Имоти под наем: плюсове и минуси

Притежаването на имот под наем може да бъде финансово изгодно. Ако изследвате този тип недвижими имоти като инвестиция, имайте предвид рисковете и отговорностите.

Имоти под наем: Общ преглед

Идеята за закупуване на дом или апартамент да отдава под наем с цел печалба може да звучи примамливо. Но закупуване на имот под наем за доход и поскъпването на дългосрочния капитал може да има своите възходи и падения. Например, жилищният пазар може да варира в зависимост от местоположението, търсенето и предлагането и икономиката.

Във финансово отношение, за да може имотът под наем да бъде наистина печеливш, възвръщаемостта ще пожънете трябва да бъде по -голямо от това, което бихте могли да спечелите в консервативни инвестиции, като облигации и изплащане на дивиденти акции със син чип, поради реалните рискове. А от човешка страна не всеки има способността управлява имоти и наематели.

Плюсове на имотите под наем

Притежаването на имот под наем има няколко предимства. Те включват:

Данъчни облекчения

Услугата за вътрешни приходи ви позволява да приспадате много разходи, свързани с отдаване под наем на имот в категориите:

• Обикновени и необходими разходи
• Подобрения
• Амортизация

Това означава, че можете да приспадате вашата застраховка, лихви върху вашата ипотека, разходи за поддръжка и физическо износване на вашия имот.

Амортизацията може да доведе до а номинална загуба, което от своя страна може да приспадате срещу други доходи. С други думи, може да постигнете нетен положителен паричен поток от приходите от наем минус разходите и все пак да имате нетна загуба за данъчни цели. Но имайте предвид, че амортизацията намалява и цената на имота за изчисляване на капиталовите печалби, когато продавате имота си.

В допълнение, Закон за данъчни съкращения и работни места от 2017 г. предлага редица данъчни облекчения за наемодателите. Ако притежавате поточно предприятие (известно също като преминаващ бизнес) и го управлявате като еднолично дружество, ограничена отговорност компания, партньорство или S корпорация, сега можете да приспаднете сума, равна на 20% от нетния ви доход от наем - стига общата сума облагаем годишен доход от всички източници след приспадане е по -малко от 250 000 долара за необвързани или 500 000 долара за семейни двойки, които подават заедно.

Сезонни наеми

Ако наемате имота си сезонно, можете да го използвате сами за 14 дни годишно - или 10% от брой дни, които отдавате под наем на други хора на справедлива пазарна цена - и все още можете да приспаднете вашите разходи.

1031 Обмен

В 1031 размяна, можете да продадете имот под наем и да инвестирате в друг подобен вид, без да плащате данъци върху капиталовите печалби.

Отдаване под наем на допълнително пространство

Можете също така да третирате стая или район на вашия дом - като гараж, мазе или аксесоар за жилище- като отдаване под наем, отписване на процент от ипотечна лихва и други разходи срещу неговите приходи, въпреки че трябва да сте наясно с потенциалните клопки на отдаването под наем на допълнително пространство, включително местните правила за зониране.

Недостатъци на имоти под наем

Има и недостатъци на притежаването на имот под наем. Те включват:

Липса на ликвидност

Недвижимите имоти не са ликвиден актив. Дори на най -горещия пазар може лесно да отнеме няколко месеца, за да завършите продажба. И ако вашият момент се дължи на спешен случай или друго неочаквано събитие, необходимостта ви да продавате бързо може да не спечели най -добрата цена.

Повишаване на данъците и застрахователните премии

Лихвите и главницата по вашата ипотека може да са фиксирани, но няма гаранция, че данъците няма да се повишат по -бързо, отколкото можете да увеличите наемите. Застрахователни премии може също да скочи, както вследствие на природни бедствия.

Трудни наематели

Въпреки вашите надлежна проверка при проверка на бъдещи наематели бихте могли да завършите с наематели, които не са идеални. Например, те могат да бъдат нуждаещи се или взискателни, да плащат със закъснение, да забравят да изключат водата и т.н. Или те могат да бъдат разрушителни, в този случай надбавка за амортизация в данъчния кодекс може да е силно неадекватен. Можете обаче винаги да добавите ездач към стандартния формуляр за наем, който определя правила за настаняване, домашни любимци, пушене, застраховка на наематели и други подобни. Тук може да бъде полезен и гаранционен депозит.

Упадък на квартала

В идеален сценарий вашият инвестиционен имот ще процъфти на фона на други добре поддържани жилища и местните удобства ще се подобрят. В резултат на това вашият паричен поток ще се увеличава постоянно и разходите ви ще останат стабилни. Кварталите обаче могат да се променят и инвестицията ви може да се обезцени с течение на времето. Трябва да обърнете внимание на местната политика, където инвестирате, точно както бихте направили там, където живеете. С известна проверка можете да сведете това до минимум излагане.

Неблагоприятни промени в Данъчния кодекс

Данъчният кодекс не е имунизиран срещу промяна. Това би могло да се промени по начини, които биха намалили или премахнали някои или всички данъчни облекчения за собствеността на жилища и поточните предприятия.

Роля на наемодателя

Да си наемодател не е за всеки. Може да се почувствате срамежливи да увеличите наемите или да защитите начина, по който другите се отнасят с вашето имущество, което може да доведе до конфликти. Може дори да станете приятели с наемателите си или те вече може да са семейство или приятели. Ако не можете да сте категорични относно увеличаването на наемите или грижите за собствеността, например, можете да приключите събирането на наем, който е доста под пазарната цена, или с имот, който е подценен.

Поддръжка

При поддържането на имот възникват малки и големи ремонти. Някои собственици на имоти могат да спестят пари, като вършат работата сами. На повечето обаче им липсва време, инструменти или умения за ремонт на дома. Очаквайте да плащате периодични такси за изпълнители.

Специални съображения

Независимо дали купувате основно жилище или имот под наем, важно е да вземете предвид какво се случва с лихвите по ипотечните кредити. Ниско ипотека с фиксирана лихва като цяло дългът е добра защита срещу инфлацията. Ако сте наемодател, периодичното увеличаване на наема е един от начините за компенсиране на инфлационното покачване на разходите за поддръжка на имоти.

Лихвените проценти за 30-годишна фиксирана ипотека през август 2021 г. достигнаха 2.875%. Ипотечните лихви са средно около 8% през последните 50 години. Въпреки че тези лихви представляват възможност, важно е също така да се помни, че лихвите по ипотечните кредити обикновено са по -високи за инвестиционните имоти, отколкото за традиционните жилища.