Captive Real Estate Investment Trust

Какво е инвестиционен тръст за задържани недвижими имоти?

Задържаният инвестиционен тръст в недвижими имоти е просто a инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) с контролиране на собствеността от една компания. Дружество, което притежава недвижими имоти, свързани с неговия бизнес, може да намери за изгодно да обедини имотите в REIT за специалните данъчни облекчения. Тази стратегия за намаляване на данъците може да се използва от търговци на дребно и банки с много магазини или клонове.

Разбиране на Captive Real Estate Investment Trusts

Може да се създаде инвестиционен доверителен имот, който да се възползва от данъчните облекчения, предлагани от инвестиционния тръст за недвижими имоти (REIT). Компаниите могат да изберат да развият или да поемат контролна собственост в REIT за статут на собственик. Контролиращ или притежаван статут се определя като повече от 50% от дела с право на глас на REIT.

Компаниите, които изграждат собствена АДСИЦ за управление на собствените си недвижими имоти, обикновено ще ги характеризират като отдаване под наем или ипотечни АДСИЦ. Ипотечните REITs (mREITs) осигуряват ипотечен капитал за обещанието за реципрочен доход, който често е основата за REIT приходи. Компаниите могат също така да използват инвестиционни тръстове за собственост, като прехвърлят недвижими имоти в REIT и след това отдават имотите под наем от тези REITs.

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти

Задържаният АДСИЦ е АДСИЦ с контролираща собственост от една компания. Освен това, задържаните АДСИЦ са просто АДСИЦ. Предприятието може да бъде класифицирано като REIT, ако отговаря на определени изисквания на Службата за вътрешни приходи и дял 26 от Кодекса за вътрешни приходи. REITs могат да бъдат тръстове, асоциации или корпорации - но независимо, че всички те трябва да изберат да бъдат облагани като корпорации.

Кодексът за вътрешни приходи позволява на всички АДСИЦ да разпределят целия си доход на своя акционери. Това прави REITs подобни на партньорствата по данъчния кодекс, тъй като партньорствата обикновено нямат доход и разпределят целия си доход чрез К-1.

REITs трябва да отговарят на няколко изисквания, за да отговарят на условията за разпределение на дохода данъчни облекчения които характеризират АДСИЦ като цяло. По -конкретно, една компания трябва да отговаря на следните изисквания, за да се квалифицира като REIT:

• Облагаеми като корпорация
• Плащайте поне 90% от облагаемия доход под формата на дивиденти на акционерите всяка година
• Извличайте поне 75% от брутния доход от наеми, лихви по ипотеки, които финансират недвижими имоти, или продажби на недвижими имоти
• Инвестирайте най -малко 75% от общите активи в недвижими имоти, пари или държавни ценни книжа на САЩ
• Имайте най -малко 100 акционери (контролиращите компании могат да посочат изпълнителни директори като акционери, за да отговорят на това изискване)

Ако предприятието отговаря на изискванията на REIT, то трябва да плати най -малко 90% от приходите си на акционерите и следователно може да вземе разпределението на дохода като приспадане. Всички останали салда след необходимото разпределение се облагат с необходимата корпоративна данъчна ставка.

Допълнително счетоводство

Задържаните АДСИЦ се считат за дъщерни дружества и следователно тяхната собственост трябва да се отчита по някакъв начин върху финансите на компанията майка. Като цяло има три начина за отчитане на дъщерни и дъщерни дружества върху дружеството майка финансови отчети. Компаниите могат да отчитат консолидирани финансови отчети или могат да отчитат собствеността чрез метода на собствения капитал или метода на себестойността.

Под Общоприети счетоводни принципи (GAAP), компаниите имат възможност да създават консолидирани финансови отчети, които да интегрират всички аспекти на финансите на дъщерно дружество, ако компанията майка притежава повече от 50% от собствеността права. Обикновено не е изгодно или приложимо за дружество майка да включи собствена АДСИЦ в отчитането на консолидирания финансов отчет. Това се дължи на данъчните облекчения, които собственият REIT получава сам, което често е причината за създаването му. Следователно собствената собственост на REIT обикновено се отчита във финансите на компанията майка чрез метода на собствения капитал или метода на себестойността.

Данъчни облекчения на АДСИЦ

Може да има няколко данъчни облекчения, свързани с наложените данъци REIT. Федералното данъчно облагане на АДСИЦ е обсъдено в дял 26 на Кодекса за вътрешните приходи, но държавите също могат да имат свои собствени данъчни правила за АДСИЦ, които могат да увеличат или намалят данъчните облекчения.

Като цяло, компанията -майка на задържания АДСИЦ може да приспадне разходите за наем или ипотечни плащания, които плаща за собствения си АДСИЦ, което намалява неговите облагаем приход. Това не е непременно огромна полза, тъй като обикновено така или иначе приспада тези разходи. Все пак може да създаде някои полезни предимства при обработката на плащания и т.н. Едно от най -големите предимства е, че компанията майка получава част от разпределението на дивидентите от собствената АДСИЦ, която потенциално може да бъде облагана с по -ниска ставка.

Задържаният АДСИЦ се ползва от всички данъчни облекчения от статута на АДСИЦ. Той може да приспадне 90% или по -голям размер от дохода си, който разпределя на акционерите. Той също така плаща федералната корпоративна данъчна ставка върху всички останали доходи.

Закони, управляващи задържаните АДСИЦ

Тъй като собствените дъщерни дружества на REIT могат потенциално да създадат няколко предимства, има някои федерални и държавни разпоредби, които са насочени към тях. Като цяло, повечето законодателни актове дефинират задържането като контролираща собственост на 50%. Федералните закони изискват всяко третиране да е справедливо и в съответствие с оценките на имотите и преговорите на една ръка лице.

Някои държави имат свои специални изисквания. В някои случаи има ограничения, които могат да бъдат премахнати избягване на данъци тактика изчерпателно. Като цяло специалистите по счетоводство и данъчно облагане трябва да гарантират, че собствените АДСИЦ и собственото счетоводство по АДСИЦ са в съответствие с всички федерални и държавни закони.