Hur man använder fastigheter för att skjuta upp skatteskulder

Investera i fastighet fortsätter att vara ett av de bästa sätten att bygga välstånd och sänka skatterna. Fördelarna inkluderar möjligheten att återvinna kostnaden för inkomstproducerande egendom genom avskrivningar, att använda 1031 växlar för att skjuta upp vinster från fastighetsinvesteringar och att låna mot fast egendom för att göra ytterligare investeringar eller för andra syften.

Dessutom kan husägare dra nytta av det personliga boendet befrielse, som skyddar vinster vid försäljning av en privat bostad från realisationsvinster skatter, samt avdrag för bolåneränta. Läs vidare för att ta reda på om en eller en kombination av dessa strategier är rätt för dig.

1. Använda avskrivningsavdrag

Du kan återkräva kostnaden för inkomstproducerande hyresfastigheter genom årlig skatteavdrag kallad avskrivning. De Internal Revenue Code definierar avskrivningsavdraget som en rimlig ersättning för försämring, slitage och en rimlig ersättning för föråldring.

Fastighetsinvesterare använder i allmänhet en avskrivningsmetod som kallas Modifierat system för kostnadsåtervinning (MACRS), där bostadsuthyrning och strukturella förbättringar skrivs av över 27,5 år, medan apparater och andra inventarier skrivs av över 15 år.

Avskrivningskostnader resulterar ofta i en nettoförlust på investeringsfastighet även om fastigheten faktiskt ger en positiv pengaflöde. Denna förlust, liksom kostnader, till exempel verktyg och försäkringar, redovisas i schema E, federal inkomstskatt Form 1040, och dras av från vanlig inkomst.

2. Dra fördel av 1031 byten

Börsen 1031, uppkallad efter Avsnitt 1031 av Internal Revenue Code, gör det möjligt för investerare att skjuta upp skatter genom att sälja en investeringsfastighet och använda eget kapital för att köpa en annan fastighet eller fastigheter med lika eller större värde. Denna utbyte måste ske inom en viss tidsperiod.

Även om ett 1031 -växel i stort kan omfatta olika typer av fastigheter, är de allra flesta transaktioner relatera till fastigheter. Och från dec. 31, 2017, framåt, avsnitt 1031 "liknande bytesbehandling gäller endast byten av fast egendom innehas för användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar, annat än fast egendom som i första hand hålls för försäljning."

Fastighetsbestämmelser

För att lyckas slutföra ett 1031 -utbyte måste fastigheterna uppfylla följande kriterier:

• Det sammanlagda värdet för ersättningsegenskaperna måste vara lika med eller större än värdet för de avgivna egenskaperna.
• Egenskaperna som ingår i transaktionen måste vara liknande, mening riktig egendom kan inte bytas ut mot någon annan typ av tillgång, till exempel en fastighetsinvesteringsförtroende (REIT).
• Båda fastigheterna måste innehas för "produktiva ändamål i affärer eller handel" (en investering).

Eventuella kontanter eller egendomar som tas emot genom transaktionen som inte anses vara liknande egendom beaktas känga och är föremål för beskattning. Cash boot innehåller inte bara kontanter utan även fysisk egendom, till exempel inventarier. Med pantlån avses varje skuldminskning som uppnås genom transaktionen. Således antas skuldbeloppet med ersättningsfastighet måste vara lika med eller större än värdet på den pension som går i pension när den avgivna egendomen säljs.

Investor Regulations

Investeraren måste använda en kvalificerad mellanhand. En kvalificerad mellanhand är en agent som underlättar utbytesprocessen 1031, till stor del genom att hålla nettovinst från den avgivna fastigheten innan de återinvesteras i ersättningsfastigheten. Endast en kvalificerad mellanhand får inneha dessa medel under utbytet. Federation of Exchange Accommodators beskriver den roll som den kvalificerade mellanhanden spelar i utbytesprocessen 1031.

Investeraren har två tidsfrister:

• Fyrtiofem dagar efter försäljningen av den avgivna egendomen måste de leverera en skriftlig lista över den kvalificerade ersättningsfastigheten till en kvalificerad part i växeln, vanligtvis mellanhanden. Det finns också flera regler som begränsar antalet fastigheter som kan identifieras.
• Dessutom måste de köpa det sammanlagda värdet av kvalificerade ersättningstillgångar inom 180 dagar efter att de har avyttrat tillgången eller 180 dagar efter förfallodagen för hans skatteåterbäring för det året, beroende på vad som inträffar först.

1031 Utbyte, steg för steg

I en typisk transaktion beslutar en investerare att sälja en investeringsfastighet och investera intäkterna från eventuell vinst i en annan fastighet.

1. För att åstadkomma detta på ett skatteeffektivt sätt ingår investeraren ett utbytesavtal med en kvalificerad mellanhand 1031 och säljer den ursprungliga fastigheten. Samtidigt börjar investeraren söka efter ersättningsfastigheter.
2. Den dag investeraren säljer den ursprungliga fastigheten (den avståtta egendomen) skickas nettointäkterna efter att ha betalat alla utgifter till ett särskilt konto som upprättats av den kvalificerade mellanhanden.
3. Investeraren går sedan in i identifieringsperioden och har exakt 45 dagar på sig att ta fram en lista över kvalificerade ersättningsfastigheter och 180 dagar att stänga ersättningsfastigheten under bytet period.
4. Genom att använda hela intäkterna från försäljningen av den avgivna fastigheten stänger investeraren den eller de nya investeringsfastigheterna.
5. Den kvalificerade mellanhanden överför dessa medel till titelbolaget, specialkontot stängs och transaktionen slutförs.

3. Låna mot eget kapital

Investerare som har byggt upp betydande rättvisa i antingen deras personliga hem eller investeringsfastighet kan helt enkelt välja att refinansiera deras fastigheter och dra ut eget kapital för att göra ytterligare investeringar, förbättra hemmet eller för andra ändamål. Reglerna varierar från stat till stat.

I ett vanligt scenario kommer en långivare att låna 80% till 85% av ditt eget kapital. Till exempel, på en fastighet på 240 000 dollar med ett lån på 100 000 dollar, är det högsta som en låntagare kan få ut 92 000 dollar (240 000 dollar x 80% = 100 000 dollar).

Även om denna strategi är lite mer riskfylld, kan den för dem som kan hantera den extra skulden hjälpa till att bygga upp förmögenhet utan att behöva ingå en börs 1031 eller sälja en fastighet.

4. Uppskjuta skatter vid försäljning av ett hem

Vinster från försäljning av en skattebetalares primära personbostad är uteslutna från kapitalvinstbeskattning upp till $ 500 000 för gifta par som lämnar in gemensamt och $ 250 000 för ensamstående om den skattskyldige har bott i hemmet under två av de senaste fem åren. Om vinsten från försäljningen av en skattskyldiges primära bostad är större än dessa undantag, kan den skattskyldige dessutom investera den delen genom en 1031 -börs.

Investerare som bor i områden där hemvärdena uppskattar kan använda en handelsstrategi för att både bygga upp sin personliga rikedom och minimera skatter på samma gång.

5. Dra av bolåneräntan

Husägare kan dra av den del av deras bolån som hänför sig till räntebetalningar på deras skattedeklarationer. Dessa betalningar är högre under inteckningens första år och minskar gradvis när inteckningen betalas av.

Enligt skattemyndigheten "kan du dra av bostadslåneräntan på de första 750 000 dollar (375 000 dollar om de gifter sig separat) i skuldsättningen. Men högre begränsningar (1 miljon dollar (500 000 dollar om gifta lämnar in separat)) gäller om du drar av bolåneräntan från skuldsättning som uppkom före den 16 december 2017. "

Poängen

Det finns många alternativ tillgängliga för fastighetsägaren som vill sälja samtidigt som de minimerar skatteskyldighet.

• En 1031-börs gör det möjligt att återinvestera från en försäljning till en liknande egendom.
• Ett bostadslån går direkt in i värdet på fastigheten och kan användas för en mängd olika ändamål.
• Försäljningen av en huvudbostad är berättigad till särskild skattebehandling.
• Inteckningsräntan kan dras av vid skattetid.

Din personliga situation avgör vilket av dessa alternativ som är rätt för dig, men något av dem hjälper dig att få ut det mesta av din fastighetsinvestering.