Captive Real Estate Investment Trust

Vad är ett Captive Real Estate Investment Trust?

Ett fångenskapligt investeringsföretag är helt enkelt en fastighetsinvesteringsföretag (REIT) med kontroll över ägandet av ett enda företag. Ett företag som äger fastigheter i samband med sin verksamhet kan tycka att det är fördelaktigt att knyta fastigheterna till ett REIT för de särskilda skattelättnaderna. Denna skattebegränsande strategi kan användas av återförsäljare och banker med många butiker eller filialer.

Förstå Captive Real Estate Investment Trusts

Ett fångenskapligt fastighetsinvesteringsföretag kan skapas för att dra nytta av de skattelättnader som erbjuds av ett fastighetsinvesteringsföretag (REIT). Företag kan välja att utveckla eller ta kontrollerande ägande i ett REIT för fångst status. Controlling eller captive status definieras som mer än 50% av rösterna i ett REIT.

Företag som bygger en fången REIT för att förvalta sina egna fastigheter kommer typiskt att karakterisera dem som antingen uthyrning eller inteckning REIT. Mortgage REITs (mREITs) tillhandahåller bolånekapital för löftet om ömsesidig inkomst, vilket ofta är grunden för ett REITs inkomst. Företag kan också använda investeringsfonder i fast egendom genom att överföra fastigheter till ett REIT och sedan hyra fastigheterna från dessa REIT.

Fastighetsinvesteringar

En fången REIT är en REIT med kontrollerande ägande från ett enda företag. Utöver det är fångna REITs helt enkelt REIT. Ett företag kan klassificeras som ett REIT om det uppfyller vissa krav i Internal Revenue Service och avdelning 26 i Internal Revenue Code. REIT kan vara fonder, föreningar eller företag - men oavsett måste de alla välja att beskattas som företag.

Internal Revenue Code tillåter alla REIT: er att fördela hela sin inkomst till sina aktieägare. Detta gör att REIT liknar partnerskap enligt skattekoden eftersom partnerskap i allmänhet inte har någon inkomst och fördelar hela sin inkomst via en K-1.

REIT måste uppfylla flera krav för att kvalificera sig för inkomstfördelningen skatteavdrag som kännetecknar REIT i allmänhet. Specifikt måste ett företag uppfylla följande krav för att kvalificera sig som REIT:

• Skattepliktig som företag
• Betala minst 90% av den skattepliktiga inkomsten i form av aktieägarutdelning varje år
• Få minst 75% av bruttoinkomsten från hyror, räntor på bolån som finansierar fastigheter eller försäljning av fastigheter
• Investera minst 75% av totala tillgångar i fastigheter, kontanter eller amerikanska statskassor
• Ha minst 100 aktieägare (kontrollföretag kan utse chefer som aktieägare för att uppfylla detta krav)

Om ett företag uppfyller REIT -kraven måste det betala minst 90% av sin inkomst till aktieägarna och får därför ta inkomstfördelningen som avdrag. Eventuellt återstående saldo efter erforderlig distribution beskattas med nödvändig bolagsskattesats.

Dotterbolagsredovisning

Captive REIT betraktas som dotterbolag och därför måste deras ägande redovisas på något sätt i moderbolagets finanser. I allmänhet finns det tre sätt att redovisa dotterbolag och dotterbolag på ett moderbolag bokslut. Företag kan rapportera koncernredovisning, eller så kan de redovisa ägandet antingen genom kapitalandelsmetoden eller kostnadsmetoden.

Under Generellt godkända redovisningsprinciper (GAAP), har företagen möjlighet att skapa ett koncernredovisning som integrerar allt aspekter av ett dotterbolags ekonomi om moderbolaget äger mer än 50% av ägandet rättigheter. Vanligtvis är det inte fördelaktigt eller tillämpligt för ett moderbolag att inkludera ett fångat REIT i koncernredovisningen. Det är på grund av de skattefördelar som fångade REIT får på egen hand, vilket ofta är anledningen till att det skapas. Därför redovisas vanligt förekommande REIT -ägande på moderbolagets finanser genom antingen kapitalandelsmetoden eller kostnadsmetoden.

Captive REIT -skatteförmåner

Det kan finnas flera skattefördelar i samband med fångade REIT -skatter. Federal beskattning av REIT diskuteras i Internal Revenue Code Title 26, men stater kan också ha egna skatteregler för REIT som kan öka eller minska skatteförmånerna.

I allmänhet kan moderbolaget i ett fångstligt REIT dra av hyres- eller inteckningskostnader som det betalar till sitt fångna REIT, vilket minskar dess beskattningsbar inkomst. Detta är inte nödvändigtvis en stor fördel eftersom det normalt sett skulle dra av dessa kostnader ändå. Ändå kan det skapa några användbara fördelar vid betalningshantering, etc. En av de största fördelarna är att moderbolaget får en del av utdelningen från det fångna REIT, som eventuellt kan beskattas till en lägre skattesats.

Den fångna REIT åtnjuter alla skattefördelar med REIT -status. Den kan dra av 90% eller mer av sin inkomst som den delar ut till aktieägarna. Det betalar också den federala bolagsskattesatsen på eventuell återstående inkomst.

Lagar som reglerar Captive REITs

Eftersom fångna REIT -dotterbolag potentiellt kan skapa flera fördelar, finns det några federala och statliga bestämmelser som riktar sig till dem. I allmänhet definierar de flesta lagar fången som att kontrollera ägandet av 50%. Federala lagar kräver att alla behandlingar är rättvisa och i linje med fastighetsvärderingar och armlängdsförhandlingar.

Vissa stater har sina egna särskilda krav. I vissa fall finns det begränsningar som kan eliminera skattesmitning taktik heltäckande. Sammantaget bör redovisnings- och skattepersonal se till att fångna REITs och fångna REIT -redovisningar följer alla federala och statliga lagar.