Искове за отказ: факти за прехвърляне на недвижими имоти

Веднъж имотът е бил прехвърлен чрез церемониален акт, известен като „ливрея на сейсин“, в който лицето прехвърлянето на земята премина през клонка или буца трева от земята на лицето, което приема доставката на земята.

Устен и/или писмен договор може да е придружавал жеста, но само „ливреята на сеисин“, законно прехвърлено право на собственост върху имота. Разбира се, днес правото на собственост върху недвижим имот се предава от a акт. А акт за собственост е писмен и подписан правен инструмент, който се използва за прехвърляне на собствеността върху недвижим имот от предишен собственик (концедента) към нов собственик (получателя).

Делата могат да бъдат класифицирани по много начини. Най -общо делата са или официални, или частни. Официалните актове се извършват по съдебен или съдебен ред, като напр попечители„дела и данъчни актове. Повечето сделки с имоти обаче включват частни актове.

Делата също са категоризирани въз основа на вида гаранция за собственост, предоставена от концедент. Общ

гаранционни актове осигуряват най -високото ниво на защита на купувача, докато актовете за отказ обикновено осигуряват най -малкото.

Делата за отказ са най -често за прехвърляне на собственост между членовете на семейството или за излекуване на дефект в заглавието, като грешно изписване на име. Въпреки че са относително често срещани и повечето агенти по недвижими имоти имат опит в работата с тях, те обикновено се използват в сделки, при които страните се познават и следователно е по -вероятно да приемат рисковете, свързани с липсата на купувач защита. Те могат също така да се използват, когато имот прехвърля собствеността, без да бъде продаден, т.е. когато няма пари.

Тъй като актовете за отказ предлагат такава ограничена защита на купувача, важно е да разберете какво точно получавате, когато купувате имот по този начин. Ето пет неща, които трябва да знаете за тези договори.

1. Купувате най -малкото ниво на защита от всяко дело.

Наричан още акт без гаранция, а акт за отказ предава какъвто и да е интерес, който концедентът има към имота, ако има такъв. Концедентът само „уволнява, освобождава и отказва“ интереса си към имота към получателя. Няма гаранции или обещания относно качеството на заглавието. Актът ще изясни това, като включи език като: „Концедентът не дава никакви гаранции, изрични или подразбиращи се, относно правото на собственост в описания тук имот.“

В ситуации, в които концедентът по акт за отказ няма лихви в имота, наемодателят не придобива нищо по силата на акта за отказ и не придобива право на гаранция срещу концедента.

2. Приемете акт за отказ само от дарители, които познавате и имате доверие.

Тъй като актовете за отказ не дават гаранция за качеството на титуляра на концедента, те са най -добрите за транзакции с нисък риск между хора, които се познават и обикновено не обменят пари. Следователно актовете за напускане на иск обикновено се използват за прехвърляне на собственост в семейството, например от родител на пълнолетно дете, между братя и сестри, или когато собственик на имот се ожени и иска да добави своя съпруг към титлата.

Семейните двойки, които притежават дом заедно и по -късно се развеждат, също използват актове за отказ. Когато едната страна придобие жилището при споразумение за развод, другата може да изпълни акт за отказ, за ​​да елиминира интереса си към имота (и да се съобрази с решението на съда).

3. Те могат да се използват за изчистване на дефект на собствеността.

Акт за отказ често се използва за излекуване на a дефект (а "облак върху заглавието") в записаната история на собственост върху недвижим имот. Дефектите в заглавието включват елементи като проблеми с формулировката (например върху документ, който не отговаря на държавни стандарти), липсващ подпис (като този на съпруг) или липса на правилно записване на недвижими имоти документи. Например, ако името на стипендиант е написано погрешно в гаранционен акт, публикуван в публичния регистър, може да бъде изпълнен акт за отказ с правилен правопис към получателя на кредита, за да усъвършенства заглавието.

Като друг пример, приемете a търсене на заглавие разкрива, че съпругът на предишен концедент може да има интерес от имота, тъй като не са изпълнили правилно минало право във веригата на собственост. В тази ситуация съпругът на миналия концедент може да бъде помолен да изпълни акт за прекратяване на иск към настоящия собственик, като „оттегли“ всеки интерес, който може да има в имота.

4. Те са толкова ефективни, колкото гаранционен акт за прехвърляне на собственост, но само ако заглавието е добро.

Акт за отказ може да предаде правото на собственост също толкова ефективно, колкото и гаранционен акт, ако концедентът има добро право на собственост, когато актът е предаден. Липсата на каквито и да е гаранции, обаче, прави акта за прекратяване на иск по -малко привлекателен от гледна точка на получателя. Ако заглавието съдържа дефект, например, наемодателят няма правна защита срещу концедента по акта. Акт за прекратяване на иск често се използва, ако концедентът не е сигурен за статуса на правото на собственост (дали съдържа някакви дефекти) или ако титулярят не иска отговорност по завещателните договори.

5. Актът за отказ засяга собствеността и името на акта, а не ипотеката.

Поради това актовете за отказ обикновено не се използват в ситуации, при които имуществото е в неизплатено състояние ипотека. В края на краищата би било трудно за много концеденти да изплатят ипотека без приходи от продажбата на имота.

В някои случаи обаче актовете за отказ се използват, когато концедентът има ипотека. В този случай концедентът остава отговорен за ипотеката дори след прехвърляне на собствеността чрез изпълнение на акт за отказ. Quitclaim актове прехвърлят собственост, но не засягат ипотеките.

Това положение може да се влоши, ако ипотеката съдържа aклауза за дължими продажби, обща разпоредба, която предвижда, че целият заем става изискуем веднага след прехвърлянето на собствеността (не точно ако имотът се "продава" с размяна на пари, както изглежда името "дължимо при продажба").

Ако концедентът е напуснал имуществото с убеждението, че наемодателят ще направи ипотеката плащания, концедентът няма право да се обръща, ако наемодателят спре да извършва плащания или продаде имота на друг парти. За да смекчи потенциалните финансови и правни проблеми, наемодателят може да поеме ипотеката с кредитора (с одобрението на заемодателя) или да рефинансира имота и да изплати първоначалния заем. За да се добави защита на концедента, може да бъде сключено правно приложимо споразумение, което да документира условията за плащане.

Долния ред

Прехвърлянето на собственост се извършва с акт. За да бъде законно действащ, в акта трябва да се съдържат някои съществени елементи. Различните актове осигуряват различни нива на защита на получателя, а формата на акта определя задълженията на концедента.

Акт за отказ от иск предлага най -ниското ниво на защита на купувача и обикновено се използва за прехвърляне на собственост между членове на семейството или за изчистване на дефект в правото на собственост. Ако имотът идва с това, което е известно като „акт със специално предназначение“-което може да бъде акт за поправка, акт за подарък или акт за освобождаване- обикновено не предлага по -голяма защита от акт за отказ. Не забравяйте да се консултирате с квалифициран адвокат по недвижими имоти: Актовете са важни правни документи, които засягат интересите и правата на собственост.