Чист оперативен доход (NOI) Определение

Какво представлява нетният оперативен доход (NOI)?

Нетният оперативен доход (NOI) е изчисление, използвано за анализ на рентабилността на генериращи доход инвестиции в недвижими имоти. NOI е равно на всичко приходи от имота, минус всички разумно необходими оперативни разходи.

NOI е цифра преди облагане с данъци, която се появява в отчета за приходите и паричните потоци на имота, която изключва главници и лихвени плащания по заеми, капиталови разходи, амортизация и амортизация. Когато този показател се използва в други индустрии, той се нарича „EBIT“, което означава „печалба преди лихви и данъци.”

Разбиране на нетния оперативен доход (NOI)

Нетният оперативен доход е метод за оценка, използван от професионалистите в областта на недвижимите имоти, за да определят точната стойност на техните имоти, генериращи доход. За да се изчисли NOI, оперативните разходи на имота трябва да бъдат извадени от дохода, който имотът произвежда.

В допълнение към приходите от наеми, имотът може също да генерира приходи от удобства като структури за паркиране, вендинг машини и перални. Експлоатационните разходи включват разходите за експлоатация и поддръжка на сградата, включително застрахователни премии, юрисконсулти, комунални услуги, данък сгради, разходи за ремонт и такси за почистване. Капиталови разходи, като разходи за нова климатична система за цялата сграда, не са включени в изчислението.

NOI помага на инвеститорите в недвижими имоти да определят степента на капитализация, което от своя страна им помага да изчислят a стойността на имота, като по този начин им позволява да сравняват различни имоти, които може би обмислят да купят или продажба.

За финансирани имоти NOI се използва и в коефициент на покритие на дълга (DCR), който казва на кредиторите и инвеститорите дали доходът на даден имот покрива оперативните му разходи и плащанията по дълга. NOI се използва и за изчисляване на множителя на нетния доход, паричната възвръщаемост на инвестицията и общата възвръщаемост на инвестицията.

Как да се изчисли нетният оперативен доход (NOI)

За да изчислите нетния оперативен доход, извадете оперативните разходи от приходите, генерирани от имот. Приходите от недвижими имоти включват приходи от наем, такси за паркиране, промени в услугите, вендинг машини, перални машини и т.н.

Оперативните разходи включват всички разходи, свързани с експлоатацията на имота. Те включват такси за управление на имоти, застраховки, комунални услуги, данъци върху имотите, ремонти и поддръжка.

Формула за нетен оперативен доход (NOI)

​Нетни оперативни приходи=RR−ОEкъдето:RR=приходи от недвижими имотиОE=оперативни разходи​

Като пример, нека приемем, че информацията по -долу е профилът на конкретна жилищна сграда, която собственик отдава под наем.

Приходи:

• Приходи от наем: 20 000 долара
• Такси за паркиране: 5000 долара
• Перални машини: 1000 долара

Общи приходи = 26 000 долара

Сега, нека приемем, че експлоатационните разходи на жилищната сграда са следните:

Оперативни разходи:

• Такси за управление на имот: $ 1000
• Данъци върху имотите: 5000 долара
• Ремонт и поддръжка: $ 3000
• Застраховка: $ 1000

Общи оперативни разходи = 10 000 долара

Нетният оперативен доход (NOI) в този пример би бил 26 000 - 10 000 долара = 16 000 долара.

Пример за нетен оперативен доход (NOI)

Нека приемем, че притежавате имот, който годишно привлича 120 000 долара приходи и носи 80 000 долара оперативни разходи. При това обстоятелство той ще има резултат NOI от $ 40,000 ($ 120,000 - $ 80,000). Ако общата сума е отрицателна, когато оперативните разходи са по -високи от приходите, резултатът се нарича а нетна оперативна загуба (NOL).

Кредиторите и търговските кредитори разчитат до голяма степен на NOI, за да определят потенциала за генериране на доход на имота да бъде ипотекиран, дори повече, отколкото те отчитат кредитната история на инвеститора в тяхната решения. Просто казано: този показател помага на кредиторите фундаментално да оценят първоначалната стойност на имота, като прогнозират неговите парични потоци.

Ако даден имот се счита за печеливш, кредиторите също използват тази цифра, за да определят размера на заема, който са готови да направят. От друга страна, ако имотът показва нетна оперативна загуба, вероятно кредиторите ще отхвърлят заявлението за ипотека на кредитополучателя, окончателно.

Собствениците на имоти могат да манипулират оперативните си разходи, като отлагат определени разходи, като същевременно ускоряват други. NOI може също да бъде увеличен чрез повишаване на наемите и други такси, като същевременно се намалят разумно необходимите оперативни разходи.

Като пример за последното, помислете за сценарий, при който собственикът на апартамент се отказва от годишния наем на наемателя от 12 000 долара, в замяна на този наемател, действащ като управител на имот. Ако собственикът на апартамента обикновено би плащал на управителя на сграда 30 000 долара заплата, те могат следователно извадете „разумно необходимите“ разходи от 30 000 долара от приходите, а не действителната цена на $12,000.

Често задавани въпроси за формулата за нетен оперативен доход (NOI)

Каква е формулата за изчисляване на NOI?

Формулата за изчисляване на NOI е следната:

• NOI = приходи от недвижими имоти - оперативни разходи

Как се изчислява нетният оперативен доход (NOI) преди данъци?

NOI е изчисление преди облагане с данъци, тъй като не взема предвид данъка.

Каква е разликата между нетния доход и нетния оперативен доход (NOI)?

Нетният оперативен доход е приход, намален с всички оперативни разходи, докато нетният доход е приход, намален с всички разходи, включително оперативни разходи и неоперативни разходи, като данъци.

Какъв е добрият процент на нетния оперативен доход (NOI)?

NOI не е процент, а по -скоро число, което взема предвид приходите и разходите на имот. Тя може да бъде сравнена с цялата стойност на имота, ако този имот е бил изплатен изцяло в брой. В този случай, колкото по -висок е нетният оперативен доход спрямо процента на цената на имота, толкова по -добре.

Долния ред

Нетният оперативен доход (NOI) е често използвана цифра за оценка на рентабилността на имот. Изчислението включва изваждане на всички оперативни разходи за имота от всички приходи, генерирани от имота. Колкото по -високи са приходите и по -малки са разходите, толкова по -печеливш е един имот. Това казва на собственика дали доходът, получен от притежаването и поддържането на имота, си струва цената.