Как да комбинираме две ипотеки в една?

Наличието на две ипотеки не е толкова рядко, колкото си мислите. Хората, които натрупват достатъчно капитал в домовете си, често избират да вземат втора ипотека. Те могат да използват тези пари, за да изплатят дълг, да изпратят дете в колеж, да финансират откриването на бизнес или да направят голяма покупка. Други ще използват секунда ипотека да подобрят стойността на своя дом или имот чрез ремоделиране или изграждане на плувен басейн и др.

Две ипотеки обаче могат да бъдат по -трудни от притежаването само на една. За щастие има налични механизми, чрез които да се комбинират или консолидират две ипотеки в един заем. Но самият процес на консолидация може да бъде труден и математиката в крайна сметка може да не го струва.

Комбиниране на ипотеки

Нека да разгледаме един пример: Вие взехте кредитна линия за собствени капитали преди десет или повече години и през периода на теглене - времето, когато можете да „теглите“ по кредитната си линия - плащахте управляема сума: 275 долара на месец на линия от 100 000 долара кредит.

Съгласно условията на този заем, след десет години периодът на теглене се превърна в период на изплащане - следващите 15 години, когато трябва да изплатите заема като ипотека. Но вероятно не сте очаквали плащането от 275 долара да се превърне в плащане от 700 долара, което може да се повиши дори по -високо, ако основният лихвен процент се увеличи.

Чрез консолидиране на двата кредита потенциално бихте могли да спестите повече от 100 долара всеки месец и да заключите лихвения си процент, вместо да гледате как той ескалира, ако премиумът се покачи. От друга страна, може би искате да изплатите заемите по -бързо и искате по -добри условия, които да ви помогнат да го направите. Как работи този тип консолидация и добра идея ли е?

Знайте с какво започвате

За да разберете какво се случва, когато консолидирате, трябва да знаете няколко неща за текущите заеми, които имате. Ако, когато отидете да консолидирате заеми, осъзнаете, че втората ви ипотека е била използвана за изтегляне на пари от дома ви по някаква причина - наречена паричен заем- това може да увеличи разходите към новия заем и да намали сумата, за която отговаряте на условията. Цените на заемите при теглене са по-високи, казват кредиторите, защото статистически по-вероятно е кредитополучателят да напусне заема, ако изпадне в беда.

След това има ставка/срочно рефинансиране (рефи). Този вид заем е просто корекция на лихвения процент и условията на текущия ви заем. Заемът се счита за по -безопасен за заемодателя, тъй като заемополучателят не поставя в джоба си никакви пари или намалява размера на собствения капитал, който имат в имота. Възможно е наскоро да сте рефинансирали, когато лихвите по ипотечните кредити спаднаха до исторически дъна.

Защо тези различия имат значение? Според Кейси Флеминг, ипотечен съветник от C2 Financial Corporation и автор на, Ръководството за заема: Как да получите възможно най -добрата ипотека, те са важни, тъй като условията и сумата, която ще плащате за нови ипотеки, могат да бъдат много различни.

„Да предположим, че и вие, и вашият съсед получавате 75% заеми за рефинансиране заем към стойност, съгласно съответстващ заем лимит от 417 000 долара. Вашето е a осребрите, неговият не е. Вашият заем би струвал 0.625 точки повече от този на съседа ви към април 2021 г. И 1 точка е 1% от сумата на заема, така че ако сумата на заема ви е 200 000 долара, при равни условия вие ще платите 1 250 долара (200 000 долара х. 00625) повече за същия лихвен процент като вашия съсед. "

Мислете за това по този начин. Ако първоначално сте закупили двата кредита, когато сте закупили къщата, това не е заем за изплащане, тъй като втората ипотека е била използвана за придобиване на жилището-не изтегляне на пари в брой от него. Но по-късно, ако сте получили пари в резултат на вземането на втора ипотека, този е бил заем за изплащане и така нов консолидиран заем ще се счита за същия.

Има и друга причина това разграничение да стане важно. Тъй като заемите при теглене са по-рискови за заемодателя, те могат да заемат само 75% до 80% от собствения ви капитал в дома ви срещу 90% по лихва/срочен рефи. Флеминг го изразява на обикновен английски език така: „Ако заемът ви ще се счита за заем за изплащане, ще ви трябват повече собствени средства във вашия имот, за да се класирате.“

Как да се консолидираме

Кредиторът ще извърши цялата сложна документация, която върви с консолидирането на заемите. Вашата работа е да бъдете информиран потребител. Не говорете с един - говорете с няколко.

Тъй като консолидирането на два заема е по -сложно от ясната ипотека за жилище, най -добре е да говорите лично с три или четири кредитора. Можете да говорите с вашата банка или кредитен съюз, с ипотечен брокер или да вземете препоръки от професионалисти от бранша, на които имате доверие.

Разбира се, попитайте ги дали новият заем ще се превърне в заем за изплащане или лихва/срочен рефи. Това заем с фиксирана или променлива лихва е? 15 или 30 години?

След като сте доволни от определен кредитор, те ще ви преведат през процеса. Не подписвайте нищо, без първо да го прочетете, и се уверете, че разбирате графика за плащане.

Ако вашият заем е заем в брой, Кейси Флеминг казва, че може да има начин да го конвертирате в курс/срочен рефи една година по-късно.

„Консолидирайте заемите като изплащане, но вземете кредит за кредитор, който плаща всички разходи, свързани с транзакцията. Изчакайте една година и рефинансирайте отново. Тъй като в този момент вие рефинансирате само един заем, това не е заем в брой. Сега можете да харчите пари за точки, за да купите лихвения процент, тъй като ще запазите заема за по -дълго период от време." Флеминг продължава да съветва да направите това само ако смятате, че лихвените проценти са стабилни или могат изпускайте.

Долния ред

„Никога не вземайте решение за рефинансиране или консолидиране на заеми само въз основа на намалението на месечните ви плащания. В повечето случаи ще харчите повече през целия си живот за новия заем, отколкото бихте изплатили просто съществуващите заеми “, казва Флеминг. „Милиони потребители продължават да ипотекират бъдещето си и в крайна сметка да излязат с десетки или дори стотици хиляди долари по -малко при пенсиониране.“

Вместо това определете колко дълго мислите, че ще останете в къщата, и сравнете цената на текущата си ипотека (и) към новата ипотека плюс всички разходи, свързани с новия заем през цялото време, през което ще държите заем. Ако общите ви разходи биха били по -ниски с консолидацията, тогава консолидацията вероятно е добра идея.