Може ли заемът за жилищен капитал да влезе във възбрана?
Ако имате нужда от пари и сте изплатили прилична част от ипотеката си, а жилищен заем може да бъде примамлив вариант. Тези заеми обикновено носят по-ниски лихвени проценти от другите потребителски заеми, защото са такива обезпечени от недвижими имоти.
Използвайки дома си като обезпечение не е проблем ако условията за заема са разумни и финансите ви са в ред. Въпреки това може бързо да се превърне в кошмар при грешни обстоятелства. Не успяват да се справят с плащанията и рискувате да загубите имуществото си и може би дори да бъде съден.
Ключови изводи
- Ако не сте в състояние да изплатите заем за собствен капитал, заемодателят обикновено ще наложи възбрана върху имота, който сте използвали като обезпечение, ако продажбата набере достатъчно, за да възстанови дължимото.
- Кредиторът на заем за собствен капитал може да събере само от възбрана, след като първата ипотека бъде изплатена.
- С други думи, жилището трябва да струва повече от това, което се дължи по първата ипотека, за да направи възбраната си струваща на втория притежател на ипотека.
- Ако възбраната не е възможна опция или не изплаща достатъчно дълга, кредиторът вероятно ще се опита да съди.
- Несъбираемият дълг се третира като обикновен доход от Службата за вътрешни приходи (IRS).
Какво представляват заемите за собствен капитал?
Заемът за собствен капитал основно ви позволява да използвате своя собствен капитал като обезпечение за заемане на еднократна сума в брой. Например, ако вашият имот е оценен на $500,000 и дължите $200,000 за първата си ипотека, имате $300,000 в собствен капитал, който може да се използва като гаранция за втори заем.
Кредиторите ще предложат по-конкурентни лихви по заеми, ако използвате къщата си като обезпечение, защото това им дава нещо ценно, което да заграбите и продадете, за да възстановите част или всичките им загуби, ако не можете да сте в крак с плащания. Това означава по-евтини заеми, но и риск да загубите къщата си, ако сте по подразбиране.
Какво се случва, ако не платя втората си ипотека?
Ако по някаква причина не сте в състояние да изплатите заем за собствен капитал, кредиторът може да избере да възпрепятствам върху къщата, която сте използвали като обезпечение. В кредитор действията обикновено зависят от стойността на вашия дом, независимо дали има други запорни права срещу него и колко пари все още дължите.
Когато кредитополучателят не изпълни своите задължения първа ипотека, заемът, използван за закупуване на жилището, е много вероятно кредиторите да започнат процедура за възбрана, за да получат парите си обратно. Дали същият този подход е възприет на a втора ипотека зависи от стойността на имота и колко собствен капитал има кредитополучателят в него.
Това е така, защото на първия ипотечен залог, поради това, че е вписан в окръжните поземлени регистри по-рано, се дава по-висок приоритет. По този начин, ако не успеете да изплатите заема си за собствен капитал и обезпечената къща бъде продадена за удовлетворяване на дълга, постъпленията ще бъдат използвани първо за погасяване на всичко, което остава за плащане по първоначалната ипотека. Вторият ипотечен кредитор може да започне да събира дължимото само след като по-старият залог бъде уважен и изплатен.
Колкото повече собствен капитал имате, толкова по-вероятно е вашият заемодател да избере да лиши.
Домове с по-високи стойности
Ако вашият дом в момента струва повече от това, което дължите по първата си ипотека, продажбата му трябва да ви позволи доставчикът на заем за собствен капитал, за да възстанови парите, които ви е дал на заем, или поне разумна част от то. В този случай кредиторът вероятно ще започне възбрана.
Помислете за това така: Колкото повече пари, които вторият притежател на ипотека може потенциално да възстанови от продажба на възбрана, толкова по-вероятно е той да поеме по този път.
Повечето жилищни заеми са регресни заеми, което означава, че в случай на неизпълнение, кредиторът има пълна автономия да преследва кредитополучателя за общия дължим дълг, дори извън ликвидирането на обезпечението.
Да бъдеш под вода
Ако ти си под вода, което означава, че вашият дом струва по-малко от сумата, която дължите по първата си ипотека, втората ви ипотека е ефективно необезпечени. При този сценарий вторият притежател на ипотека вероятно няма да види нито цент от прокарването на продажба, което прави възбраната загуба на време и ресурси. Други методи, ако са приложими, биха били необходими за възстановяване на дължимото.
Ако заемодателят на заем за собствен капитал се окаже в това положение, той може — ако държавното законодателство го позволява и си струва да ви съди в съда, за да събере дълга. С преценка за недостатък, кредиторът може да запорира банкови сметки, гарнитура заплати и наложете запор върху други имоти, за да възстановите неизплатения баланс – правейки живота си нещастен и унищожавайки вашия кредитен рейтинг в процеса.
И преследването не спира дотук. Ако след изчерпване на всички методи за събиране на дълг кредиторът все още не е в джоба си, той може да докладва дълга, който се счита за несъбираем, на Служба за вътрешни приходи (IRS). IRS третира анулирания дълг като обикновен доход. По този начин, ако имате $5000 отменен дълг и сте в 22% данъчна група, ще бъдете обложени с данък $1,100.
Ако дължимото от вас данъци е непосилно, възможно е да настроите план за плащане. Въпреки това IRS ще ви таксува за тази привилегия.
Специални съображения
Когато се борите да изплащате, ипотечните кредитори могат да изглеждат като враг и е най-добре да се избягват на всяка цена. Не попадайте в този капан. Отворената комуникация от самото начало може да предотврати превръщането на лека бъркотия във финансова катастрофа.
Не заравяйте главата си в пясъка и се крийте. В интерес на кредитора е да възстанови парите възможно най-безпроблемно и по-евтино, а възбраните и съдебните дела обикновено са трудоемки и скъпи. Вашият кредитор може да е отворен да намери алтернативно решение и да ви даде повече време, ако докажете, че сте комуникативни и надеждни.
Какво се случва, ако кредиторът ви даде повече кредит, отколкото сте в състояние да изплатите?
Никога не трябва да се стига до този момент. Първо, кредитополучателите трябва да прочетат всякакви документи, преди да подпишат и никога да не се съгласяват с нещо, което не разбират или не могат да си позволят. Второ, кредиторите са строго регулирани и на теория не им е разрешено да раздават заеми, които техните клиенти не могат да изплатят. Ако дългът ви е извън възможностите ви, можете да подадете жалба за безотговорно отпускане на заеми.
Можете ли да изплатите предварително заем за собствен капитал?
Абсолютно. Въпреки това, преди да продължите, ще искате да определите дали заемът носи неустойки за предплащане и ако е така, дали правят изплащането на дълга предсрочно за мъдър ход.
Влияе ли жилищен заем върху кредитния ви рейтинг?
Според проучване на LendingTree, повечето кредитополучатели първоначално виждат спад в своите кредитен рейтинг след теглене на жилищен заем. Този спад обаче е малък и има тенденция да се възстанови в рамките на една година — при условие, разбира се, че кредитополучателят е в крак с плащанията по заема.
Долния ред
Неизпълнението на заем за собствен капитал може да доведе до възбрана, ако има финансов смисъл за кредитора. Колкото повече собствен капитал имате, толкова по-вероятно е кредиторът да следва този курс на действие.
Това обаче не спира дотук. Кредиторите на регресни заеми могат да изпробват всеки наличен начин, за да си върнат това, което им се дължи. Ако възбраната не е достатъчна, тогава вашите заплати, спестявания и други активи могат да бъдат насочени и отнети.
Това трябва да послужи като напомняне колко опасни могат да бъдат заемите за собствен капитал. Не се регистрирайте за такъв, освен ако не разбирате напълно условията и не сте сигурни, че можете да сте в крак с плащанията.