Какво представлява наемният наем?

Какво представлява наемният наем?

Наемът на земя е споразумение, при което на наемателя е разрешено да развива имот по време на отдаване под наем период, след което земята и всички подобрения се предават на собственика на имота.

Как работи наемният наем

Основният лизинг показва, че подобренията ще бъдат собственост на собственика на имота, освен ако няма изключение създава и предвижда, че всички съответни данъци, направени през периода на лизинга, ще бъдат платени от наемател. Тъй като наемът на земя позволява на наемодателя да поеме всички подобрения след изтичане на срока на лизинга, наемодател може да продаде имота на по -висок процент. Наемите за земя също често се наричат ​​аренди на земя, тъй като наемодателите отдават само земята под наем.

Въпреки че се използват предимно в търговски площи, наемите за земя се различават значително от други видове търговски наеми като тези, намиращи се в търговски комплекси и офис сгради. Тези други лизингови договори обикновено не възлагат наемателя да поеме отговорност за единицата. Вместо това на тези наематели се начислява наем, за да управляват бизнеса си. Наемът на земя включва отдаване под наем на земя за дългосрочен период-обикновено за 50 до 99 години-на наемател, който строи сграда върху имота.

99-годишният лизинг обикновено е най-дългият възможен срок за наем на част от недвижим имот. Той е бил най -дългият възможен според обичайното право. 99-годишните договори за наем обаче продължават да бъдат често срещани, но вече не са възможно най-дългите според закона.

Договорът за наем определя кой е собственик на земята и кой притежава сградата, както и подобрения в имота. Много наемодатели използват наеми за земя като начин да запазят собствеността върху собствеността си по съображения за планиране, за да избегнат такива капиталовите печалби, и за генериране на доходи и приходи. Наемателите обикновено поемат отговорност за всички разходи. Това включва строителство, ремонти, ремонти, подобрения, данъци, застраховки и всички финансови разходи, свързани с имота.

Пример за наем на земя

Наземният лизинг често се използва от франчайзи и големи магазини, както и от други търговски обекти. Корпоративният щаб обикновено ще закупи земята и ще позволи на наемателя/предприемача да построи и използва съоръжението. Има голям шанс McDonald's, Starbucks или Dunkin Donuts близо до вас да са обвързани с договор за наем.

През юли 2016 г. базираната в Ню Йорк инвестиционна фирма AllianceBernstein закупи 99-годишен наем от BLDG Management за хотел George Washington в Ню Йорк в сделка на стойност 100,4 милиона долара. BLDG първоначално закупи хотела, когато той беше в възбрана през 1994 г. Въпреки че сградата е била използвана от базираното в Манхатън училище за визуални изкуства като студентско общежитие, BLDG подаде планове през април 2016 г. за възстановяване на имота в хотел с ресторант, бар и партер магазини. Имотът понастоящем работи като Freehand Hotel, бутиков хотел, в Нюйоркския квартал Flatiron.

Някои от основите на всеки наем на земя трябва да включват:

• Условия на лизинга
• Права както на наемодателя, така и на наемателя
• Условия за финансиране
• Използвайте разпоредби
• Такси
• Застраховка право на собственост
• По подразбиране

Подчинени срещу Неподчинени наземни наеми

Наем на земя наематели често финансират подобрения, като поемат дългове. При подчинен наем на земя, наемодателят се съгласява с по -нисък приоритет на вземанията върху имота, в случай че наемателят не изпълни задълженията по кредита за подобрения. С други думи, субординираният наемен наемодател по същество позволява на имуществения акт да действа като обезпечение в случай на неизпълнение от страна на наемателя на всеки заем, свързан с подобрението. За този вид наем на земя, наемодателят може да договори по -високи наемни плащания в замяна на поетия риск в случай на неизпълнение от страна на наемателя. Това може да бъде от полза и за наемодателя, тъй като изграждането на сграда на негова земя увеличава стойността на неговия имот.

За разлика от това, неподчинен наем на земя позволява на наемодателя да запази най -високия приоритет на исковете към имота в случай, че наемателят не изпълни задълженията по кредита за подобрения. Тъй като заемодателят може да не поеме собствеността върху земята, ако заемът не бъде изплатен, специалистите по заемите може да се колебаят да удължат ипотека за подобрения. Въпреки че наемодателят запазва собствеността върху имота, те обикновено трябва да налагат на наемателя по -нисък размер на наема.

Предимства и недостатъци на наземния наем

Наемът на земя може да бъде от полза както за наемателя, така и за наемодателя.

Предимства на наемателите

Наемът на земя позволява на наемателя да гради върху имот на отлично място, което сами не биха могли да закупят. Поради тази причина големите вериги магазини като Whole Foods и Starbucks често използват наеми на земя в своите корпоративни планове за разширяване.

Земният наем също не изисква наемателят да има авансово плащане за обезопасяване на земята, както би изисквало закупуването на имота. Следователно, по -малко собствен капитал е включен в придобиването на наем на земята, което освобождава парични средства за други цели и подобрява доходността при използване на земята.

Всички наеми, платени на основен лизинг, могат да бъдат приспаднати за държавни и федерални данъци върху дохода, което означава намаляване на общата данъчна тежест на наемателя.

Предимства на наемодателя

Собственикът на земя получава постоянен поток от приходи от наемателя, като същевременно запазва собствеността върху имота. Наемът на земя обикновено съдържа клауза за ескалация което гарантира увеличаване на наема и правата за изселване, които осигуряват защита в случай на неизпълнение на наема или други разходи.

Има и данъчни спестявания за наемодател, който използва наеми за земя. Ако направо продадат имот на наемател, те ще реализират печалба от продажбата. Изпълнявайки този вид лизинг, те избягват да отчитат печалби. Но може да има някои данъчни последици върху наема, който получават.

В зависимост от разпоредбите, включени в наема на земята, наемодателят може също така да може да запази известен контрол върху имота, включително неговото използване и начина на неговото развитие. Това означава, че наемодателят може да одобри или отхвърли всякакви промени в земята.

Недостатъци на наемателите

Тъй като наемодателите може да изискват одобрение, преди да бъдат направени промени, наемателят може да срещне препятствия при използването или развитието на имота. В резултат на това може да има повече ограничения и по -малка гъвкавост за наемателя.

Разходите, свързани с процеса на наем на земя, могат да бъдат по -високи, отколкото ако наемателят трябва да закупи имот окончателно. Наемите, данъците, подобренията, разрешителните, както и времето за изчакване за одобрение от наемодателя, могат да бъдат скъпи.

Недостатъци на наемодателя

Наемодателите, които не въведат правилните разпоредби и клаузи в своите договори за наем, губят контрол над наемателите, чиито имоти се развиват. Ето защо винаги е важно и двете страни да разгледат договора си за наем преди подписването му.

В зависимост от това къде се намира имотът, използването на наем може да има по -високи данъчни последици за наемодателя. Въпреки че може да не реализират печалба от продажба, наемът се счита за доход. Така че наемът се облага с обикновена ставка, което може да увеличи данъчната тежест.