Приспадане на лихви по втората ви ипотека

Федералното правителство разбира, че жилищните ипотеки са най -голямото финансово бреме, което много американци ще поемат през живота си. За да осигури почивка (и вероятно да насърчи хората да участват на пазара на недвижими имоти), Служба за вътрешни приходи (IRS) позволява на данъкоплатците да вземат удръжки върху лихвите, платени по техните ипотеки.

Но какво ще стане, ако получите a второ ипотека за жилище? Има ли значение за какво го използвате? Можете ли просто да приспадате лихви за неопределено време?

Ще разгледаме задълбочено данъчните последици от поемането на втора ипотека, като ви покажем как изчислете приспадането на данъците си, както и подчертайте различни ограничения и клопки.

Как да приспаднем лихвите върху втори дом: Основите

Първо, трябва да разберете какво представлява „квалифициран дом“ (този, върху който се прилага приспадане на ипотечна лихва) и как IRS определя „ипотечна лихва“и„ ипотечен дълг “.

Като начало, „квалифициран дом“ се отнася или за основния ви дом, където обикновено живеете, или за втори дом. Мобилните къщи, ремаркетата, апартаментите и лодките отговарят на всички изисквания, стига да имат „сън, готвене и тоалетни“, като

Публикация на IRS 936 го поставя.

Ако имате три или повече имота, можете да заявите само два от тях като съответно ваши основни и втори жилища за дадена година. Ако случайно продадете някой от домовете, които сте искали през тази година, тогава можете да считате друг имот за ваш основен или втори дом за баланса на тази година.

Ако претендирате за приспадане на жилище, което се удвоява като нещо друго, като например имот под наем или офис, влизат в действие някои нюансирани правила и изчисления, свързани с това колко време заемате помещения. Тук можете да се обърнете към спецификата, но като цяло, ако наемате втори дом, трябва да живеете там поне 14 дни или повече от 10% от времето, което се отдава под наем за повече от година (в зависимост от това кое е по -дълго), за да можете да приспаднете ипотечните лихви по то. (Ако изобщо не живеете там, значи сте наемодател и влиза в действие съвсем различен набор от правила: вж. Данъчни удръжки за собствениците на имоти под наем).

Ипотечните лихви се отнасят само за лихвите, платени по заеми, които използват вашия дом (и) като обезпечение. Това включва:

• Първи ипотеки и втора ипотека
• Кредитни линии
• Кредити за собствени капитали

IRS очертава три категории ипотечен дълг. Те варират в зависимост от това кога сте поели дълга и за какво са използвани приходите:

• Дълг на баща се отнася до ипотеки, които са били обезпечени от вашия дом на или преди 13 октомври 1987 г. (след което действащите данъчни правила влязоха в сила).
• У дома дълг за придобиванесе отнася за ипотеки, взети след 13 октомври 1987 г., които са били използвани за закупуване, изграждане или подобряване на вашия дом (т.е., ремонти, ремонти и т.н.).
• Дълг или заем за собствени капитали се отнася до ипотеки, взети след 13 октомври 1987 г., които са били използвани за други цели, които не са свързани с пребиваване, като например финансово обучение в колеж, нова кола, ваканция или почти всичко друго, което не е свързано с покупка, изграждане или подобряване на a У дома.

Колко лихви по ипотека можете да приспаднете?

Това зависи от това какъв дълг вече имате - и колко повече искате да поемете. Ако сте женени и подавате заедно, можете да приспаднете лихва само върху дълг за придобиване на жилище на стойност 1 милион долара или по -малко и като цяло дълг на собствения капитал на стойност 100 000 долара или по -малко. Ако сте неженени или женени и подавате отделно, вашите лимити стават съответно 500 000 долара за дълг за придобиване на жилище и 50 000 долара за собствен капитал.

С други думи, ако вашата ипотека или ипотеки се използват за закупуване, изграждане или подобряване на вашето основно и/или втори дом (което го прави дълг за придобиване на жилище) и общо 1 милион долара, можете да приспаднете всичко, което сте платили лихви. Например, ако имате лихвен процент от 4% за всяка от двете ипотеки, които заедно добавят до 1 милион долара, можете да приспаднете всичките си годишни лихвени плащания от 40 000 долара.

Ако обаче вашият дълг за придобиване на жилище е, да речем, 2 милиона долара, тогава бихте могли да приспаднете само половината от общата лихва, която сте платили върху ипотеки на стойност 2 милиона долара през тази година. Ако се прилагат същите тези 4% лихвени проценти, тогава бихте могли да приспаднете само 40 000 долара вместо 80 000 долара, които вероятно сте платили с лихва през тази година. (Това е нещо, което трябва да се има предвид за всеки, който се опитва да финансира седемцифрен имот. Вижте Jumbo Vs. Конвенционални ипотеки: Как се различават.)

Въпреки че този лимит не се отнася за дългове с дългосрочен кредит, няма да можете да вземате допълнителни удръжки по нови ипотеки, ако вашият дълг вече надвишава 1 милион долара. Ами ако имате само 900 000 долара дълг? Тогава бихте могли да приспаднете само лихва за допълнителен дълг за придобиване на жилище на стойност 100 000 долара.

Поне това е общото правило. IRS предоставя a работен лист за да определите действителните си приспадащи се лихви по жилищна ипотека.

Данъчни формуляри за приспадане на втора лихва за ипотека

Докато сте платили лихва по ипотека на стойност най -малко 600 долара, ще получите известие от вашия ипотекар или заемодател (обикновено това е Формуляр 1098) няколко месеца преди датата на подаване на данъци. Заедно със сумата в долари на вашите годишни плащания, тази ипотечна лихва ще бъде също така покажете платените си ипотечни застрахователни премии и приспаднати точки (ако сте закупили такъв дом година). След като имате този документ в ръка, ще го използвате за попълване на данъчната си декларация формуляр 1040, списък А (подробни удръжки).

С комбинирания дълг за придобиване на жилище и дълг за собствения капитал можете технически да вземете назаем 1,1 милиона долара срещу вашия дом. Ако обаче имате допълнителен дълг, който надвишава този праг, може да успеете да приспаднете лихвите ако тези приходи са били използвани за квалифициран разход, като например инвестиция (също докладвана в таблица А) или а бизнес (Приложение В или C-EZ).

Рефинансиране, точки и премии

Ако рефинансирате някаква ипотека, включително втората си, тогава можете да поискате новия заем като дълг за придобиване на жилище до главницата на предишния заем. Всичко над това ще се третира като дълг на собствения капитал.

Освен това, ако плащате точки по новата ипотека, можете да ги приспадате през целия живот на заема. Ако приемем, че рефинансирате нова 30-годишна ипотека, можете да приспаднете 1/30^th от всичко, което сте плащали в точки всяка година. Ако не сте приспаднали всички точки, когато продадете или рефинансирате къщата (отново), тогава можете да приспаднете всички останали наведнъж през тази година. Ще подадете приспадането в списък А, формуляр 1040, ред 12.

Стига твоята коригиран брутен доход не надвишава 109 000 долара (или 54 500 долара, ако сте женени и подавате отделно), можете да приспаднете някои или всичките си ипотечни застрахователни премии. Това би попаднало в категорията ви „дълг за придобиване на жилище“.

Долния ред

Данъчните правила са сложни, това не може да се отрече, но ако продължите правилно, провизиите могат да ви спестят хиляди долари годишно. Не забравяйте да се консултирате с квалифициран данъчен специалист, преди да решите да вземете втора ипотека.