Какви са рисковете на инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITs)?

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) са популярни инвестиционни средства, които генерират доход за своите инвеститори. REIT е компания, която притежава и управлява различни недвижими имоти, в които 90% от приходите, които генерира, се изплащат на акционерите под формата на дивиденти.

В резултат на това REITs могат да предложат на инвеститорите постоянен поток от приходи, който е особено привлекателен в среда с ниски лихвени проценти. Все пак има рискове по REIT, които трябва да разберете, преди да направите инвестиция.

Как работят инвестиционните тръстове за недвижими имоти

Тъй като REITs връщат поне 90% от своите облагаем приход да се акционери, те обикновено предлагат по -висока доходност спрямо останалата част от пазара. REITs плащат на своите акционери чрез дивиденти, които са парични плащания от корпорации към техните инвеститори. Въпреки че много корпорации също изплащат дивиденти на своите акционери, възвръщаемостта на дивидентите от REITs надвишава тази на повечето компании, изплащащи дивиденти.

Някои REITs са специализирани в определен сектор на недвижими имоти, докато други са по -разнообразни в своите притежания. АДСИЦ могат да притежават много различни видове имоти, включително:

• Жилищни комплекси
• Здравни заведения
• Хотели
• Офис сгради
• Съоръжения за самостоятелно съхранение
• Търговски центрове, като молове

АДСИЦ са привлекателни за инвеститорите, тъй като предлагат възможност за получаване на дивидентен доход от тези имоти, без да притежават нито един от имотите. С други думи, инвеститорите не трябва да инвестират парите и времето си закупуване на имот директно, което може да доведе до изненадващи разходи и безкрайно главоболие.

Ако REIT има добър мениджърски екип, доказан опит и експозиция на добри имоти, е изкушаващо да се мисли, че инвеститорите могат да седят и да наблюдават растежа на инвестициите си. За съжаление, има някои клопки и рискове за REITs, които инвеститорите трябва да знаят, преди да вземат каквито и да било инвестиционни решения.

Рискове от нетъргувани АДСИЦ

АДСИЦ, които не се търгуват или нетъргуваните АДСИЦ не търгуват на фондова борса, което отваря инвеститорите за специални рискове.

Стойност на акциите

Нетъргуваните АДСИЦ не се търгуват публично, което означава, че инвеститорите не са в състояние да извършват проучване на своите инвестиции. В резултат на това е трудно да се определи стойността на REIT. Някои нетъргувани АДСИЦ ще разкрият всички активи и стойност след 18 месеца от предлагането им, но това все още не е утешително.

Липса на ликвидност

Нетъргуваните АДСИЦ също са неликвидни, което означава, че на пазара може да няма купувачи или продавачи, когато инвеститор иска да сключи сделка. В много случаи нетъргуваните АДСИЦ не могат да се продават минимум седем години. Някои обаче позволяват на инвеститорите да изтеглят част от инвестицията след една година, но обикновено има такса.

Разпределения

Нетъргуваните АДСИЦ трябва да обединяват пари, за да купуват и управляват имоти, което заключва парите на инвеститорите. Но може да има и по -тъмна страна на тези обединени пари. Тази по -тъмна страна се отнася до понякога изплащане на дивиденти от парите на други инвеститори - за разлика от доходите, генерирани от имот. Този процес ограничава паричен поток за REIT и намалява стойността на акциите.

Такси

Друг недостатък за нетъргуваните АДСИЦ са авансовите такси. Повечето таксуват авансова такса между 9%и 10% - а понякога и до 15%.Има случаи, в които нетъргуваните АДСИЦ имат добро управление и отлични свойства, което води до звездна възвръщаемост, но това важи и за публично търгуваните АДСИЦ.

Нетъргуваните АДСИЦ могат също да имат такси за външен мениджър. Ако нетъргуван REIT плаща на външен мениджър, този разход намалява възвръщаемостта на инвеститорите. Ако решите да инвестирате в нетъргуван REIT, е наложително да зададете на ръководството всички необходими въпроси, свързани с горепосочените рискове. Колкото повече прозрачност, толкова по -добре.

Рискове от публично търгувани АДСИЦ

Публично търгуваните REIT предлагат на инвеститорите начин да добавят недвижими имоти към инвестиционен портфейл и да спечелят атрактивен дивидент. Публично търгуваните REITs са по-безопасна игра от техните колеги, които не са на борсата, но все още има рискове.

Лихвен риск

Най -големият риск за REITs е кога лихвени проценти ръст, което намалява търсенето на REITs. В среда с нарастващ лихвен процент инвеститорите обикновено избират по-безопасни доходи, като напр Съкровищници на САЩ. Хазната са с държавна гаранция и повечето плащат фиксирана лихва. В резултат на това, когато лихвените проценти се покачват, АДСИЦ се разпродават, а пазарът на облигации се обединява, тъй като инвестиционният капитал се влива в облигации.

Може обаче да се докаже, че повишаването на лихвените проценти показва силна икономика, което след това ще означава по -високи наеми и нива на заетост. Но в исторически план АДСИЦ не се представят добре, когато лихвените проценти се покачват.

Избор на грешен REIT

Другият основен риск е да изберете грешен REIT, което може да звучи опростено, но става въпрос за логика. Например крайградските молове са в упадък. В резултат на това инвеститорите може да не искат да инвестират в REIT с експозиция към крайградски мол. С Милениали предпочитайки градския живот за удобство и спестяване на разходи, градските търговски центрове биха могли да бъдат по-добра игра.

Тенденциите се променят, така че е важно да проучите имотите или стопанствата в REIT, за да сте сигурни, че те все още са уместни и могат да генерират доход от наем.

Данъчно третиране

Въпреки че не представлява риск сам по себе си, може да бъде значителен фактор за някои инвеститори, че дивидентите на REIT се облагат с данък обикновен доход. С други думи, обикновената данъчна ставка е същата като данъчната ставка на инвеститора, която вероятно е по -висока от данъчната ставка на дивидента или данъка върху капиталовите печалби за акции.

Долния ред

Инвестирането в REITs може да бъде пасивна алтернатива за генериране на доход за директно закупуване на имот. Инвеститорите обаче не трябва да бъдат подтиквани от големи плащания на дивиденти, тъй като АДСИЦ могат да изостанат на пазара в условията на нарастваща лихва.

Вместо това е важно инвеститорите да избират АДСИЦ, които имат солидни екипи за управление, качествени имоти въз основа на текущите тенденции и се търгуват публично. Също така е добра идея да работите с доверен данъчен счетоводител, за да определите начини за постигане на най -благоприятното данъчно третиране. Например, възможно е съхранявайте АДСИЦ в сметка, облагодетелствана от данъци, като Roth IRA.