Определение за ипотека с регулируема лихва (ARM)

Какво е ипотека с регулируема лихва (ARM)?

Ипотека с регулируема лихва (ARM) е вид ипотека, при която лихвеният процент, приложен върху неизплатеното салдо, варира през целия срок на заема. При ипотека с регулируема лихва първоначалният лихвен процент е фиксиран за определен период от време. След това лихвеният процент се нулира периодично, на годишни или дори месечни интервали. ARM също се наричат ипотеки с променлива лихва или плаващи ипотеки. Лихвеният процент за ARM се нулира въз основа на бенчмарк или индекс, плюс допълнителен спред, наречен an ARM марж.

Разбиране на ипотека с регулируема лихва (ARM)

Обикновено ARM се изразява като две числа. В повечето случаи първото число показва продължителността на периода, в който фиксираната лихва се прилага към заема.

Например 2/28 ARM разполага с фиксиран лихвен процент за две години, последван от плаващ лихвен процент за останалите 28 години. За разлика от това, ARM 5/1 може да се похвали с фиксирана ставка за пет години, последвана от променлива ставка, която се коригира всяка година (както е посочено с номер едно). По същия начин 5/5 ARM започва с фиксирана ставка за пет години и след това се коригира на всеки пет години.

Индекси срещу Маржове

В края на периода с фиксирана лихва лихвените проценти на ARM се увеличават или намаляват въз основа на индекс плюс определен марж. В повечето случаи ипотеките са обвързани с един от трите индекса: падежната доходност по едногодишни съкровищни ​​бонове, индексът на 11-та областна стойност на фондовете или Лондонският междубанков лихвен процент (LIBOR).

Въпреки че процентът на индекса може да се промени, маржът остава същият. Например, ако индексът е 5%, а маржът е 2%, лихвеният процент по ипотеката се коригира до 7%. Въпреки това, ако индексът е само 2% следващия път, когато лихвеният процент се коригира, лихвата пада до 4%, въз основа на 2% марж на заема.

ARM срещу Ипотека с фиксирана лихва

За разлика от ипотеките с регулируема лихва, традиционните или ипотеки с фиксирана лихва носят същия лихвен процент за срока на заема, който може да бъде 10, 20, 30 или повече години. Те обикновено имат по -високи лихвени проценти в началото от ARM, което може да направи ARM по -привлекателни и достъпни, поне в краткосрочен план. Заемите с фиксирана лихва обаче гарантират, че лихвата на кредитополучателя никога няма да се повиши до степен, при която плащанията по заема могат да станат неуправляеми.

При ипотека с фиксиран лихвен процент месечните плащания остават същите, въпреки че сумите, които отиват за изплащане на лихва или главница, ще се променят с течение на времето, според заема амортизационен график.

Ако лихвите като цяло паднат, собствениците на жилища с ипотеки с фиксирана лихва могат рефинансиране, изплащайки стария си заем с един по нов, по -нисък лихвен процент.

Подходяща ли е ипотеката с регулируема лихва?

ARM може да бъде интелигентен финансов избор, ако планирате да задържите заема за ограничен период от време и междувременно ще можете да се справите с всяко увеличение на лихвата.

В много случаи ARM се предлагат с тавани, които ограничават до каква степен лихвата може да се повиши във всеки един момент или като цяло. Периодичните тавани ограничават до колко лихвеният процент може да се промени от една година на следваща, докато тавани за целия живот задайте ограничения за това колко лихвеният процент може да се увеличи през срока на заема.

Имайте предвид, че някои ARM имат тавани за плащане, които ограничават до колко може да се увеличи месечното ипотечно плащане в доларово изражение. Това може да доведе до проблем, наречен отрицателна амортизация ако месечните Ви плащания не са достатъчни за покриване на лихвения процент, който вашият кредитор се променя. При отрицателна амортизация сумата, която дължите, може да продължи да се увеличава, дори когато правите необходимите месечни плащания.