Инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) Определение

Какво е инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT)?

Инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) е компания, която притежава, оперира или финансира недвижими имоти, генериращи доход. Моделирани по взаимни фондове, REIT обединяват капитала на множество инвеститори. Това дава възможност на отделните инвеститори да печелят дивиденти от инвестиции в недвижими имоти - без да се налага да купуват, управляват или финансират сами имоти.

Как работят REITs

Конгресът създаде REITs през 1960 г. като изменение на разширението на акцизите за пури. Разпоредбата позволява на инвеститорите да купуват акции за търговия портфейли от недвижими имоти- нещо, което преди е било достъпно само за богати хора и чрез големи финансови посредници.

Имотите в портфолиото на REIT могат да включват жилищни комплекси, центрове за данни, здравни заведения, хотели, инфраструктура - в под формата на влакнести кабели, клетъчни кули и енергийни тръбопроводи-офис сгради, търговски центрове, самосъхранение, дървен материал и складове.

Като цяло REITs са специализирани в конкретен сектор на недвижими имоти. Въпреки това, разнообразните и специализирани АДСИЦ могат да притежават различни типове имоти в своите портфейли, като АДСИЦ, който се състои както от офис, така и от търговски имоти.

Много REITs се търгуват публично на големи борси с ценни книжа и инвеститорите могат да ги купуват и продават като акции през цялата търговска сесия.Тези REITs обикновено се търгуват при значителен обем и се считат за много ликвидни инструменти.

Какво се квалифицира като REIT?

Повечето АДСИЦ имат ясен бизнес модел: АДСИЦ дава под наем пространство и събира наеми на имотите, след което разпределя този доход като дивиденти на акционерите. Ипотечните АДСИЦ не притежават недвижими имоти, а вместо това финансират недвижими имоти. Тези АДСИЦ печелят доход от лихвите по своите инвестиции.

Да се се квалифицира като REIT, едно дружество трябва да спазва определени разпоредби на Кодекса за вътрешните приходи (IRC). Тези изисквания включват предимно да притежават дългосрочно генериращи доход недвижими имоти и да разпределят доходите на акционерите. По -конкретно, една компания трябва да отговаря на следните изисквания, за да се квалифицира като REIT:

• Инвестирайте най -малко 75% от общите активи в недвижими имоти, пари или държавни ценни книжа на САЩ
• Извличайте поне 75% от брутния доход от наеми, лихви по ипотеки, които финансират недвижими имоти, или продажби на недвижими имоти
• Плащайте минимум 90% от облагаемия доход под формата на дивиденти на акционерите всяка година
• Бъдете предприятие, което се облага с данъци като корпорация
• Да се ​​управлява от съвет на директорите или попечители
• Имайте най -малко 100 акционери след първата му година на съществуване 
• Да притежават не повече от 50% от акциите си от пет или по -малко физически лица

Видове АДСИЦ

Има три вида REITs:

• АДСИЦИ на собствения капитал. Повечето REITs са собствени REITs, които притежават и управляват доходоносни недвижими имоти. Приходите се генерират предимно от наеми (а не от препродажба на имоти).
• Ипотечни АДСИЦ. Ипотечните АДСИЦ предоставят пари на собственици и оператори на недвижими имоти или директно чрез ипотеки и заеми, или косвено чрез придобиване на обезпечени с ипотека ценни книжа. Приходите им се генерират главно от нетен лихвен марж- разпределението между лихвите, които печелят по ипотечните кредити, и разходите за финансиране на тези заеми. Този модел ги прави потенциално чувствителни към повишаване на лихвените проценти.
• Хибридни АДСИЦ. Тези АДСИЦ използват инвестиционни стратегии както на капиталови, така и на ипотечни АДСИЦ. 

Вид REIT	Стопанства
Собствен капитал	Притежава и оперира доходни недвижими имоти
Ипотека	Държи ипотеки върху недвижими имоти
Хибрид	Притежава имоти и държи ипотеки

АДСИЦ могат да бъдат допълнително класифицирани въз основа на начина, по който се купуват и държат техните акции:

• Публично търгувани АДСИЦ. Акциите на публично търгуваните АДСИЦ се котират на национална борса за ценни книжа, където се купуват и продават от индивидуални инвеститори. Те се регулират от Комисията за ценни книжа и борси на САЩ (SEC).
• Публични нетъргувани АДСИЦ. Тези REITs също са регистрирани в SEC, но не търгуват на национални борси за ценни книжа. В резултат на това те са по -малко ликвидни от публично търгуваните АДСИЦ. И все пак те са склонни да бъдат по -стабилни, защото не са обект на колебания на пазара.
• Частни АДСИЦ. Тези АДСИЦ не са регистрирани в SEC и не търгуват на национални борси за ценни книжа. Като цяло частните АДСИЦ могат да се продават само на институционални инвеститори.

Как да инвестирате в REITs

Можете да инвестирате в публично търгувани АДСИЦ - както и REIT взаимни фондове и REIT борсово търгувани фондове (ETF)-чрез закупуване на акции чрез брокер. Можете да закупите акции на нетъргуван REIT чрез брокер или финансов съветник, който участва в предлагането на нетъргувания REIT.

REITs също са включени във все по -голям брой дефинирани обезщетения и дефиниран принос инвестиционни планове. Приблизително 87 милиона американски инвеститори притежават АДСИЦ чрез своите пенсионни спестявания и други инвестиционни фондове, според Нарейт, изследователска фирма REIT, базирана във Вашингтон, окръг Колумбия.

В САЩ има повече от 225 публично търгувани АДСИЦ, което означава, че ще трябва да свършите някои домашни задачи, преди да решите кой АДСИЦ да купите.Не забравяйте да вземете предвид мениджърския екип на REIT и резултатите от него - и да разберете как те са компенсирани. Ако това е компенсация въз основа на резултатите, има вероятност те да работят усилено, за да изберат правилните инвестиции и да изберат най-добрите стратегии.

Разбира се, също е добра идея да погледнете цифрите, като например очаквания ръст на печалбата на акция и текущите дивидентни доходности. Особено полезен показател е REIT средства от операции (FFO), което се изчислява чрез добавяне на амортизация и амортизация към печалбата и след това изваждане на печалбите от продажбите.

Плюсове и минуси на инвестирането в REITs

REITs могат да играят важна роля в инвестиционния портфейл, защото могат да предложат силен, стабилен годишен дивидент и потенциал за дългосрочно поскъпване на капитала. Резултатът от общата възвръщаемост на REIT за последните 20 години надмина индекса S&P 500, други индекси и темповете на инфлация.Както при всички инвестиции, REITs имат своите предимства и недостатъци.

Положителната страна е, че REITs са лесни за покупка и продажба, тъй като повечето търгуват на публични борси - функция, която смекчава някои от традиционните недостатъци на недвижимите имоти. Що се отнася до резултатите, АДСИЦ предлагат атрактивна възвръщаемост, коригирана спрямо риска, и стабилен паричен поток. Също така присъствието на недвижими имоти може да бъде добро за портфейл, тъй като осигурява диверсификация и доход, базиран на дивиденти-и дивидентите често са по-високи, отколкото можете да постигнете с други инвестиции.

От друга страна, REITs не предлагат много по отношение на поскъпването на капитала. Като част от своята структура те трябва да върнат 90% от дохода обратно на инвеститорите.Така че само 10% от облагаемия доход може да бъде реинвестиран обратно в REIT за закупуване на нови участия. Други негативи са, че дивидентите на АДСИЦ се облагат с данък като редовен доход, а някои АДСИЦ имат високи такси за управление и транзакции.

REIT Измама

Комисията за ценни книжа и борси (SEC) препоръчва инвеститорите да бъдат предпазливи към всеки, който се опитва да продаде REITs, които не са регистрирани в SEC. Той съветва, че „Можете да проверите регистрацията както на публично търгувани, така и на нетъргувани АДСИЦ чрез Системата EDGAR на SEC. Можете също да използвате EDGAR за преглед на годишните и тримесечните отчети на REIT, както и на всеки проспект за предлагане. "

Също така е добра идея да проверите брокера или инвестиционния съветник, който препоръчва REIT. SEC има a безплатен инструмент за търсене което ви позволява да потърсите, ако инвестиционен специалист е лицензиран и регистриран.

Пример в реалния свят за REIT

Друго съображение при избора на АДСИЦ е да се разгледат горещите сектори на пазара на недвижими имоти. Кои процъфтяващи сектори на икономиката като цяло могат да бъдат използвани чрез недвижими имоти? Като пример, здравеопазването е една от най-бързо развиващите се индустрии в САЩ-особено в растежа на медицински сгради, центрове за извънболнична помощ, лечебни заведения за възрастни хора и общности за пенсиониране.

Няколко REITs се фокусират върху този сектор. Healthpeak Properties - преди HCP - е един пример. Към 22 юли 2020 г. тя имаше пазарна капитализация от близо 14,4 милиарда щатски долара, като всеки ден се търгуваха около 5 милиона акции.Портфолиото му се фокусира върху три основни класа активи: съоръжения за наука за живота, медицински кабинети и жилища за възрастни хора.