Undvik kapitalvinstskatt på din investeringsfastighetsförsäljning

Med uppskattat lager kan du sälja dina aktier under ett antal år för att sprida ut realisationsvinster. Tyvärr, investeringsfastigheter beviljas inte samma lyx; hela vinstbeloppet måste krävas på dina skatter under året fastigheten säljs, om inte vissa åtgärder vidtas för att minimera denna risk. Om en investerare använder IRS -koden avsnitt 1031 för att känna igen en "liknande"byte vid försäljning av en investeringsfastighet kan realisationsvinster skjutas upp genom att köpa en liknande förvaltningsfastighet.

Hantera försäljningsdatum

Du kan mildra denna skattebörda genom att kontrollera året då titel och besittningen går ur dina händer och därför året då du rapporterar kapitalvinsten på transaktionen. Med andra ord kan du ställa in äganderätten till ett år där du förväntar dig en lägre skattetryck.

Enligt Internal Revenue Service (IRS), "kan en del av eller all kapitalvinst beskattas med 0% om din skattepliktiga inkomst är mindre än $ 80.000." Därför, om du inte har något

aktiv inkomst och minimal passiv inkomst, inklusive vinsten vid försäljning av din förvaltningsfastighet, kan du undvika att betala skatt på din minimala kapitalvinst. Men om din inkomst är stabil och att betala skatt på vinsten ser oundviklig ut, kanske du vill överväga att använda IRC Section 1031 -växeln.

Avsnittet 1031 Exchange

IRS -koden avsnitt 1031 -utbyte tillåter en investerare att handla fastigheter som innehas för investeringar för andra investeringar och inte uppstå omedelbar skatteskyldighet. Enligt avsnitt 1031, om du byter företag eller investeringsfastighet enbart mot ett företag eller investeringsfastighet av liknande slag redovisas ingen vinst eller förlust förrän den nyförvärvade fastigheten är såld.

Från och med 2018, Skattelättnaderna och jobblagen begränsade liknande byten mot fastigheter. 1031 § utbyten av personlig egendom, till exempel konstverk, är inte längre tillåtna. 

Regler och förordningar

IRS -koden avsnitt 1031 tillåter inte undvikande av kapitalvinstskatter i alla fall. Till exempel kommer utbyte av amerikanska fastigheter mot fastigheter i ett annat land inte att kvalificera sig för skatteuppskjuten växlingsstatus. Vidare kommer affärer som omfattar egendom som används för personliga ändamål-som att byta ut ett privat bostad mot en hyresfastighet-inte att få skatteuppskjuten behandling. Slutligen, om en utbyte görs mellan närstående parter och var och en av parterna avyttrar därefter den utbytta egendomen inom en tvåårsperiod, blir den utbytta fastigheten skattskyldig. 

Av skatterapporteringssyfte är grund av den gamla fastigheten överförs till den nya fastigheten. Detta är viktigt att förstå eftersom skatterna inte är förlåtna, de skjuts upp helt enkelt till försäljningen av den nya fastigheten. För att registrera avsnitt 1031 -utbytet med Internal Revenue Service, är det viktigt att skicka formulär 8824 med deklarationen för året för likartat utbyte, liksom för vart och ett av de två åren som följer efter utbytet. 

Avsnitt 1031 och förluster

En skatteuppskjuten utbyte är också möjlig om du säljer din förvaltningsfastighet med förlust. Först måste du avgöra om förlusten är en "skatteförlust" eller bara en personlig förlust. För att kvalificera dig som en skatteförlust måste din justerad grund i fastigheten måste vara mer än fastighetens försäljningspris. Din justerade grund tar hänsyn till eventuella tidigare avskrivning avdrag du har tagit (eller fick tillåtas men inte tog).

Anta till exempel att du köpte en hyresfastighet för 400 000 dollar. Under de senaste tio åren har du tagit 100 000 dollar i avskrivningar på byggnaden. Din nuvarande justerade grund är $ 300.000. Om du säljer din hyresfastighet för 350 000 dollar kan det tyckas som en förlust, men det är faktiskt en vinst på 50 000 dollar i skatteändamål. Vinsten anses vara en oupptagen sektion 1250 vinst, och det beskattas med 25%. Du kan dock köpa en "liknande" egendom för att undvika att betala skatt direkt på din vinst på $ 50 000.

Alternativt kan vi anta att du säljer samma hem för $ 250.000. Detta är en skatteförlust på 50 000 dollar, utöver en personlig förlust. Finns det fortfarande en fördel med ett "liknande" utbyte? Eventuellt. Om du köper en "liknande" egendom för $ 250 000, blir din grund i den andra fastigheten omedelbart $ 300 000 (din justerade grund för den första fastigheten).Detta skulle gynna dig när det är dags att sälja den andra fastigheten, eftersom grunden du tar avskrivningsavdrag från är högre.

Helt skatteuppskjuten växling

För att en skatteuppskjuten växlingstransaktion enligt avsnitt 1031 ska kunna ske måste vissa villkor vara uppfyllda:

• Fastigheten måste vara "liknande": Egenskaper är liknande om de är av samma karaktär eller karaktär, även om de skiljer sig åt i kvalitet eller kvalitet.
• Fastigheten måste vara relaterad till företag eller investeringar: Bytt fastighet måste innehas för produktiv verksamhet eller investeringsanvändning och handlas för samma användning. Till exempel får en utbytt fastighet inte i första hand hållas för återförsäljning.
• Den nya fastigheten måste identifieras inom 45 dagar: Den nya fastigheten som ska tas emot i utbyte mot en befintlig fastighet måste identifieras skriftligen till säljaren inom 45 dagar efter den första överföringen.
• Överföringen måste ske inom 180-dagarsfönstret: Egenskapen av liknande slag måste vara mottagen vid ett av dessa två datum (beroende på vilket som kommer tidigare): inom 180-dagarsperioden efter fastighetsöverföringen eller av skatteåterbäring förfallodag (inklusive förlängningar) för det år då fastigheten överförs. 

Delvis uppskjuten skatt

För att bli helt skatteskjutet måste bytet endast vara ett byte av liknande egendom. I en perfekt värld är det perfekt att hitta en fastighet med samma handelsvärde för börsen Section 1031. Det är dock svårt att hitta ett lika utbyte och i många fall hamnar en part i att få in lite extra pengar för att göra affären rättvis. Denna extra egendom eller kontanter som tas emot kallas "känga, "och denna vinst beskattas upp till mängden boot som tas emot.

När det finns bolån på båda fastigheterna intecknas inteckningarna. Parten som ger upp den större inteckningen och tar emot den mindre inteckningen behandlar överskottet som bagage. 

Poängen

Det ökade antalet fastighetsförsäljningar har gjort det möjligt för många människor att få förmånlig skattebehandling från den federala regeringen. Som ett resultat har en enorm mängd skatteintäkter gått förlorade. För närvarande kvarstår utbyten av sektion 1031 mot fastigheter. (Som diskuterats ovan, från och med 2018, eliminerades de för andra typer av fastigheter, såsom samlarobjekt, flygplan, franchisorättigheter och tung utrustning.)Som alltid, diskutera dina planer med en skattepersonal om du har en hyresfastighet du planerar att sälja för att ta reda på vilka regler som gäller för din situation.