Определение на процент на капитализация на терминала
Каква е терминалната капитализация?
Коефициентът на терминална капитализация, известен също като процент на излизане, е процентът, използван за оценка на стойността на препродажба на имот в края на период на задържане. Очакваното нетен оперативен доход (NOI) на година се дели на границата на крайната граница (изразена като процент), за да се получи крайната стойност.
Коефициентите на терминална капитализация се изчисляват въз основа на сравними данни за транзакциите или това, което се смята за подходящо за местоположението и атрибутите на конкретен имот.
Ключови вкъщи
- Коефициентът на терминална капитализация или процент на излизане се използва за оценка на стойността на препродажба на имот в края на периода на държане.
- Процентът на първоначалната капитализация е прогнозираният NOI на имота за първата година, разделен на покупната цена на имота.
- Ако крайният процент на капитализация е по-нисък от текущия курс, това обикновено означава, че инвестицията в имот е била печеливша.
Разбиране на терминалната капитализация
Влизането лимит е прогнозираният NOI за първата година, разделен на първоначалната инвестиционна или покупна цена. За разлика от това, крайният процент на капитализация е прогнозният NOI за последната година (година на излизане), разделен на продажната цена. Ако този процент е по-нисък от лихвения процент на нормата, това обикновено означава, че инвестицията в имот е била печеливша.
Повечето професионалисти, инвестиращи в недвижими имоти, са съгласни, че е важно терминалната капитализация да съответства на текущата процент на пазара, като се има предвид, че може да бъде по -безопасен тест за разработването, за да се повиши курсът на ограничаване на терминала малко. Динамична електронна таблица може да бъде полезна за стрес тестване на проекта за развитие, за да се установи най -високата степен на капитализация на терминала, която все пак да осигури достатъчно нагоре към инвеститорите.
Умен инвеститори в недвижими имоти потърсете пазари и типове имоти, за които се очаква пазарната капитализация да спадне, тъй като по-нисък процент на терминална капитализация, в сравнение с началния лимит, ще доведе до капиталовите печалби, като се приеме, че NOI няма да намалее през периода на задържане. Някои от данните, които трябва да бъдат взети предвид, включват показатели за търсене и предлагане за всяка категория пространство, както и за услугите и разходите, за които се предполага, че са свързани с всяка област на действие.
Въпреки че бъдещето винаги е несигурно, две неща са сигурни за края на всеки период на задържане: сградите ще стареят и пазарите ще се променят. Поради това е от решаващо значение всички инвеститори в недвижими имоти да съберат и анализират възможно най -много данни, за да определят точно крайния процент на капитализация за даден проект.
Пример за терминалната капитализация
Инвеститор купува напълно зает имот за 100 милиона долара. NOI за първата година се оценява на 5,0 милиона долара. Следователно лихвеният процент е 5,0%.
Седем години по -късно инвеститорът вярва, че процентът на крайната капитализация е приблизително 4.0%. Миналата година NOI, който е взел предвид ескалацията на наемите по пътя, се прогнозира на 5,5 милиона долара (отново, при условие, че се заема пълноценно).
Стойността на препродажбата се оценява на 137,5 милиона долара (5,5 милиона долара в NOI, разделена на 4,0% терминална капитализация или изходна ставка).