Обяснено рефинансиране без закриване на разходите

Рефинансирането на ипотека може да бъде привлекателно по различни причини. Собствениците на жилища често спестяват пари чрез рефинансиране, когато лихвените проценти са по -ниски, отколкото плащат в момента. А рефинансиране при изплащане може да им позволи да се възползват от собствения си капитал, за да плащат за ремонт на жилища или да консолидират дълга. Или може да искат да преминат от ипотека с регулируема лихва към по-предвидима ипотека с фиксирана лихва. Каквато и да е мотивацията, важно е да се има предвид разходи за затваряне, включително дали рефинансирането без затваряне на разходите може да бъде правилният избор.

Какво е рефинансиране без закриване на разходите?

Ипотечното рефинансиране не е толкова различно от получаването на ипотека на първо място. Например, кредитополучателят може да очаква да плати разходите за затваряне на заема. Те могат да включват неща като:

• Държавни такси за запис
• Такси за оценка
• Такси за кредитен отчет
• Такси за създаване
• Такси за проучване
• Такси за данъчни услуги
• Адвокатски хонорари
• Застрахователни такси

Според Фреди Мак рефинансирането обикновено включва разходи за затваряне от приблизително 5000 долара. Както при другите жилищни заеми, тези разходи за затваряне обикновено се дължат, когато подпишете документите за финализиране на новия заем.

Рефинансирането без затваряне не изисква да плащате тези такси от джоба си. Но това не означава, че изобщо няма разходи за затваряне. Вместо да ги плащате при приключване на заема, кредиторите могат да съберат тези разходи по един от двата начина:

• Начисляване на по -висока лихва по новия заем
• Прехвърляне на разходите за затваряне в тези на новия заем главница

И двете опции ще повлияят на общите разходи, които плащате за новата ипотека.

Как работи рефинансирането без закриване на разходите

Ако вашият заемодател предлага рефинансиране без затваряне, може да имате избор да платите по-висок лихвен процент или разходите за затваряне да бъдат включени в новия заем. Ето как работи всеки от тях и как те ще повлияят на разходите ви.

Вариант 1: Платете по -висока лихва

Изборът на заем без затваряне с по-висок лихвен процент ще означава по-голямо месечно плащане, както и ще повлияе на общата сума, която ще платите през срока на заема.

Например, да кажем, че имате още 25 години на 30-годишна, 4.2% ипотека и в момента дължите 250 000 долара. Тъй като искате да намалите месечните си плащания, решавате да рефинансирате в нов 30-годишен заем на 3,2%. Разходите за затваряне се изчисляват на 5000 долара и вие решавате да ги платите от джоба си. Новият заем ще намали текущото ви месечно плащане с 141 долара - от 1222 долара на 1081 долара.

Сега, да предположим, че не можете или не искате да плащате разходи за затваряне от джоба си, но вместо това се съгласете с 3,7% лихва. В този случай плащанията ви ще бъдат само $ 49 на месец по -малко от старата ви ипотека.

Вариант 2: Включете разходите за затваряне в заема

Прехвърлянето на разходите за затваряне в новия заем означава добавянето им към главницата на заема. Въпреки че заемодателят може да ви предложи същия лихвен процент, сякаш плащате разходите за затваряне от джоба си, тази опция все пак ще увеличи месечните ви плащания и ще намали общите ви спестявания.

Използвайки същия сценарий на ипотека от 250 000 долара, както по -горе, приемете, че прехвърляте разходите за затваряне на 5 000 долара в новата ипотека от 3,2%. (Сега заемате 255 000 долара, а не 250 000 долара.) Избирайки тази опция, бихте намалили месечните си плащания в сравнение със старата ви ипотека с 120 долара. Това е 21 долара на месец по -малко намаление, отколкото ако сте платили разходите за затваряне от джоба си.

Въпреки че всички тези сценарии показват, че можете да спестите малко пари от месечното си плащане, като платите затваряйки разходите от джоба си, може да нямате толкова пари в брой или да имате предвид други начини на употреба за него. Друг начин да разгледате ситуацията е колко време ще отнеме спестените пари всеки месец, за да се добави сумата, която сте похарчили за закриване на разходите. Например, ако намалите месечното си плащане с $ 141, както в примера по -горе, това ще отнеме малко над 35 месеца или около три години, преди спестяванията ви да се доближат до 5000 долара.

Плюсове и минуси на рефинансиране без разходи

Рефинансирането без затваряне може да има както предимства, така и недостатъци за повечето собственици. Ето някои, които ще искате да разгледате.

Обяснени плюсове

• Рефинансиране, без да се плащат затварящи разходи от джоба ви. Рефинансирането без затваряне ви позволява да запазите парите си за други цели.
• Изплатете собствения капитал. Можете да използвате рефинансиране без затваряне, за да изтеглите собствен капитал от дома си, който след това можете да използвате за ремонт или други разходи. Въпреки че можете да направите това с какъвто и да е вид рефинансиране в брой, заемът без затваряне ще означава, че ще имате повече налични пари.
• По -ниските лихви все още могат да ви спестят пари. Дори ако плащате малко по-висока ставка за рефинансиране без затваряне, отколкото бихте платили, ако сте платили тези разходи предварително, все още бихте могли да спестите пари през целия живот на заема въз основа на разликата между стария и новия ви заем тарифи.

Обяснени минуси

• Не избягвате разходите за затваряне. Заемът за рефинансиране без затваряне не означава, че тези разходи изчезват напълно; просто не им плащате предварително.
• Месечните плащания могат да бъдат по -високи. В зависимост от новия срок на заема, който сте избрали, и лихвения процент, за който отговаряте на условията, вашите месечни плащания могат да бъдат по-високи при заем за рефинансиране без затваряне, отколкото при текущия ви заем.
• Може да отнеме повече време за изравняване. Точката на рентабилност представлява точката, в която всички пари, които сте платили за закриване на разходите, пряко или косвено, се възстановяват като спестявания от лихви по заема.

Долния ред

Рефинансирането без затваряне може да бъде привлекателно за собствениците на жилища, които искат да рефинансират своите ипотеки, без да харчат много пари от джоба си. Дали рефинансирането без затваряне има смисъл за вас, може да зависи от различни фактори, включително:

• Колко пари се надявате да спестите от лихви
• Лихвените проценти, за които можете да се класирате, въз основа на вашия кредит и доход
• Колко време планирате да останете в дома
• Независимо дали решите да платите по -висок лихвен процент или да включите разходите за затваряне в заема

Ако обмисляте рефинансиране без разходи или редовно рефинансиране на ипотека, отделете време за пазаруване и сравнете най -добрите лихви по ипотечните кредити. Това може да ви помогне да намерите най -добрите условия за заем за рефинансиране на вашия дом.