
• Под а брутен лизинг, наемателят плаща само наем, а наемодателят плаща данъците върху имота, застраховката и поддръжката на сградата.

Управление на търговски недвижими имоти

Притежаването и поддържането на отдадени под наем търговски недвижими имоти изисква пълно и непрекъснато управление от собственика. Собствениците на имоти може да пожелаят да наемат фирма за управление на търговски недвижими имоти, която да им помага да намират, управляват, и запазва наемателите, наблюдава наемите и възможностите за финансиране и координира поддържането на имуществото и продаваемост. Специализираните познания на компания за управление на търговски недвижими имоти са полезни, тъй като правилата и разпоредбите, регулиращи такава собственост, варират в зависимост от държавата, окръга, общината и индустрията и размера.

Често наемодателят трябва да постигне баланс между максимизиране на наемите и минимизиране на свободните работни места и текучеството на наемателите. Оборотът може да струва скъпо за собствениците на CRE, тъй като пространството трябва да бъде адаптирано, за да отговори на специфичните нужди на различни наематели - да речем, ако ресторант се нанася в имот, веднъж зает от студио за йога.

Инвестиране в търговски недвижими имоти

Инвестирането в търговски недвижими имоти може да бъде доходоносно и да служи като хедж срещу променливостта на фондовия пазар. Инвеститорите могат да печелят пари чрез оскъпяване на имота, когато продават, но повечето доходи идват от наемите на наемателите.

Директни инвестиции

Инвеститорите могат да използват директни инвестиции където стават наемодатели чрез собствеността върху физическото имущество. Хората, които са най -подходящи за директни инвестиции в търговски недвижими имоти, са тези, които или имат значителни познания за индустрията, или които могат да наемат фирми, които имат такива. Търговските имоти са високорискова инвестиция в недвижими имоти с висока печалба. Такъв инвеститор вероятно ще бъде лице с висока нетна стойност, тъй като инвестирането в CRE изисква значително количество капитал.

Идеалният имот е в район с ниско предлагане на CRE и високо търсене, което ще даде благоприятни наемни цени. Силата на местната икономика на района също влияе върху стойността на покупката на CRE.

Непреки инвестиции

Алтернативно, инвеститорите могат да инвестират непряко в търговския пазар чрез собствеността върху различни пазарни ценни книжа, като например инвестиционни тръстове за недвижими имоти (АДСИЦ), борсово търгувани фондове (ETF), които инвестират в акции, свързани с търговска собственост, или чрез инвестиране в компании, които се грижат за пазара на търговски недвижими имоти, като банки и брокери.

Предимства на търговските недвижими имоти

Едно от най -големите предимства на търговските недвижими имоти са атрактивните лизингови лихви. В райони, където размерът на новото строителство е ограничен или по земя, или по закон, търговските имоти могат да имат впечатляваща възвръщаемост и значителна месечна стойност парични потоци. Индустриалните сгради обикновено се наемат на по -ниска ставка, въпреки че те също имат по -ниски режийни разходи в сравнение с офис кула.

Търговските недвижими имоти също се възползват от сравнително по -дълги договори за наем с наематели, отколкото жилищните недвижими имоти. Този дълъг срок на лизинг дава на притежателя на търговски недвижим имот значителна стабилност на паричния поток, стига дългосрочните наематели да заемат сградата.

В допълнение към предлагането на стабилен и богат източник на доходи, търговските недвижими имоти предлагат потенциал за оскъпяване на капитала, стига имотът да е добре поддържан и актуален. Както всички форми на недвижими имоти, това е отделен клас активи, който може да осигури ефективен разнообразяване опция за балансирано портфолио.

Недостатъци на търговските недвижими имоти

Правилата и разпоредбите са основното възпиращо средство за повечето хора, които искат да инвестират директно в търговски недвижими имоти. Данъците, механиката на закупуването и отговорностите по поддръжката на търговски имоти са погребани в легални слоеве. Тези изисквания се променят според щатите, окръзите, промишлеността, размера, зонирането и много други обозначения. Повечето инвеститори в търговски недвижими имоти или имат специализирани познания, или имат заплати от хората, които имат такива.

Друго препятствие е повишеният риск, свързан с оборота на наемателите, особено актуален в икономика, където неочакваното затваряне на дребно оставя имотите празни с малко предизвестие.

При жилищата изискванията за съоръжения на един наемател обикновено отразяват изискванията на предишни или бъдещи наематели. Въпреки това, с търговски имот, всеки наемател може да има много различни нужди, които изискват скъпо обновяване. След това собственикът на сградата трябва да адаптира пространството, за да се погрижи за специализираната търговия на всеки наемател. Търговски имот с ниска цена свободно място но високият оборот на наемателите все още може да загуби пари поради разходите за ремонт на входящите наематели.

За тези, които искат да инвестират директно, закупуването на търговски имот е много по -скъпо предложение от жилищен имот. Нещо повече, докато недвижимите имоти, като цяло, са сред повече неликвидни от класове активи, сделките за търговски сгради са склонни да се движат особено бавно.

Прогнози и прогнози за търговски недвижими имоти

Пазарът на търговски имоти в САЩ получи голям удар по време на рецесията през 2008-2009 г., но отбеляза годишни печалби от 2010 г. насам. Тези печалби помогнаха за възстановяване на почти всички загуби от ерата на рецесията.

The „Прогнози за пазара на недвижими имоти в САЩ през 2019 г.", годишен доклад, издаден от CBRE, смята:

Въпреки че закъснява в икономическия цикъл, перспективите остават много добри и за четирите основни типа активи на търговски недвижими имоти. Ще има минимално поскъпване на стойностите, но доходността трябва да остане здрава.

Други показатели обаче показват, че пазарът на търговски имоти е достигнал своя връх в цикъла на растеж след рецесията. Според калифорнийската фирма за недвижими имоти Ten-X Growth, ценообразуването на търговски имоти приключи през 2018 г. само с 1% спрямо 2017 г.

А Доклад Ten-X отбеляза, че крайната сума за 2018 г. за търговски имоти потвърждава тяхното виждане за ценообразуването в края на икономическия цикъл. Изследването на фирмата установи, че свободните работни места се увеличават, ръстът на наемите се забавя, а пазарните лихвени проценти се увеличават.

Както се съобщава от Forbes, по -специално сектора на търговията на дребно се оказа a болезнена точка на по -широкия пазар на търговски имоти, тъй като масовото затваряне на магазини се засили през 2017 г. и продължи и през 2018 г. Например, популярният мол REIT Westfield Corporation отбеляза спад на цените на акциите си с около 30% между средата на 2016 г. и края на 2017 г., преди да обърне някои загуби до януари 2018 г. Unibail-Rodamco SE придоби Westfield за 15,8 милиарда щатски долара, създавайки Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Повечето фирми обаче поддържат, че пазарът на имоти като цяло остава здрав. J.P. Morgan в своята „Прогноза за комерсиални недвижими имоти за 2019 г.“ до голяма степен отразява мнението на CBRE, като заявява, че 2018 г. е деветата година на увеличение на наемите и оценките на търговски имоти. Морган прогнозира, че това темпо ще се забави, но ще продължи и няма да види спад до 2019 г.

Обърнете внимание, че глобалните събития през 2020 г. не доведоха до значително намаляване на стойността на недвижимите имоти, а стойностите на имотите останаха стабилни или дори са се повишили, подобно на фондовия пазар, който се възстанови от драматичния си спад през второто тримесечие на 2020 с еднакво драматично рали, което премина през второто тримесечие 2021. Това е ключова разлика между икономическите последствия, настъпили през 2020 г., и това, което се случи десетилетие по -рано. Това, което не е известно, е дали необходимата отдалечена работна среда, започнала през 2020 г. за повечето американци, ще има дългосрочно въздействие върху нуждите на корпоративния офис.