Как да печелите пари с опции за недвижими имоти

Има няколко начина за инвестиране в недвижими имоти. За много американци най -основното недвижим имот инвестицията идва под формата на семеен дом или имот под наем. Инвестирането в един недвижим имот може да бъде голяма, доходна инвестиция с множество възможности за използване. Гъвкавостта, дълголетието и оценката често са основни причини, които правят инвестициите в единични имоти относително безопасни, надеждни и печеливши с течение на времето.

Нарастването на онлайн краудфандинга и ипотечното кредитиране също разшири много от възможностите и възможностите за преки инвеститори в недвижими имоти.Платформи като Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, и още, предлагат по -бързи, лесни и по -ефективни начини за получаване на ипотечен заем, увеличавайки потенциала на купувачите да бъдат по -гъвкави в своите инвестиции.

С развитието на пазара на недвижими имоти се предлагат редовно нови предложения. С тези въведения инвеститорите в недвижими имоти вече имат широк избор, обхващащ инвестиционни групи за недвижими имоти, взаимни фондове за недвижими имоти,

инвестиционни тръстове за недвижими имоти, и предлагани на дребно предложения за финансиране на дребно като Fundrise. Преките инвестиции в недвижими имоти обаче все още предлагат начин за постигане на значителни печалби за тези инвеститори с правилната комбинация от финансова стабилност и толерантност към риска. За тези инвеститори опциите за недвижими имоти могат да бъдат възможност, когато се упражняват, да увеличат печалбите или да намалят някои от рисковете от директна инвестиция в недвижими имоти.

Опциите за недвижими имоти не са налични на борсите, те нямат променливи цени извън договорената премия и обикновено не обхващат няколко единици. Опциите за недвижими имоти са най -широко използвани в търговски недвижими имоти на пазара, но те могат да се използват и от редовни инвеститори. Обикновено опциите за недвижими имоти се използват за целеви ситуации, при които купувачът ще се възползва от опция, но не и от изискване да купи недвижим имот до края на периода на държане.

Какво представлява опцията за недвижими имоти?

Директните инвестиции в недвижими имоти идват с много уникални съображения, които обикновено не се прилагат толкова строго към разнообразието от други алтернативи за недвижими имоти. За заинтересовани или напреднали инвеститори, опция за недвижим имот като разпоредба към договор за покупка на недвижим имот Имот директно може да бъде потенциална възможност. Опциите за недвижими имоти идват с допълнително ниво на сложност, както и със свои собствени уникални параметри.

Най -общо казано, опцията за недвижим имот е специално разработена договорна разпоредба между купувач и продавач. Продавачът предлага на купувача възможност да закупи имот за определен период от време на фиксирана цена. Купувачът купува опцията да купи или не купи имота до края на периода на задържане. За правото на тази опция купувачът плаща на продавача опция премия. Ако купувачът реши да купи имота (с други думи, упражнете опцията за недвижим имот), продавачът трябва да продаде имота на купувача съгласно условията на съществуващия договор.

Може би сте се сблъсквали с концепцията за опции при закупуване на акции. Опциите предоставят на купувача някои допълнителни възможности за избор въз основа на базовия актив. Като цяло опциите могат да бъдат упражнена предсрочно, задържано до изтичане на опцията или евентуално продадено на втори купувач преди изтичане.Опциите за недвижими имоти обикновено се използват от предприемачи и инвеститори в търговски или жилищни имоти от висок клас. Опциите за недвижими имоти осигуряват по -голяма гъвкавост и потенциално по -голяма възможност за инвестиране на купувачите, с ограничени ползи за продавачите.

Може да има множество изготвени опции за недвижими имоти включени като част от договор за покупко -продажба на недвижим имот. Някои от най -често срещаните включват:

• Опция за период на задържане: купувачът плаща премия за опцията за закупуване на имота, но не е задължен
• Опция за обява: купувачът използва опцията за изброяване на имота и потенциална печалба от надценка
• 1031 опция за замяна: купувачът плаща премия за опцията за получаване на период на задържане, след което прави лайк за подобна размяна на недвижими имоти в момента на покупката

Пример за опция за недвижими имоти

Ето цялостен анализ на риск и награда за сценарий за опция за недвижими имоти. Да предположим, че строител има 500 000 долара и иска да купи земя, изброена за 2 милиона долара. Строителят не е сигурен в няколко неща:

1. Може ли строителят да събере 1,5 милиона долара чрез банкови заеми или други източници?
2. Може ли строителят да получи необходимите разрешителни за жилищно или търговско развитие или по -нататъшно разделяне на имота?
3. Може ли строителят да събере пари и да получи разрешителни, преди друг строител да купи земята?

В тази ситуация е подходящ вариант за недвижими имоти. За определена невъзстановима цена (наречена недвижим имот опция премия), да речем 25 000 долара, строителят може да сключи договор с продавача за опция за недвижим имот. Опцията за недвижими имоти позволява на строителя да заключи продажната цена на имота на 2 милиона долара за период от шест месеца.

Договорът за опция за недвижим имот може да включва следните условия:

• Данни за имота (местоположение, размер и други особености)
• Срок на договора (шест месеца от датата на споразумението)
• Сума за опция или обезщетение (25 000 щ.д. невъзстановима премия, платена от купувача на продавача в еднократна сума)
• Съгласен покупна цена ако опцията се използва по време на договора (2 милиона долара)

За шестмесечния срок на договора може да има четири възможни сценария.

Сценарий 1: Строителят е одобрен за банка от 1,5 милиона долара заем. Той също така потвърждава, че може да получи необходимите разрешителни за развитие. Той упражнява опцията си за недвижими имоти за закупуване на имота на предварително определената цена от 2 милиона долара. Продавачът получава 2 милиона долара плюс запазва допълнителната премия за опция от 25 000 долара.

Сценарий 2: След два месеца строителят открива, че няма да може да получи разрешение за развитие. През следващите четири месеца строителят успява да намери друга страна, която желае да купи имота за 2 милиона долара. Строителят продава опцията за недвижими имоти на новата страна за нова цена от 30 000 долара. Новата страна замества строителя в първоначалния опционен договор. Новата партия упражнява опцията и купува имота за 2 милиона долара. Продавачът получава 2 милиона долара от новата страна плюс запазва премията за опция от 25 000 долара от строителя. Строителят продаде опцията за 30 000 долара, така че той прави 5000 долара и не е осеян с имот, който не може да използва.

Сценарий 3: Строителят е просто купувач на опции, който иска да се възползва от цената признателност на имота. Ако исканата цена от 2 милиона долара се повиши до 2,2 милиона долара за пет месеца, строителят ще се възползва, като упражни възможността да закупи имота и да продаде имота с печалба. В края на сделката собственикът на имота получава 2 милиона долара плюс премията за опция от 25 000 долара. Строителят печели печалба от 175 000 долара от продажбата на имота.

Сценарий 4: Строителят не може да си осигури заем или разрешителни. Той също не може да намери други заинтересовани купувачи. Конструкторът позволява на опцията да изтече и губи премията на опцията. Купувачът обаче успя да избегне потенциално лоша инвестиция от 2 милиона долара, като плати премията от 25 000 долара (1,25% от действителната стойност на сделката). Продавачът печели с 25 000 долара и продължава да търси купувач.

Във всички случаи, след като бъде сключен договор за опции за недвижими имоти, продавачът вече няма избор дали да продаде имота или на каква цена през периода на задържане на опцията. Продавачът трябва да изчака шест месеца за решението на купувача. Ето защо продавачът получава и запазва премията за опция, независимо от решението на купувача в крайна сметка.

Долния ред

Опциите за недвижими имоти предлагат алтернативен метод за търговия, инвестиране и печалба от инвестиции в недвижими имоти. Те могат да се считат за вид извънборсов договор между две отделни страни. Няма валутен пазар за тези видове опции, но може да има творчески разпоредби, които потенциално биха позволили на купувача да продаде опцията, докато все още е в активен период на държане. Като цяло участващите страни трябва да гарантират, че разпоредбите за опционен договор са подходящо написани, справедливи и спазени от участващите.

Договорите за опции за недвижими имоти могат да предложат някои алтернативни начини за печелене на пари, но като цяло едно от най -големите им предимства е отклоняването на големи рискове. Разработчиците на недвижими имоти биха могли да се възползват от сключването на множество договори за опции за недвижими имоти и потенциално само да упражняват избрани няколко въз основа на еволюцията по време на периода на задържане. Притежателят на договор може също да избере да се откаже от опцията, ако настъпи промяна през периода на задържане като нова натоварена магистрала или увеличаване на престъпността.

Периодите на задържане на тези опции могат да варират, което също варира рисковете. Продавачът обикновено е заключен в определена цена. Високата вероятност за упражнения обаче може да им осигури известно време, за да направят по -добър избор или уговорки. Обикновено купувачът трябва да плати определена премия през целия живот на периода на държане.Премиите могат да помогнат за понижаване на покупната цена. Те могат също така да позволят на купувача да получи по -добри условия за ипотечно финансиране, което намалява общите разходи. През целия живот на периода на държане, недвижим имот може също да поскъпне с покупна цена, която остава същата.

Неизпълнението от продавача на опция може да бъде едно от големите предизвикателства в областта на недвижимите имоти опционни споразумения. В такива случаи единственият начин за купувач обикновено е съдебен процес. Липсата на публично достъпна информация и минали записи за участниците в опциите за недвижими имоти е друго предизвикателство. Инвеститорите в опциите за недвижими имоти също може да се наложи да обмислят допълнителни разходи, като такси за правни услуги, като изготвяне и регистриране на договора.