Hur man använder inkomstmetoden för att värdera fastigheter
Vad är inkomstmetoden?
Inkomstmetoden, ibland kallad inkomstkapitaliseringsmetod, är en typ av fastigheter värderingsmetod som gör det möjligt för investerare att uppskatta värdet på en fastighet baserat på fastighetens inkomst genererar. Det används genom att ta det operativa nettoinkomsten (NOI) av den hyrda hyran och dividera den med kapitaliseringsgrad.
1:32
Inkomstmetod
Hur inkomstmetoden fungerar
Inkomstmetoden används vanligtvis för inkomstproducerande fastigheter och är en av tre populära metoder för att bedöma fastigheter. De andra är kostnadsmetoden och jämförelsemetoden. Inkomstmetoden för fastighetsvärderingar liknar det diskonterade kassaflödet (DCF) för finansiering. Inkomstmetoden diskonterar det framtida värdet av hyror med kapitaliseringsgraden.
När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet, beaktar en investerare inkomstbeloppet genererade och andra faktorer för att avgöra hur mycket fastigheten får sälja för under nuvarande marknadsförhållanden. Förutom att avgöra om investeraren kan dra nytta av hyresfastigheten, kommer en långivare att vilja veta sin potentiella risk för
återbetalning om det förlänger en inteckning till investeraren.Av de tre metoderna för bedömning av fastigheter anses inkomstmetoden vara den mest involverade och svåraste.
Särskilda överväganden
När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet måste en investerare också beakta fastighetens skick. Potentiella stora reparationer som kan behövas kan väsentligt skära i framtida vinster.
Dessutom bör en investerare överväga hur effektivt fastigheten fungerar. Till exempel kan hyresvärden ge hyresgästerna hyresreduktioner i utbyte mot att slutföra gårdsarbete eller annat ansvar. Kanske står specifika hyresgäster inför ekonomiska svårigheter som borde vända under de närmaste månaderna, och hyresvärden vill inte vräka dem. Om hyran som tas ut inte är större än nuvarande utgifterinvesteraren kommer sannolikt inte att köpa fastigheten.
Med inkomstmetoden har cap -räntan och det uppskattade värdet ett omvänt förhållande - att sänka cap -räntan ökar det uppskattade värdet
En investerare måste också kontrollera hur många enheter i genomsnitt som är tomma vid varje given tidpunkt. Att inte få full hyra från varje enhet kommer att påverka investerarens inkomst från fastigheten. Detta är särskilt viktigt om en fastighet är i stort behov av reparationer och många enheter är lediga - vilket tyder på en låg beläggning. Om enheterna inte fylls på regelbundet kommer hyresuppbörd att vara lägre än vad det kan vara, och köp av fastigheten kanske inte ligger i investerarens bästa intresse.
Viktiga takeaways
- Inkomstmetoden är en fastighetsvärderingsmetod som använder den inkomst som fastigheten genererar för att uppskatta verkligt värde.
- Det beräknas genom att dividera rörelseresultatet med kapitaliseringsgraden.
- En köpare bör ägna särskild uppmärksamhet åt fastighetens skick, driftseffektivitet och vakans när han använder inkomstmetoden.
Exempel på inkomstmetoden
Med inkomstmetoden använder en investerare marknadsförsäljning av jämförbara för att välja en kapitaliseringsränta. Till exempel, när man värderar ett flerbostadshus i ett specifikt län, tittar investeraren på de senaste försäljningspriserna för liknande fastigheter i samma län. Efter beräkning av kapitaliseringsräntan kan investeraren dela hyresfastighetens NOI med den kursen. Till exempel är en fastighet med ett netto rörelseresultat (NOI) på $ 700 000 och en vald kapitaliseringsgrad på 8% värd $ 8,75 miljoner.