Как да се изчисли възвръщаемостта на инвестициите в имот под наем

Една от основните причини хората да инвестират е да увеличат своите богатство. Въпреки че мотивите могат да се различават между инвеститорите - някои може да искат пари за пенсиониране, други могат да изберат чорапи далеч пари за други събития в живота, като раждане на бебе или за сватба - печеленето на пари обикновено е основата на всичко инвестиции. И няма значение къде влагате парите си, дали те отиват на фондовия пазар, на пазара на облигации, или недвижим имот.

Недвижимите имоти са материално имущество, което се състои от земя и обикновено включва всички структури или ресурси, открити на тази земя. Инвестиционни имоти са един пример за инвестиция в недвижим имот. Хората обикновено купуват инвестиционни имоти с намерението да печелят пари чрез приходи от наем. Някои хора купуват инвестиционни имоти с намерението да ги продадат след кратко време.

Независимо от намерението, за инвеститорите, които диверсифицират инвестиционния си портфейл с недвижими имоти, е важно да се измери възвръщаемост на инвестициите

(ROI) за определяне на рентабилността на имота. Ето един бърз поглед върху възвръщаемостта на инвестициите, как да я изчислим за вашия имот под наем и защо е важно да знаете възвръщаемостта на инвестициите на имота, преди да направите покупка на недвижим имот.

Какво представлява възвръщаемостта на инвестициите (ROI)?

Възвръщаемостта на инвестицията измерва колко пари, или печалба, се прави върху инвестиция като процент от стойността на тази инвестиция. Той показва колко ефективно и ефикасно се използват инвестиционни долари за генериране на печалба. Познаването на ROI позволява на инвеститорите да преценят дали влагането на пари в конкретна инвестиция е мъдър избор или не.

Възвръщаемостта на инвестициите може да се използва за всяка инвестиция - акции, облигации, спестовна сметка и част от недвижим имот. Изчисляването на значима възвръщаемост на инвестициите за жилищен имот може да бъде предизвикателство, тъй като изчисленията могат лесно да бъдат манипулирани - определени променливи могат да бъдат включени или изключени в изчислението. Това може да стане особено трудно, когато инвеститорите имат възможност да плащат в брой или да теглят a ипотека върху имота.

Тук ще разгледаме два примера за изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите за жилищен имот под наем: покупка в брой и един, който се финансира с ипотека.

Формулата за възвръщаемост на инвестициите

За да изчислите печалбата или печалбата от всяка инвестиция, първо вземете общата възвръщаемост на инвестицията и извадете първоначалната цена на инвестицията.

За да изчислим процента възвръщаемост на инвестициите, вземаме чиста печалбаили нетна печалба от инвестицията и я разделете на първоначалната цена.

$\mathrm{Р.}\mathrm{О.}\mathrm{И.}=\frac{\mathrm{Г.}\mathrm{а.}\mathrm{i.}\mathrm{н.}\mathrm{o.}\mathrm{н.}\mathrm{И.}\mathrm{н.}\mathrm{v.}\mathrm{д.}\mathrm{с.}\mathrm{T.}\mathrm{м.}\mathrm{д.}\mathrm{н.}\mathrm{T.}-\mathrm{°\; С.}\mathrm{o.}\mathrm{с.}\mathrm{T.}\mathrm{o.}\mathrm{е.}\mathrm{И.}\mathrm{н.}\mathrm{v.}\mathrm{д.}\mathrm{с.}\mathrm{T.}\mathrm{м.}\mathrm{д.}\mathrm{н.}\mathrm{T.}}{\mathrm{°\; С.}\mathrm{o.}\mathrm{с.}\mathrm{T.}\mathrm{o.}\mathrm{е.}\mathrm{И.}\mathrm{н.}\mathrm{v.}\mathrm{д.}\mathrm{с.}\mathrm{T.}\mathrm{м.}\mathrm{д.}\mathrm{н.}\mathrm{T.}}$RОАз=° СoсToеАзнvдсTмднTGаiнoнАзнvдсTмднT−° СoсToеАзнvдсTмднT​

Например, ако закупите акции на ABC за $ 1000 и ги продадете две години по -късно за $ 1600, нетната печалба е $ 600 ($ 1600 - $ 1000). Възвръщаемостта на инвестициите на акциите е 60% [$ 600 (нетна печалба) ÷ 1000 $ (цена) = 0,60]).

Изчисляване на възвръщаемостта на инвестициите в имоти под наем

Горното уравнение изглежда достатъчно просто, но имайте предвид, че има няколко променливи, които влизат в игра с недвижимите имоти, които могат да повлияят на стойността на възвръщаемостта на инвестициите. Те включват ремонт и разходи за поддръжкаи методи за изчисляване ливъридж- сумата пари, взета назаем с лихва за извършване на първоначалната инвестиция. Разбира се, финансиране условията могат значително да повлияят на общата стойност на инвестицията.

Възвръщаемост на инвестициите за парични транзакции

Изчисляването на възвръщаемостта на инвестициите на имота е доста лесно, ако купувате имот с пари. Ето пример за имот под наем, закупен с пари:

• Платили сте 100 000 долара в брой за имота под наем.
• The разходи за затваряне бяха 1000 долара, а разходите за ремоделиране възлизаха на 9 000 долара, което доведе общата ви инвестиция до 110 000 долара за имота.
• Събирахте 1000 долара под наем всеки месец.

Година по-късно:

• Спечелихте 12 000 долара доход от наем за тези 12 месеца.
• Разходи, включително сметката за вода, данък сградии застраховка, възлизащи общо на 2400 долара за годината. или 200 долара на месец.
• Вашият годишна възвръщаемост беше 9 600 долара (12 000 - 2400 долара).

За да изчислите възвръщаемостта на инвестициите на имота:

• Разделете годишната възвръщаемост ($ 9,600) на сумата на общата инвестиция или $ 110,000.
• Възвръщаемост на инвестициите = 9 600 $ - $ 110 000 = 0,087 или 8,7%.
• Вашата възвръщаемост на инвестициите е 8,7%.

Възвръщаемост на инвестициите за финансирани транзакции

Изчисляването на възвръщаемостта на инвестициите при финансирани транзакции е по -ангажирано.

Да предположим например, че сте закупили същия имот под наем от 100 000 долара, както по -горе, но вместо да плащате в брой, взехте ипотека.

• The предплащане необходими за ипотеката са били 20% от покупната цена, или 20 000 долара (100 000 долара продажна цена х 20%).
• Разходите за закриване бяха по -високи, което е типично за ипотека, на обща стойност 2500 долара предварително.
• Платили сте 9000 долара за ремоделиране.
• Вашата сума разходи от джоб бяха $ 31 500 ($ 20 000 + $ 2 500 + $ 9 000).

Има и текущи разходи с ипотека:

• Да предположим, че сте взели 30-годишен заем с фиксирани 4% лихвен процент. При заетите 80 000 долара месечната главница и лихвите ще бъдат 381,93 долара.
• Ще добавяме същите 200 долара на месец за покриване на вода, данъци и застраховки, като общото ви месечно плащане е 581,93 долара.
• Приходите от наем от $ 1000 на месец възлизат на $ 12,000 за годината.
• Месечният паричен поток е $ 418.07 ($ 1000 наем - $ 581.93 ипотечно плащане).

Една година по-късно:

• Спечелихте 12 000 долара общ доход от наем за годината на 1 000 долара на месец.
• Годишната ви възвръщаемост беше 5 016,84 долара (418,07 долара x 12 месеца).

За да изчислите възвръщаемостта на инвестициите на имота:

• Разделете годишната възвръщаемост на първоначалните си разходи от джоба (първоначалната вноска от $ 20,000, разходите за затваряне от $ 2,500 и ремоделирането за $ 9,000), за да определите възвръщаемостта на инвестициите.
• Възвръщаемост на инвестициите = $ 5,016.84 ÷ $ 31,500 = 0,159.
• Вашата възвръщаемост на инвестициите е 15,9%.

Домашен капитал

Някои инвеститори добавят дома собствен капитал в уравнението. Собственият капитал е пазарната стойност на имота минус общата сума на заема. Имайте предвид, че собственият капитал не е в брой. Трябва да продадете имота, за да получите достъп до него.

За да изчислите размера на собствения капитал във вашия дом, прегледайте ипотеката си амортизационен график за да разберете колко от вашите ипотечни плащания са отишли ​​за изплащане на главницата по заема. Това изгражда собствения капитал във вашия дом.

Сумата на собствения капитал може да се добави към годишната възвръщаемост. В нашия пример, амортизация Графикът на заема показва, че през първите 12 месеца са изплатени общо 1408,84 долара от главницата.

• Новата годишна доходност, включително частта от собствения капитал, се равнява на 6 425,68 долара (5 016,84 долара годишен доход + 1 408,84 долара собствен капитал).
• Възвръщаемост на инвестициите = $ 6 425,68 ÷ $ 31 500 = 0,20.
• Вашата възвръщаемост на инвестициите е 20%.

Значението на възвръщаемостта на инвестициите за недвижими имоти

Познаването на възвръщаемостта на инвестициите за всяка инвестиция ви позволява да бъдете по -информиран инвеститор. Преди да купите, преценете разходите и разходите си, както и приходите си от наем. Това ви дава възможност да го сравните с други подобни имоти.

След като го стесните, можете да определите колко ще спечелите. Ако в даден момент осъзнаете, че разходите и разходите ви ще надхвърлят вашата възвръщаемост на инвестициите, може да се наложи да решите дали искате да го изкарате и да се надявате отново да реализирате печалба - или да продадете, за да не загубите.

Други съображения

Разбира се, може да има допълнителни разходи притежаващ имот под наем, като например ремонти или разходи за поддръжка, които трябва да бъдат включени в изчисленията, което в крайна сметка засяга възвръщаемостта на инвестициите.

Също така предположихме, че имотът е отдаден под наем за всичките 12 месеца. В много случаи се появяват свободни работни места, особено между наемателите, и вие трябва да отчитате липсата на доходи за тези месеци в изчисленията си.

Долния ред

Възвръщаемостта на инвестициите за имот под наем е различна, отколкото при други инвестиции: Тя може да варира значително в зависимост от това дали имотът се финансира чрез ипотека или се плаща в брой. Като общо правило, колкото по -малко пари са изплатени предварително като авансово плащане за имота, толкова по -голям ще бъде балансът по ипотечния кредит, но толкова по -голяма е вашата възвръщаемост на инвестициите.

И обратно, колкото повече пари са платени предварително и колкото по -малко заемате, толкова по -ниска е вашата възвръщаемост на инвестициите, тъй като първоначалните ви разходи ще бъдат по -високи. С други думи, финансирането ви позволява да увеличите възвръщаемостта на инвестициите си в краткосрочен план, тъй като първоначалните ви разходи са по -ниски.

Важно е да използвате последователен подход при измерване на възвръщаемостта на инвестициите за множество имоти. Например, ако включите собствения капитал на дома в оценката на един имот, трябва да включите собствения капитал на другите имоти, когато изчислявате възвръщаемостта на инвестициите за вашия портфейл от недвижими имоти. Това може да осигури най -точния изглед на вашето инвестиционно портфолио.