Фани Мей: Заеми, HomePath и всичко, което трябва да знаете

Фани Мей - официално известна като Федералната национална ипотечна асоциация (FNMA) - е a спонсорирано от правителството предприятие (GSE), нает от Конгреса за стимулиране на собствеността върху жилище и осигуряване на ликвидност на пазара на ипотеки. Той е създаден през 1938 г. по време на Великата депресия като част от Нова сделка. Неговата цел е да помогне на кредитополучателите с ниски до умерени доходи да получат финансиране за жилище.

Какво прави Фани Мей

Като вторичен ипотечен пазар участник, Fannie Mae не отпуска ипотечни заеми. Вместо това той поддържа средствата, които текат към кредиторите, като купуват или гарантират ипотеки, издадени от кредитни съюзи, банки, пестеливии други финансови институции. Той е един от двамата големи купувачи на ипотеки на вторичния пазар. Другото е неговият брат Фреди Мак, или Федералната ипотечна корпорация за жилищни заеми, която също е GSE, наета от Конгреса.

След като закупи ипотеки на вторичния пазар, Fannie Mae ги обединява, за да ги формира обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). MBS са обезпечени с активи ценни книжа, които са обезпечени с ипотека или пул от ипотеки. След това ипотечните ценни книжа на Fannie Mae се закупуват от институции, като застрахователни компании, пенсионни фондове и инвестиционни банки. Той гарантира плащания на главница и лихви по своята MBS.

Fannie Mae също има свое портфолио, обикновено наричано задържано портфолио, което инвестира в собствени и ипотечни ценни книжа на други институции. Fannie Mae издава дълг, наречен агентски дълг, за да финансира запазения си портфейл.

Инвестирайки в ипотечния пазар, Фани Мей създава ликвидност за кредиторите, което от своя страна им позволява подписвам или финансиране на допълнителни ипотеки. През 2020 г. Фани Мей осигури 1,4 трилиона долара ликвидност на ипотечния пазар, което помогна на американците с ниски доходи да купуват, рефинансират или наемат приблизително шест милиона жилища.

Фани Мей Сток

Цена на акция на Fannie Mae

Fannie Mae се търгува публично от 1968 г. До 2010 г. се търгуваше на Нюйоркска фондова борса (NYSE). Следвайки Голяма рецесия и въздействието му върху пазара на жилища, Fannie Mae беше принудена да премахне акциите си поради неспазване на изискването за минимална цена на затваряне, наложено от NYSE. Fannie Mae сега търгува без рецепта.

През втората половина на 2008 г. Fannie Mae и Freddie Mac бяха поети от правителството чрез a консерваторство от Федерална агенция за жилищно финансиране (FHFA). The Министерството на финансите на САЩ осигури 191,5 милиарда долара за запазване на платежоспособността и на двата. И двете агенции са върнали парите, а след това и някои.

През август 2012 г. условията, уреждащи дивидентните задължения на Фани Мей, бяха променени, така че Министерството на финансите на САЩ претендира за печалба в края на всяко тримесечие и предоставя капитал, ако има дефицит. През септември 2019 г. Министерството на финансите и FHFA обявиха, че Fannie Mae и Freddie Mac могат да започнат да запазват приходите си, за да укрепят капиталови резерви съответно в размер на 25 и 20 милиарда долара. Този ход е стъпка към излизане на двете от консерваторството.

Изисквания за заем на Fannie Mae

За да прави бизнес с Фани Мей, ипотекарният заемодател трябва да се съобразява с Декларацията за заетост на ипотечни кредити, издадена от федералното правителство. Изявлението разглежда няколко рискове, свързани с ипотечни заеми, като ниски въвеждащи лихви, последвани от по -висок променлив лихвен процент, много високи граници за това колко може да бъде лихвеният процент увеличение, ограничено до липса на документация за доходите на кредитополучателя, и продуктови характеристики, които правят честото рефинансиране на заема вероятно.

Ипотеките, които Fannie Mae купува и гарантира, трябва да отговарят на строги критерии. Границата например за a конвенционален заем за еднофамилен дом през 2021 г. е 548 250 долара (спрямо 510 400 долара през 2020 г.) за повечето райони и 822 375 долара (от 765 600 долара през 2020 г.) за райони с високи разходи, включително Хавай и Аляска. FHFA определя тези граници.

За да получите заем, обезпечен от Fannie Mae, ще трябва да преминете през одобрен кредитор. Наред с избягването на споменатите по -горе заеми с ипотечни кредити, кредиторите трябва да отговарят на критериите за допустимост и подписване, които гарантират кредитното качество на финансирането.

Как да кандидатствате за ипотека, обезпечена с Fannie Mae

Когато намерите заемодател, отговарящ на условията за издаване на заем, обезпечен от Fannie Mae, ще бъдете ръководен при попълване на Унифицирана молба за жилищен заем. Ще трябва да съберете и предоставите финансова информация и документация. Това включва запис на заетост и вашите брутни доходи и отчети, като например a W-2 или 1099 формуляр за архивиране на тези. Вие също ще трябва да предоставите общо месечните си задължения по дълг, като например салда по кредитни карти, плащания за автомобили, издръжка и издръжка за деца.

Като цяло кредиторите предпочитат да следват Правило 28/36- тоест едно домакинство трябва да харчи не повече от 28% от месечния доход за жилищни разходи и не повече от 36% за обслужване на дълга (включително ипотеки и заеми за автомобили). Фани Мей ще приеме максимум съотношение дълг към доход (DTI) от 36%, въпреки че това може да достигне до 45%, ако кредитополучателят отговаря на кредитния рейтинг и изискванията за резерви.

Ако коефициентът на DTI е твърде висок, можете да направите по -голямо първоначално плащане, което ще намали месечните Ви разходи. Докато 20% авансово плащане се счита за идеално, някои кредитополучатели може да успеят да дадат само 3% аванс.

Купувачите на жилища също трябва да отговарят на минималните кредитни изисквания, за да отговарят на условията за ипотеки, обезпечени от Fannie Mae. За еднофамилен дом, който е основно жилище, a Резултат от FICO от най-малко 620 за заеми с фиксирана лихва и 640 за ипотеки с регулируема лихва (ARMs) изисква се. Разбира се, колкото по -добър или по -висок е вашият FICO резултат, толкова по -подходящи сте за най -ниските налични лихвени проценти.

Изменения на заема

Следвайки срив на ипотека, Fannie Mae започна да се фокусира върху модификации на заема. Модификациите на заема променят условията на съществуваща ипотека, за да помогнат на кредитополучателите да избегнат неизпълнение, да завършат възбрана и в крайна сметка да загубят домовете си. Промените могат да включват по -нисък лихвен процент и удължаване на срока на заема, което би намалило месечните плащания. От септември 2008 г. Fannie Mae и Freddie Mac са завършили над 2,45 милиона модификации на заема.

Fannie Mae HomePath

Когато възникнат възбрани върху ипотеки, в които Fannie Mae е собственик/инвеститор, или когато имотите се придобиват чрез актове вместо възбрана или конфискация, Fannie Mae се опитва да продаде имотите своевременно, за да сведе до минимум потенциалното въздействие върху общността. HomePath.com е уебсайтът на Fannie Mae, където купувачите на жилища и инвеститорите могат да търсят и правят оферти за тези имоти, а HomeReady от Fannie Mae предлага продукти за финансиране на купувачите за имотите.

В някои случаи може да има специално финансиране. Те включват помощ при закриване на разходите, 3% авансови вноски и разходи за подобряване, включени в заема.

HomePath.com предлага изключително имоти, собственост на Fannie Mae и включва еднофамилни къщи, градски къщи и кооперации. Fannie Mae използва местни професионалисти в областта на недвижимите имоти, за да подготви, поддържа и изброява имотите за продажба. Повечето обяви имат снимки, описания на имоти и други подробности, включително информация за училище и квартал.

Фани Мей и COVID-19

Поради финансовото въздействие на продължаващата пандемия от коронавирус, безброй собственици на жилища се оказаха в ситуации, в които не можеха да си позволят плащанията по ипотека. За да помогне в тази ситуация, Закон за помощ, помощ и икономическа сигурност при коронавирус (CARES), приет през март 2020 г., изисква кредиторите, които държат ипотеки с федерална подкрепа, да предоставят на засегнатите от пандемия клиенти терпимост до 180 дни и да забавят изгонванията, свързани с възбрана. Като част от това, Fannie Mae предложи следните възможности за ипотечна помощ и облекчение за кредитополучатели на нейните еднофамилни ипотеки, които са били финансово засегнати от настоящия национален спешен случай:

• Възможност да поискате ипотечна помощ, като се свържете с ипотечен сервиз
• Прекратяването на продажбите и изгонванията за възбрана трябваше да приключи на 31 юли 2021 г., но спирането на изгонването е отложено за 30 септември 2021 г.
• Допустимост за план за терпимост за намаляване или спиране на ипотечните плащания до 12 месеца
• Спиране на отчитането на кредитното бюро за просрочени плащания на кредитополучателите в план за търпимост в резултат на трудности, дължащи се на продължаващата пандемия
• Няма нахлуване на закъснели такси за кредитополучателите в план за търпимост
• Изискване, че след търпение, обслужващ ще работи с кредитополучателите по постоянен план, за да помогне за поддържане или намаляване на месечните суми на плащанията, ако е необходимо, включително изменение на заема

Удължаване на мораториума

В края на юни 2021 г. президентът Байдън обяви, че ще бъдат предприети допълнителни действия за предотвратяване на възбраните. Неговата администрация удължи мораториума за възбрана до последния ден през юли и удължи записването на търпимост прозорец до 30 септември 2021 г. за определени кредитополучатели, чиито ипотеки се държат от трите федерални агенции, които подкрепят ипотеки.

Освен това FHFA въведе и по -гъвкави стандарти за кредитиране и оценка на заемите, подкрепени от Fannie Mae и Freddie Mac сигурен, че купувачите на жилища могат да затворят заеми по време на пандемията и че всички участващи страни могат да поддържат социално дистанциране през целия период процес. Сега тези стандарти позволяват:

• Алтернативни оценки на заеми за заем и рефинансиране (извършване на шофьорски и онлайн оценки в сравнение с на място)
• Алтернативни методи за документиране на доходи и проверка на заетостта преди приключване на заема (например проверка на заетостта по имейл)
• Разширяване на използването на пълномощно за подпомагане при затваряне на заеми (например електронни подписи)

Гъвкавостта по отношение на документирането на доходите и пълномощното изтече на 30 април 2021 г., но гъвкавостта на алтернативните оценки беше удължена до 31 май 2021 г. Докато някои от първоначалните защити съгласно Закона CARES са изтекли, президентът Джо Байдън удължи мораториума за възбрана за федерално гарантирани ипотеки до 31 юли 2021 г.

Програмата RefiNow на Фани Мей

От 5 юни 2021 г. Fannie Mae ще предложи на титулярите с ниски доходи нова опция за рефинансиране чрез програма, наречена RefiNow, предназначена да намали месечните им плащания и лихвените проценти. За да отговарят на условията, собствениците на жилища трябва да печелят на или под 80% от средния си доход в района (AMI).

Тази програма има за цел да помогне на повече собственици на рефинансиране, като премахне някои от бариерите на традиционния процес на рефинансиране, подобри достъпността и насърчи устойчивото собственост на жилища. „Кредитополучателите с по-ниски доходи обикновено рефинансират с по-бавни темпове от кредитополучателите с по-високи доходи, като потенциално липсват възможност за спестяване на жилищни разходи “, казва Малой Евънс, старши вицепрезидент и главен служител по кредитен риск за едно семейство, Фани Мей.

Ако собствениците на жилища не са сигурни дали Фани Мей притежава ипотеката им или не, те могат да посетят Инструмент за търсене на заем на Fannie Mae. Програмата RefiNow предлага няколко предимства за собствениците на жилища. Първо, това изисква намаляване на лихвения процент на собственика на жилището с минимум 50 базисни пункта и спестяване от поне $ 50 при месечното плащане на ипотеката на собственика. Второ, Fannie Mae ще предостави кредит от $ 500 на заемодателя в момента на закупуване на заема, ако беше получена оценка за сделката и този кредит трябва да бъде предаден от заемодателя на собственик.

За да отговаря на условията за RefiNow, собственикът на жилище трябва да отговаря на тези изисквания:

• Да притежавате ипотека, обезпечена от Fannie Mae, обезпечена с основно жилище с една единица.
• Имайте текущ доход на или под 80% от AMI (не доходът от момента на получаване на първоначалния заем).
• Никога не сте пропускали ипотечно плащане през последните шест месеца и не повече от едно пропуснато ипотечно плащане през последните 12 месеца.
• Да притежавате ипотека със съотношение заем към стойност до 97%, съотношение дълг / доход от 65% или по-малко и минимум 620 точки FICO.