Как да намерите и купите жилища извън пазара

Тъй като инвентаризацията на недвижими имоти все още е ограничена на много пазари в страната, като потенциален купувач на жилища, вие искате да останете пред конкуренцията си. Тук се появяват обяви извън пазара. Известен още като тих или джобни обяви, тези жилища може да се продават, но не са посочени в услуги за множество обяви (MLS). Това означава агенти по недвижими имоти които продават тези имоти трябва да свършат работата, за да намерят купувачи сами.

Обявяването на жилища извън пазара беше малко рядкост в миналото, но в последно време придоби популярност сред собствениците на жилища години, което прави тези обяви част от вторичен пазар-особено в условията на непрекъснато нарастващ търсене.

Обявите извън пазара могат да изглеждат контраинтуитивни за продавача. В края на краищата има повече търсене, отколкото инвентар, което означава

наддаване на войни са често срещани в много квартали. И така, защо продавачите биха искали да правят тайни обяви и как вие - купувачът - ги намирате?

Предимства за продавачите

Някои продавачи на жилища избират обява извън пазара, за да тестват водите, докато други искат по-лична процес на продажби или възможност за договаряне на по -ниска комисионна от продажбите, тъй като има само един агент участващи.

Някои собственици смятат, че джобното обявяване създава привлекателност, която ще им донесе по -висока цена. В крайна сметка, ако домът е изброени и в крайна сметка седи на пазара за повече от 30 дни има голям шанс потенциалните купувачи да се опитат да направят оферти за лоубол. Без индикатора за „дните на пазара“ няма да има толкова голям шанс продавачът да бъде подбит.

Как купувачите печелят

За вас като купувач, ползите от списъка извън пазара са двойни. Като начало, той ви дава достъп до инвентар, който другите купувачи на жилища не виждат. Ако купувате на особено горещ пазар, джобните обяви може да са единственият начин да закупите жилище. При обикновен пазарен климат може да получите сделка отчасти защото комисионната, която продавачът трябва да плати, е по -ниска.

Не всички купувачи на жилища търсят основно местожителство. Може да търсите инвестиционни имоти, или жилища, които да купувате и обърнете с цел печалба. Обявата извън пазара в страхотен квартал може да бъде отличен начин за постигане на тази цел.

Декларация на MLS 8.0 Ясна политика за сътрудничество

Значителна пречка за списъците извън пазара дойде с неотдавнашното приемане от Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти на „Декларация MLS 8.0 за ясна политика за сътрудничество“.Тази политика, в сила от 1 януари 2020 г., със задължително прилагане на местно ниво до 1 май 2020 г., изисква всеки брокер на недвижими имоти, който участва в услуга за многобройни обяви, за да представи своята обява в MLS в рамките на един работен ден от пускането на пазара на имота в обществен.

Практическото въздействие на MLS декларация 8.0

Заслужава да се отбележи, че MLS Декларация 8.0 не е закон в традиционния смисъл. Според брокера Doug Wagner от RE/MAX Victory + Affiliates, „Националната асоциация на брокерите е управляваща асоциация, а не юридическо лице, но всички членове на MLS, посредници и агенти на асоциацията трябва да спазват новите политика. "

Вагнер отбелязва, че лицензираните агенти, които не са брокери (не са членове на Националната асоциация на брокерите (NAR)), не са обвързани от политиката. Като се има предвид обаче факта, че през 2020 г. 88% от купувачите на жилища са използвали агент за недвижими имоти или брокер, практическото въздействие е, че Декларация 8.0 се прилага за повечето сделки с жилищни недвижими имоти.

Обявите извън пазара остават

За щастие, MLS Statement 8.0 не означава край на обявите извън пазара. Новата политика на NAR има вградени опции, които позволяват на членовете на агентите и брокерите да поддържат както ограничени, така и пълни обяви извън пазара.

Например, съгласно MLS Statement 8.0, продавачите могат да се откажат от MLS IDX или интернет дисплея. Друга опция, известна като „изключителен офис“ списък, също е достъпна за продавачите, които искат да поддържат поверителност. В случай на изключителен офис, агентът може да сподели обявата с други агенти в офиса или индивидуално с купувачите.

Някои други опции извън пазара, налични преди това чрез брокери, като „мрежи за частни обяви“ вече не са разрешени от Декларация 8.0. Други, включително „скоро“ и „забавено показване“ ще бъдат под контрола на местните MLS, но ще включват нови ограничения, които не позволяват на агентите да ги споделят с купувачи.

Според Вагнер, онлайн сайт Zillow, който извлича списъци от данни на MLS, но не е член на NAR, не е изключено да продължи вътрешните програми извън пазара, като „Очаквайте скоро“, „FSBO“ и „iBuyer“.

Свържете се с агенти по недвижими имоти

Намирането на традиционен, изключителен дом извън пазара изисква малко домашна работа и много мрежи. След като определите квартала, в който искате да купите, ще трябва да съставите списък с най -добрите агенти за недвижими имоти и да се свържете с тях за всякакви изключителни обяви за офиси, които може да имат.

Отидете онлайн

В допълнение към директното свързване с агенти за недвижими имоти, купувачите имат достъпни инструменти онлайн за намиране на обяви, които не са MLS, като например За продажба от собственика (FSBO), обяви във вестници или дори Craigslist. Както бе отбелязано по-горе, онлайн уебсайтът Zillow има няколко програми извън пазара, достъпни за потенциални продавачи и купувачи.

Подход към собствениците на жилища

Ако има област или квартал, от които се интересувате особено, една от опциите е да се свържете директно със собствениците на жилища. Може да успеете да намерите олово, като почукате на вратата или изпратите поща. Въпреки че ще ви струва време и пари - и няма да гарантира успех - има малък шанс поне един човек да отговори.

Не изключвайте пренебрегвани имоти, особено ако знаете, че можете да си позволите да направите ремонт. Може би има собственик на жилище, който е толкова затрупан с разходите за поддръжка - и такъв, който никога не е вярвал, че някога може да продаде - че нежелана оферта ще се счита за благословия.

За да не развалите банката, не забравяйте да отпечатате пощенски писма, които са евтини и ефективни. В края на краищата искате да изглеждате възможно най -професионални в подхода си. И никога не знаеш, докато не попиташ.

Познайте процеса

Намирането на обява извън пазара е само половината от успеха. Виждането на сключване на сделка е крайната игра, поради което купувачите на обяви извън пазара трябва да знаят тънкостите на процеса. След като стигнете до договор, това е стандартна сделка, но тъй като агентът вероятно представлява и двамата, може да стане малко мътно.

Известна като продажба с две агенции - макар и напълно законна - за купувача може да е трудно да каже дали агентът има предвид най -добрия им интерес. Колкото по -висока е продажната цена, толкова по -голяма е комисионната за агента. Ако купувате на пазар с малко инвентар, може да няма значение дали ще получите най -добрата сделка, стига да получите дома си, но си струва да сте наясно с всякакви конфликти на интереси.

Долния ред

Пазарът на недвижими имоти все още е горещ в много райони на страната с повече търсене, отколкото инвентар. Разочарованите купувачи, които са били наддадени от жилища, се нуждаят от всяко предимство, което могат да получат. Въпреки че MLS Statement 8.0 ограничава строго достъпа до обяви извън пазара, той не ги забранява изцяло. Направете домашното си, осъзнайте, че има рискове и знайте, че намирането на следващия ви дом чрез обява извън пазара може да си струва усилията.