Рискът от обезпечени с ипотека ценни книжа

А обезпечение, обезпечено с ипотека (MBS) е вид обезпечена с активи ценна книга, която е обезпечена с ипотека или събиране на ипотеки. MBS може да се търгува чрез брокер. Издава се или от a спонсорирано от правителството предприятие (GSE), оторизирана федерална държавна агенция или частна финансова компания.

Характеристики на MBS

Въпреки че са привлекателни по редица причини, MBS имат някои уникални характеристики, които добавят допълнителен риск в сравнение с обикновените ванилови връзки.

• MBS са обезпечен чрез басейн от жилищни ипотеки.
• Месечните плащания "преминават" през банката източник към инвеститор от трета страна.
• Освен месечни лихвени плащания, ипотеки амортизирайте през живота им, което означава известно количество главница се изплаща с всяко месечно плащане, за разлика от облигация, която обикновено изплаща цялата главница на падежа.
• В допълнение към планираните амортизации, инвеститорите получават, на а пропорционално основание, непланирани предплащания на главница поради рефинансиране,
  instagram viewer
  възбрана и продажби на къщи. Докато типичната ипотека може да има срок от 30 години, доста често ипотеките се изплащат много по -рано. Поради тези непланирани предплащания, прогнозирането на падежа на MBS е проблематично.

С акцент върху аспекта на предплащане на MBS, тази статия ще представи концепцията за среднопретеглен живот (WAL) и обяснете използването му за предпазване риск от предплащане.

Какво представлява среднопретегленият живот?

Статистика, която обикновено се използва като мярка за ефективен падеж на MBS е WAL, понякога наричан просто „среден живот“. За да изчислите WAL, умножете датата (изразена като дроб) от години или месеци) на всяко плащане чрез процента от общата главница, която е изплатена към тази дата, след което ги добавете резултати. По този начин WAL регистрира въздействието на главницата изплащания през целия живот на сигурността.

WAL може да се визуализира като опорна точка на времева линия, която тече от началото до финала дата на падеж. Опорната точка "балансира" главницата, точно както децата с различно тегло балансират клатушка, като имат различни позиции на лентата. Фигура 1 по-долу изобразява WAL за 30 години ипотечен пул.

Доходност и вътрешна норма на възвръщаемост

MBS са продаваеми и могат да търгуват с премии, отстъпки или номинална стойноств зависимост от промените в текущите пазарни курсове. Прехвърлящи сделки с текущ купон по номинална стойност, докато преминавания с висок купон се търгуват с премии и ценни книжа с ниски купони с отстъпки. Посоченият добив е вътрешна норма на възвръщаемост, който приравнява настоящата стойност на всички бъдещи парични потоци с текущата цена на ценната книга. Следователно котираният доход на MBS винаги е обусловен от предположение за предплащане.

The предварително плащане предположението е от решаващо значение за ипотечните ценни книжа. Инвеститорите знаят предварително, че предсрочното плащане може и ще се случи, но не знаят кога и до колко. Тези променливи трябва да бъдат проектирани и приети. Също така, няма нито едно консервативно предположение, което може да се приложи за всички преминавания поради асиметричен ефект - има стимул за по -бързо предплащане за премиум MBS, докато обратното е вярно за отстъпка MBS.

Какъв е реализираният добив?

The реализиран добив на пропускателна сигурност е доходността, която купувачът действително получава, докато държи ценната книга, въз основа на действителната авансови вноски по главницата, а не върху предполагаемите предплати, които са били използвани за изчисляване на котировката добив. Предплащанията, които са по-бързи или по-бавни от очакваното, засягат асиметрично преминаването на премии и отстъпки.

Да предположим, че защитата при преминаване се търгува с премия. Предплащанията по номинална стойност водят до парични потоци, които могат да бъдат реинвестирани само по по -ниския, текущ курс. Следователно по-бързите от предвидените авансови плащания отказват на инвеститора високите парични потоци, които оправдават първоначално цената на премията. От друга страна, по -бавните авансови плащания предлагат на инвеститора повече време да спечели по -високото талон процент. В резултат на това по -бавните авансови плащания повишават реализираната доходност над котираната доходност, докато по -бързите предплащания понижават реализираната доходност.

Преминаването чрез дисконт се възползва от по-бързи от очакваните предплащания, тъй като тези парични потоци могат да бъдат реинвестирани по номинална стойност в ценни книжа с текущ купон. На практика инвеститорът може просто да замени ниския купон с по -висок, тъй като предплатата е по номинал. Следователно реализираният добив ще надвишава котирания добив. Напротив, обратното се случва, когато предплащанията са по -бавни от очакваното. Инвеститорът е задържан с по -ниските купони за по -дълъг период от време, като по този начин намалява реализираната доходност.

Какво представлява предположението за предплащане?

През годините редица конвенционални спецификации на предполагаеми нива на предплащане бяха разработени. Всеки от тях има своите предимства и недостатъци.

Стандартна ипотечна доходност

Първата и най -проста спецификация е да се приеме "стандартната доходност по ипотека" или "предплатено в 12." В тази спецификация то се приема, че няма никакви предсрочни плащания до дванадесетата година, когато всички ипотеки в пула предплащат през изцяло.

Тази спецификация има предимството на изчислителната простота и отговаря на реалността, че ефективният падеж на повечето ипотечни пулове е много по -кратък от крайната дата на падежа. Освен това, не може да се каже много за това предположение. Той напълно пренебрегва предсрочните плащания, които се случват в първите години на пул за ипотеки. Следователно доходността, изчислена и котирана въз основа на това "стандартно" предположение за предплащане, сериозно подценява потенциална доходност при транзитна търговия с ценни книжа с дълбока отстъпка и надценява потенциалната доходност върху премия преминаване.

Метод на FHA опит

В другия край на спектъра има спецификация за предплащане, базирана на действителния опит на Федерална жилищна администрация (FHA). FHA събира исторически данни за действителната честота на предплащане по ипотечните кредити, които застрахова. Тези данни обхващат широк диапазон от дати на произход и купонни ставки.

Методът на опит на FHA очевидно беше подобрение спрямо стандартната доходност по ипотека, тъй като въведе реалистични и исторически утвърдени предположения, но не е без свои проблеми. Тъй като FHA публикува нова серия почти всяка година, вторичен ипотечен пазар е изправен пред объркващото обстоятелство, че притежава ценни книжа, базирани на серии от различни години.

Постоянен процент на предплащане

Друга спецификация, която е използвана, е постоянният процент на предплащане (CPR), известен също като „условен размер на предплащане. "Тази спецификация приема, че процентът на основния баланс, който е предплатен през дадена година, е постоянен.

Методът на CPR е по -лесен за работа с аналитични данни, отколкото опит на FHA, тъй като приложимият процент на предплащане за всяка година е едно последователно число, а не едно от 30 различни числа. Следователно е по -лесно да се сравнят котирани добиви за определена стойност период на задържане при различни предположения за предплащане. Едно тънко предимство на метода CPR е, че той излага субективния характер на предположението за предплащане. Подходът на FHA описва степен на прецизност, която може да бъде напълно неоправдана.

Вариант на CPR се нарича "едномесечна смъртност" (SMM). SMM е просто месечният аналог на годишния CPR. Той приема, че процентът на салдото по главницата, който е предплатен през даден месец, е константа.

Стандартен модел на предплащане на PSA

Най -често използваното предположение за предплащане е стандартният опит за предплащане, предлаган от Асоциация на публичните ценни книжа (PSA), промишлена търговска група. Целта на PSA беше да внесе стандартизация на пазара. Първите 30 месеца от стандартния опит с предплащане изискват постоянно нарастващ CPR, започващ от нула и нарастващ с 0,2% всеки месец; след това се използва CPR на ниво шест процента. Понякога обаче доходността се основава на по -бързо или по -бавно предположение за предплащане от този стандарт. Тази промяна в предположението за предплащане е посочена чрез определяне на процент над или под 100%.

• MBS, котиран на 200% PSA, предполага месечно увеличение с 0,4% CPR през първите 30 месеца, след това ниво на CPR на 12%.
• MBS, котиран на 50% PSA, приема 0,1% месечно увеличение на CPR, докато се достигне нивото от три процента CPR.

Долния ред

Както бе обсъдено, използването на среднопретегления живот включва редица предположения и далеч не е точно. Това обаче помага на инвеститорите да правят по -реалистични прогнози за доходността и срока на MBS, което спомага за намаляване на присъщия риск от предплащане.