Ръководство на военното семейство за покупка и продажба на жилища

Решенията за покупка и продажба на жилище почти винаги ще имат сериозни финансови последици. За военнослужещите на активна служба, които често биват изгонвани, тези разсъждения стават още по-сложни.

Тъй като може да не останете на едно място много дълго, мисленето за дългосрочните последици от закупуването на жилище става критично. Също така е важно да сте наясно със специални програми, които могат да ви помогнат да получите най-много у дома за парите си.

Опции за жилища

Семейства на военните има няколко възможности, когато става въпрос за намиране на дом. Въпреки че извънбазовите жилища често предоставят повече възможности за задоволяване на вашите нужди, може също да се окажете на куката за някои от разходите. Ако купувате жилище, вие носите отговорност за ипотечните плащания при прехвърляне, освен ако не можете да го продадете. Обратно, предоставените от правителството жилища обикновено предлагат по-голямо удобство и простота, но това идва с цената на гъвкавостта.

Като цяло е добра идея да проверите в жилищния офис на инсталацията, за да прегледате вашите възможности. Ето някои общи условия на живот, които може да са налични:

• Държавни базови жилища—Тези единици в рамките на военната инсталация са собственост на Министерството на отбраната. Жителите имат наем и комунални услуги, покрити от военните.
• Частни базови жилища—През последните години Министерството на отбраната започна да си партнира с частни предприемачи за създаване на жилища на негови бази. Самото жилище е собственост и се управлява от частна фирма. Членовете на службата получават основна надбавка за жилище (BAH), за да помогнат за покриване на разходите за наем или ипотека. Ако имате останала част от надбавката, можете да я използвате за покриване на разходите за комунални услуги.
• Жилища извън базата—Някои семейства просто искат жилище, което не могат да намерят в базата, или предпочитат да отглеждат децата си в различна среда. Ако е така, можете да купувате или наемате имоти извън базата, като използвате вашия BAH. Повечето разходи извън вашата надбавка обаче трябва да се плащат от джоба си.

Да купувам или да не купувам?

Членове на активна служба, които изберат частно жилище, получават BAH, независимо дали наемат или купуват дом. Колко получавате всеки месец зависи от това къде живеете, степента на заплащане и състоянието ви на зависимост. Можете да проектирате своя BAH, като използвате калкулатора за жилищни надбавки на уебсайта на Defense Travel Management Office.

Когато разглеждате месечни плащания, закупуването на жилище често изглежда като по-добър вариант от наемането. Все пак това решение става по-сложно за военния персонал, който може да получи заповеди за прехвърляне за кратък период от време. Освен ако не сте доста уверени, че ще бъдете в дома си от три до пет години, може да е трудно да построите достатъчно собствен капитал да се покриване на разходите за затваряне, когато купувате— обикновено 2% до 5% от стойността на дома — плюс разходите за евентуална продажба на дома.

Разходите за продажба сами по себе си могат да бъдат високи. Ако, например, вашият дом струва $300 000 и плащате на агента си 6% комисионна, вие сте без $18 000 само за услугите на брокера. И това дори не покрива ремонти или други разходи, които може да се наложи да направите, за да пуснете къщата или апартамента на пазара. Освен това ще трябва да се притеснявате да плащате ипотечни плащания, ако не можете да намерите купувач, когато напуснете града, последното нещо, за което военнослужещите вероятно искат да мислят, когато започват следващата фаза на своята армия кариера.

Получаване на ипотека

Ипотеките от Министерството на ветераните (VA) са едни от най-атрактивните жилищни заеми на пазара. Защото правителството осигурява ипотечна застраховка на кредиторите, които предлагат VA заеми, не е нужно да добавяте частна ипотечна застраховка (PMI) към вашите плащания. Нещо повече, квалифицираните кредитополучатели могат да получат ипотека без пари.

Не позволявайте на името да ви заблуди - тези заеми не са само за членове на служба в миналото. Военнослужещи на активна служба, включително тези в резерва, с поне 90 дни непрекъсната служба, могат да получат сертификата за допустимост (COE), който ви е необходим, за да кандидатствате за ипотека на VA. Вие също трябва да отговаряте на насоките за доходите и кредита на кредитора, както бихте направили с други програми за заем.

VA заеми не предлагайте най-ниските лихви за всеки купувач, но ако нямате много пари, които да вложите за първоначална вноска, струва си да сравните тези обезпечени от правителството ипотеки с други опции за заем.

Трудност при продажбата на вашия дом

Ами ако в крайна сметка получите нареждания за прехвърляне и установите, че имате проблеми с продажбата на дома, който сте купили наскоро? Имате няколко опции.

Единият е да го държите като имот под наем. Предимството е, че ще имате повече години за натрупване на собствен капитал и ако живеете там, където има силен пазар на наеми, може дори да донесете остатъчен доход, след като извършите ипотечните си плащания.

Другата страна на монетата е, че ще имате стреса да се справяте с наематели, които може да живеят на стотици мили. Наемодателите често наемат фирми за управление на имоти, за да се грижат за наемателите, макар че това означава, че ще трябва да добавите тяхната такса към прогнозните си разходи. Не забравяйте, че винаги има риск да се наложи да преминете няколко месеца между наемателите, така че трябва да се уверите, че сте финансово подготвени за тази възможност.

Ако отдаването на жилището под наем не е възможно и изоставате с плащанията си, ще искате да говорите с вашия кредитор, за да проучите възможностите си, включително къса продажба или а акт вместо възбрана. Последният прехвърля правото на собственост върху жилището на заемодателя в замяна на освобождаването ви от заема ви. Ако вашият заем е собственост на Fannie Mae, можете да разгледате възможните решения на неговата уеб страница за военния персонал. Тези, които притежават дом, собственост на Freddie Mac, могат да прегледат възможните средства за защита на страницата с опции за облекчаване на възбрана.

Избягване на потенциални измами

За съжаление, измами, насочени към членове на службите, които търсят ново жилище, са широко разпространени, така че е наложително да се проучи автентичността на уебсайтовете, където са изброени имотите, и самоличността на брокери и други жилищни експерти, които срещате онлайн.

В един общ трик престъпниците създават фалшиви обяви за дома, понякога на уебсайтове, които иначе имат солидна репутация. Те ще предлагат цени под пазарните или ще цитират военни отстъпки, за да примамят нищо неподозиращи военнослужещи. Когато намерите имот, който харесвате, те обикновено ще поискат средства да бъдат изпратени по електронен път, за да го задържат за вас. Едва по-късно жертвите разбират, че както самоличността на човека, когото са срещнали онлайн, така и самата собственост са били илюзии.

Друга измама върви след купувачи на жилища, които трудно се справят с плащанията по ипотеките си. Извършителите могат да публикуват реклама или да разпространяват листовки, рекламиращи способността им да ви помогнат да избегнете възбрана. След това те ще поискат такса, която трябва да бъде изпратена по електронен път и незабавно да изчезне, след като я изпратите.

Можете да намалите шансовете си да станете жертва на измама, като избягвате реклами, които изглеждат твърде добри, за да бъдат верни, и избягвате лица, които искат банкови преводи или други подозрителни форми на плащане. Можете също да потърсите наеми на собствения уебсайт на Министерството на отбраната за автоматизирана мрежа за препоръчани жилища (AHRN).

Долния ред

Решенията как да си осигурят жилище и да продадат дом могат да бъдат стрес за семействата на военните, които редовно са в движение. За щастие има много ресурси за членове на въоръжените сили, които могат да ви помогнат да направите процеса по-управляем.