Ska du betala av ditt bolån med ett bostadslån?

Enligt U.S. Census Bureau, från och med 2022 äger ungefär 65 % av de amerikanska hushållen sitt eget hem. Under det senaste decenniet har medianförsäljningspriset för en bostad i USA stigit från knappt 240 000 USD 2012 till nästan 430 000 USD 2022, för en 10-årig ökning med nästan 80 %. I ljuset av detta har många husägare sett eget kapital i sitt hem växa avsevärt sedan de köpte den.

Att ha ett positivt eget kapital i ditt hem ger husägare flexibiliteten att utvinna den rikedomen på en mängd olika sätt. En metod för att få tillgång till detta kapital är att betala av en del av eller hela ditt bolån genom att använda ett bostadslån. I den här artikeln kommer vi att undersöka för- och nackdelarna med detta tillvägagångssätt.

Andra inteckningar

Det finns två huvudsakliga sätt som husägare kan använda sitt eget kapital för att betala ner sina bolån. Den första är genom att använda en konventionell bostadslån, som ibland kallas en "andra inteckning." Denna typ av lån är i huvudsak detsamma som ett lån hypotekslån, förutom att istället för att gå till köp av ett hus, resulterar det i låntagaren tar emot en klumpsumma kontanter som de är fria att spendera hur de vill.

Den exakta storleken på detta engångsbelopp beräknas som en procentandel av det egna kapitalet de har i sitt hem, med 85 % som ett vanligt maximibelopp. Till exempel, om en husägare har en inteckning för $200.000 men deras hem är värt $300.000, då skulle deras eget kapital vara $100.000. Om deras bostadslån erbjuder en klumpsumma på upp till 85 % av deras eget kapital, skulle de kunna låna upp till 85 000 $. Även om vissa husägare använder dessa medel för att betala ner sina bolån, kan de också ta ett bostadslån för att täcka andra kostnader, som att renovera sitt kök eller betala för college.

Den främsta anledningen till att husägare tar upp bostadslån för att betala av sina bolån är om de tror att det kommer att resultera i lägre månatliga betalningar. Detta kan inträffa när räntorna har sjunkit sedan de först köpte sitt hem, vilket innebär att bostadslånet skulle ha en lägre ränta än deras befintliga bolån. I detta scenario skulle husägaren ta ett bostadslån, som skulle ha sin egen ränta, amorteringsschema, och löptid, och skulle i huvudsak vara att refinansiera en del av eller hela deras befintliga bolån.

Även om användning av ett bostadslån för att refinansiera ditt bolån kan leda till lägre räntekostnader, måste husägare vara var noga med att säkerställa att dessa kostnadsbesparingar inte utplånas av eventuella förskottsbetalningar eller stängningskostnader som kan tillämpa. Beroende på detaljerna i deras befintliga bolånevillkor kan det vara mer effektivt att helt enkelt vänta till nästa tillgänglig möjlighet eller refinansiera sitt bolån, antingen genom sin befintliga långivare eller genom en konkurrerande långivare.

Home Equity Lines of Credit (HELOC)

Det andra sättet som husägare kan använda sitt eget kapital för att betala av sina bolån är genom att ta en Home Equity Line of Credit (HELOC). Som namnet antyder är HELOCs en kreditram som säkras av ditt hem. Liksom ett andra inteckningslån beräknas summan pengar som du kan låna under en HELOC genom att ta en procentandel av ditt eget kapital, vanligtvis liknande det som används för andra inteckningar. Men bortsett från dessa likheter finns det flera viktiga skillnader mellan HELOC och andra bolån.

Till att börja med ger HELOCs inte långivaren ett engångsbelopp i början av lånet. Istället fungerar de som en personlig kredit som tillåter husägaren att låna upp till ett visst belopp, men låter dem bestämma när och hur mycket de ska låna. Detta gör HELOCs väl lämpade för husägare som vill ha möjligheten att låna mot eget kapital i sitt hem utan att ha några omedelbara planer för hur de ska använda pengarna.

Den andra viktiga skillnaden mellan HELOCs och andra inteckningar är att HELOCs bara kräver att du gör det betala räntan på lånet varje betalning, så att låntagaren kan välja när de betalar tillbaka rektor. Däremot följer andrabolån ett strikt amorteringsschema där varje betalning inkluderar både ränta och kapital. Tekniskt sett erbjuder HELOCs en tidsperiod, som kallas a dragningsperiod, där låntagaren är fri att endast betala ränta. Men i slutet av dragningsperioden konverterar HELOC till ett amorteringsschema, vilket tvingar låntagaren att gradvis betala tillbaka all kapital som de lånat.

Den tredje stora skillnaden mellan HELOCs och andra bolån är att HELOCs erbjuder rörliga räntor. I situationer där räntorna har sjunkit sedan du fick ditt bolån, kan detta göra att du använder en HELOC att betala av en del av ditt bolån är ett attraktivt alternativ eftersom det kan leda till lägre månatliga betalningar övergripande. Men, som ofta är fallet inom finans, finns det för- och nackdelar med detta tillvägagångssätt.

Fördelar och nackdelar

Vid första anblicken verkar det som ett mycket attraktivt alternativ att använda en HELOC för att betala ner ditt bolån. När allt kommer omkring kan det tillåta en husägare att dra fördel av en lägre ränta samtidigt som den försenar betalningen av lånebeloppet, vilket potentiellt kan minska deras månatliga betalningar med ett betydande belopp.

Den största risken med detta tillvägagångssätt är dock att det utsätter dig för ränterisk. HELOCs är ett lån med rörlig ränta, vilket innebär att om räntorna stiger, så skulle dina betalningar också göra det. Denna risk förstärks ytterligare om du tar tillvägagångssättet att endast göra räntebetalningar och skjuta upp återbetalande kapital, eftersom den obetalda kapitalbeloppet då skulle belasta ränta med en högre ränta när räntan räntorna stiger.

För att skydda sig mot detta skulle husägare ha nytta av stresstestning deras amorteringsstrategi för bolån genom att beräkna hur mycket ytterligare ränta de har råd att täcka om räntorna stiger. På samma sätt kan det vara klokt att avsätta pengar till en lättillgänglig fond som kan användas för att betala ned amortera snabbt om räntorna stiger, för att undvika att fastna med många månader eller till och med år av högre ränta betalningar.

Slutligen skulle husägare behöva noggrant utvärdera villkoren för bostadslånen de överväger. Några av de viktiga villkoren att vara bekant med inkluderar om lånet erbjuder en fast eller rörlig ränta, längden på dragperioden eller amorteringsperiod, oavsett om lånet tar ut enkel ränta eller amorterad ränta, och eventuella regler eller påföljder avseende förskottsbetalning av rektor.

Poängen

I slutändan kan det vara vettigt att betala av ett bolån med ett bostadslån, men det är inte ett beslut som bör tas lätt på. Husägare bör se till att de grundligt förstår villkoren för lånen samtidigt som de utvecklar en ekonomisk plan för hur de i slutändan kommer att betjäna och betala tillbaka de lånade medlen, inklusive under annan ränta betingelser.