Odwrócone hipoteki i nieodwołalne fundusze powiernicze

A odwrócona hipoteka umożliwia dostęp do części twojego kapitał własny domu jeszcze mieszkasz w domu. Jeśli umieścisz ten dom w nieodwołalne zaufanie, możesz być w stanie tego uniknąć podatki od nieruchomości kiedy umrzesz i łatwiej kwalifikuje się do świadczeń Medicaid jeśli kiedykolwiek będziesz musiał iść do domu opieki. Przyjrzyjmy się, jak działają odwrócone kredyty hipoteczne i nieodwołalne fundusze powiernicze oraz co się dzieje, gdy te dwa rodzaje się łączą.

Jak działa odwrócony kredyt hipoteczny

Odwrócony kredyt hipoteczny pozwala właścicielowi domu na wyciągnięcie kapitału własnego z domu na różne sposoby, w tym ryczałt, miesięczny dochód lub Linia kredytowa do wykorzystania w razie potrzeby. Pożyczka musi zostać spłacona po śmierci pożyczkobiorcy, wyprowadzce lub sprzedaży domu.

Najpopularniejszym rodzajem odwróconego kredytu hipotecznego jest hipoteka konwersyjna pod zastaw domu (HECM), w przypadku którego kredytobiorca i każdy współkredytobiorca musi mieć co najmniej 62 lata. Pożyczka jest ubezpieczona przez Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) w celu ochrony pożyczkodawcy. Młodsi małżonkowie mogą być wymienieni na pożyczce jako kwalifikujący się małżonek nie zaciągający pożyczki, co daje im prawo do pozostania w do domu po śmierci lub wyprowadzce się współmałżonka (np. do domu opieki), jeśli spełniają inne wymagania.

HECM są wydawane wyłącznie przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA. Maksymalna kwota pożyczki to 970 800 USD. Niektórzy pożyczkodawcy również oferują odwrócone hipoteki własne, które nie są ubezpieczone przez rząd, ale mogą mieć wyższe limity kredytowe.

Jak działa nieodwołalne zaufanie

Trusty mogą być odwołalne lub nieodwołalne. W pierwszym przypadku możesz zmienić warunki w dowolnym momencie. W przypadku tych ostatnich warunki są znacznie trudniejsze do zmiany.

Oba typy trustów mogą zapewnić większą kontrolę niż Ostatnia wola i testament kontroluje sposób postępowania z Twoim majątkiem po Twojej śmierci (lub czasami w trakcie Twojego życia). Oba mogą również pozwolić zasobom, takim jak dom, ominąć często powolne i kosztowne potwierdzać autentyczność proces. Ogólnie rzecz biorąc, rozczarowanym spadkobiercom trudniej jest zakwestionować trusty.

Nieodwołalne zaufanie, jak sama nazwa wskazuje, blokuje decyzje, które podejmujesz przy pierwszym tworzeniu, więc na przykład zmiana beneficjenci może być bardzo trudne. Umieszczone w nim aktywa stają się własnością trustu i są poza Twoim zasięgiem. Oznacza to, że nie są one brane pod uwagę przy ustalaniu Twojego zobowiązania podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub uprawnienia do Medicaid (jeśli spełniasz inne zasady opisane poniżej) i są chronione przed wierzycielami.

Nieodwołalne trusty są zazwyczaj droższe w tworzeniu i utrzymaniu niż nieodwołalne. Mogą przybierać różne formy w zależności od tego, co nadawca (osoba ustanawiająca zaufanie) chce osiągnąć.

Korzystanie z nieodwołalnego funduszu powierniczego w celu uniknięcia podatków od nieruchomości

Ponieważ usuwają aktywa z majątku dawcy, nieodwołalne fundusze powiernicze można wykorzystać do uniknięcia (lub zmniejszenia) podatków od nieruchomości. Jednak skorzystają na tym tylko osoby posiadające dość pokaźne majątki. W 2022 r. pierwsze 12 060 000 USD aktywów jest zwolnione z federalnych podatków od nieruchomości.

Siedemnaście stanów plus Dystrykt Kolumbii również nakłada podatki od nieruchomości, a także zwalniają aktywa do pewnego poziomu, przy czym wszystkie zwalniają co najmniej 2-5 milionów dolarów. Według Centrum Priorytetów Budżetu i Polityki średnio mniej niż 3% majątków jest winnych państwowego podatku od nieruchomości.

Korzystanie z nieodwołalnego funduszu powierniczego w celu zakwalifikowania się do Medicaid

Medicaid to wspólny program stanowy i federalny, który zapewnia ubezpieczenie zdrowotne wielu Amerykanom o niskich dochodach, a także osobom starszym, niewidomym lub niepełnosprawnym. Zasady programu mogą się różnić w zależności od stanu.

Osoby, które mogły nigdy nie kwalifikować się do objęcia ubezpieczeniem Medicaid, gdy były młodsze, często zwracają się do niego, aby zapłacić za opiekę w domu opieki lub inne usługi opieki długoterminowej w późnym okresie życia. Medicare, federalny program ubezpieczeń zdrowotnych dla Amerykanów w wieku 65 lat i starszych, zapewnia takie ubezpieczenie tylko w bardzo ograniczonych okolicznościach.

Aby kwalifikować się do ubezpieczenia Medicaid, osoba musi się kwalifikować na podstawie potrzeby medycznej, a także spełniać określone wymagania dotyczące dochodów i majątku. Jednym z tych aktywów jest ich kapitał własny, chociaż jest on zwolniony do pewnego limitu. Według American Council on Aging, z wyjątkiem Kalifornii, w większości stanów obecnie limit dla pojedynczych osób ubiegających się o Medicaid wynosi 636 000 lub 955 000 USD. Kalifornia nie wyznacza granic.

Jeśli wnioskodawca Medicaid pozostaje w związku małżeńskim, nie ma limitu kapitału własnego, o ile drugi małżonek mieszka w domu. Oprócz jakiegokolwiek kapitału własnego domu, który przekracza limit zwolnienia, aktywa policzalne mogą obejmować konta bankowe, inwestycje, konta emerytalne i drugie domy.

Wydatki i okres retrospekcji

Osoby, których aktywa przekraczają limity, często stosują taktykę zwaną „wydawaniem w dół”, w której wydają aktywa, aby zejść poniżej limitów. Zmniejszone wydatki podlegają okresowi wstecznemu (pięć lat w większości stanów), podczas którego wnioskodawca Medicaid nie może po prostu oddać aktywów lub sprzedać ich za mniej niż godziwa wartość rynkowa— na przykład sprzedaż domu z dużą zniżką innemu członkowi rodziny.

Lista przedmiotów o dużej wartości, które są dozwolone w okresie ważności, jest stosunkowo ograniczona i obejmuje takie rzeczy, jak modyfikacje domu, naprawy samochodów i urządzenia medyczne, które nie są objęte ubezpieczenie. Wnioskodawca może również płacić z własnej kieszeni za opiekę w domu opieki, dopóki nie wyda wystarczająco dużo, aby kwalifikować się do przejęcia opieki przez Medicaid.

Innym sposobem na zmniejszenie policzalnych aktywów jest umieszczenie ich w nieodwołalnym zaufaniu. Jednak zaufanie musi zostać ustanowione przed rozpoczęciem okresu wstecznego, aby się zakwalifikować.

Istnieje również kilka wyjątków, które pozwalają osobie ubiegającej się o Medicaid przenieść swój dom do krewnego w okresie wstecznym. Obejmują one wyjątek opiekun-dziecko, który pozwala na przeniesienie domu na dziecko, które pełniło funkcję głównego opiekuna skarżącego przez co najmniej dwa lata i również mieszkało w domu. Innym wyjątkiem jest rodzeństwo, w przypadku rodzeństwa, które jest współwłaścicielem (właścicielami) domu i mieszka tam przez co najmniej rok.

Kiedy domy z odwróconymi hipotekami są utrzymywane w nieodwołalnych funduszach powierniczych

Nieodwołalne fundusze powiernicze i odwrócone kredyty hipoteczne służą różnym potrzebom i zazwyczaj przemawiają do różnych ludzi. Te pierwsze są najbardziej przydatne dla osób posiadających znaczne aktywa, które chcą zachować i przekazać swoim spadkobiercom. Te ostatnie mają tendencję do korzyści ludzie, którzy mogą nie mieć aktywów, o których można by mówić innych niż ich dom, który może nie mieć ogromnej wartości. Mediana kwoty pożyczki na HECM w 2018 r. wyniosła około 134 000 USD.

Biorąc pod uwagę stosunkowo duże zwolnienia dotyczące kapitału własnego dla Medicaid, wraz z podobnie dużymi zwolnieniami dla federalnych i stanowe podatki od nieruchomości, niewielu kredytobiorców odwróconych kredytów hipotecznych prawdopodobnie stwierdzi, że nieodwołalne zaufanie będzie dużo korzyść. Zamiast powiernictwa właściciel domu z kapitałem własnym, który przekracza limity, mógłby skorzystać z odwróconej hipoteki, aby zmniejszyć ten kapitał, ale musieliby wziąć pod uwagę koszt odwróconej hipoteki, a także efekt dodania wpływów z kredytu hipotecznego do innych aktywa.

Mimo to możliwe jest umieszczenie domu z odwróconym kredytem hipotecznym w nieodwołalnym powiernictwie, a niektórzy beneficjenci nieodwołalnego powiernictwa w końcu odziedziczą go. W takim przypadku beneficjent nadal będzie musiał spłacić odwrócony kredyt hipoteczny, sprzedając dom lub kupując go samodzielnie. Jeśli mają szczęście, fundusz powierniczy zapewni im fundusze na to.

Dolna linia

Odwrócone kredyty hipoteczne i nieodwołalne fundusze powiernicze mogą być w niektórych przypadkach użytecznymi narzędziami planowania finansowego i majątkowego. Są jednak zarówno skomplikowane, jak i potencjalnie drogie i nie są odpowiednie dla wszystkich.

Jeśli interesuje Cię nieodwołalne zaufanie lub odwrócony kredyt hipoteczny, skonsultuj się z doświadczonym ekspertem, takim jak planowanie nieruchomości adwokat, księgowa, lub Planer Finansowy, przed kontynuowaniem. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych HECM, rząd wymaga również, abyś spotkał się z zatwierdzonym doradcą mieszkaniowym.