2/28 Justerbar ränta (2/28 ARM) Definition
Vad är ett 2/28 bolån med justerbar ränta (2/28 ARM)?
En hypotekslån med 2/28 justerbar ränta (2/28 ARM) är en typ av 30-årigt bostadslån som har en första tvåårig fast ränteperiod. Efter denna 2-årsperiod flyter räntan baserat på en indexränta plus a marginal.
Den initiala teaserräntan är vanligtvis under genomsnittet för konventionella bolån, men den justerbara räntan kan därefter stiga avsevärt. Eftersom banker inte tjänar mycket pengar på den initiala teaserräntan, inkluderar 2/28 ARM rejäl påföljder under de två första åren.
Viktiga takeaways
- 2/28 bolån med justerbar ränta (ARM) erbjuder en inledande fast ränta i två år, varefter räntan justeras halvårsvis i ytterligare 28 år.
- När ARM justeras, ändras räntorna baserat på deras marginalräntor och de index som de är bundna till.
- Husägare har i allmänhet lägre inteckningslöner under introduktionsperioden men utsätts för ränterisk efteråt.
Förstå 2/28 bolån med justerbar ränta
2/28 ARM blev populära under fastighetsboomen i början av 2000 -talet när höga priser satte
konventionell inteckning betalningar utom räckhåll för många köpare. Till exempel skulle en konventionell 30-årig inteckning på 300 000 dollar bära månatliga betalningar på 1 610 dollar. Men en 2/28 ARM med en initial teaserhastighet på 3% skulle kräva månatliga betalningar på bara 1 265 dollar.Andra ARM -strukturer finns, till exempel 5/1, 5/5 och 5/6 ARM, som har en introduktionsperiod på fem år följt av en kursjustering vart femte år respektive var sjätte månad. I synnerhet justeras 15/15 ARM en gång efter 15 år och förblir sedan fasta för resten av lånet. Mindre vanligt är 2/28 och 3/27 ARM. Med den förra gäller den fasta räntan endast de första två åren, följt av 28 år med justerbara räntor; med den senare är den fasta räntan för tre år, med justeringar under vart och ett av de följande 27 åren. I dessa fall justeras priserna halvårligt.
Potentiella fallgropar av 2/28 ARM
Den potentiella fångst-22 för en 2/28 justerbar ränta är att räntan efter två år justeras var sjätte månad, vanligtvis uppåt, med en ARM-marginal utöver en indexränta, t.ex. London Interbank Erbjuden ränta (LIBOR). 2/28 ARM har några inbyggda säkerhetsfunktioner, t.ex. livstids räntetak och gränser för hur mycket kursen kan öka eller minska med varje period. Men även med kepsar kan husägare möta käftande betalningspikar på volatila marknader.
I exemplet ovan i lån på 300 000 $ 30-åriga 3% ARM 2/28, om LIBOR efter två år är 2,7 och marginalen är 1,5, skulle räntan öka med 4,2 procent till totalt 7,2 procent. Denna ränta på 7,2% kan ligga långt över nuvarande konventionella bolåneräntor. Husägarens månatliga betalning skulle öka över natten med mer än 60%till $ 2 036.
Många husägare under högkonjunkturen förstod inte hur en till synes liten räntehöjning dramatiskt kan öka deras månatliga betalning. Och även de som var fullt medvetna om riskerna betraktade 2/28 ARM som ett kortsiktigt finansieringsmedel. Tanken var att dra nytta av den låga teaserräntan och sedan refinansiera efter två år till antingen en konventionell inteckning eller, om deras kredit inte var tillräckligt bra för det, till en ny justerbar inteckning. Och med tanke på de stigande fastighetspriserna, sparka skulden längre ner på vägen. För många gav detta en viss mening, eftersom trots allt låntagarens egna kapital steg snabbt.
Problem kom med marknadskollaps 2008. Hemvärden rasade. Många ägare till 2/28 ARM fann sig oförmögna att refinansiera, göra sina betalningar eller sälja sina bostäder för värdet av det utestående lånet. Utslaget av utmätningar ledde till skärpta lånestandarder. Idag utvärderar bankerna noggrannare en låntagares förmåga att göra betalningar med justerbar ränta.