Как капиталовите подобрения могат да смекчат данъчната хапка

Какво е капиталово подобрение?

Капиталовото подобрение е добавянето на постоянна структурна промяна или възстановяването на някакъв аспект на имот, който или ще увеличи общата стойност на имота, удължи неговата полезен живот, или да го адаптирате към нова употреба. Физически лица, предприятия и градове могат да правят капитални подобрения на собствеността, която притежават. Често капиталовите подобрения се третират благоприятно и могат да бъдат освободени от данък върху продажбите в определени юрисдикции.

В бизнес или корпоративни финанси този процес е подобен на инвестициите в капиталови разходи (КАПЕКС).

Как работи капиталовото подобрение

Капиталовите подобрения обикновено увеличават пазарната стойност на имот, но също така могат да разширят полезността на актива извън текущото му състояние. Според Службата за вътрешни приходи (IRS), за да се квалифицира като капиталово подобрение, той трябва да издържи повече от една година след приключването му и да бъде траен или постоянен по характер. Въпреки че мащабът на капиталово подобрение може да варира, както собствениците на отделни жилища, така и собствениците на големи мащаби правят капиталови подобрения.

Публикация на IRS 523 очертава официалната дефиниция за капиталово подобрение. Примери за подобрения на жилищния капитал включват добавяне или обновяване на спалня, баня или палуба. Други проекти, одобрени от IRS, включват добавяне на нови вградени уреди, килими или подови настилки от стена до стена или подобрения в екстериора на дома, като подмяна на покрива, сайдинг или прозорци. Инсталирането на фиксиран басейн или алея може също да бъде квалифицирано капиталово подобрение.

IRS обаче прави разлика между капиталово подобрение и ремонт или подмяна поради нормално износване. Например, ако хладилникът ви се счупи след няколко години обслужване или имате пропусната тръба, тези ремонти не са капитални подобрения. Въпреки това, ако човек слънчеви панели и навес за инструменти за неговото имущество, и двете от които са прикрепени постоянно към имота, те ще се считат за капитални подобрения на дома. Пример за подобряване на капитала, базирано на бизнеса, би било инсталирането на нова система за ОВК или въвеждане на Закона за американците с увреждания (ADA) достъпни функции за съществуваща сграда.

По същия начин създаването на нов обществен парк в центъра на града също ще се счита за капиталово подобрение на един град. В тези сценарии новите допълнения биха направили съответните имоти по -ценни, биха се считали за постоянни допълнения и тяхното премахване би причинило материални щети на имота.

Специални съображения

Основа на разходите

The основа на разходите е първоначалната стойност на актив. IRS определя специфични стандарти за подобрение, което да се квалифицира като увеличение на базата на разходите. Основно притеснение е, че трябва да е налице в момента на продажба на имот. Капиталовото подобрение също трябва да стане част от собствеността - или да бъде прикрепено така постоянно към имущество - че премахването му би причинило значителни щети или намаление на стойността на имота себе си.

Ремонтите или поддръжката не могат да бъдат включени в базата на разходите на имота. Ремонтите, които са част от по -голям проект, като например подмяна на всички прозорци на дома, се квалифицират като капитални подобрения. Ремонтите, необходими за поддържане на жилището в добро състояние, не се включват, ако не добавят стойност към актива. Примери за такива неквалифицирани ремонти, според IRS, включват боядисване на стени, отстраняване на течове или подмяна на счупен хардуер.

Капиталовите печалби

В допълнение към подобряването на дома, капиталовото подобрение - според IRS - увеличава цената на структурата. Тоест разходите, направени при извършването на подобренията, се добавят към сумата, която собственикът е платил за закупуване или изграждане на имота. Увеличаването на базата на разходите от своя страна намалява размера на облагаемите данъци капиталова печалба при продажба на имота.

Капиталовите печалби от недвижими имоти се държат по различен начин от другите видове капиталови печалби. От 2019 г. собствениците на жилища имат право на a освобождаване от капиталови печалби върху всяка печалба от продажбата на основно жилище до 250 000 долара, ако е неженен, и 500 000 долара, ако са женени и подават заедно. Това изключение има едно важно предупреждение. Собственикът на жилище трябва да е имал местожителство в имота поне две от последните пет години преди продажбата.

Също така, ако печалбата е значително повече от тези суми, изброени по -горе, ефектът от капиталовите подобрения върху базата на разходите може да бъде значителен. Много фактори могат да накарат данъкоплатеца да наруши нивата на капиталови печалби от 250/500 долара. Те включват, ако собствениците са придобили имота преди много десетилетия и ако стойностите на местните недвижими имоти са се увеличили драстично след покупката.

Местни изключения

Законите за наемите на щата Ню Йорк включват разпоредба, наречена програма за големи капиталови подобрения (MCI). Датиращ от 70 -те години на миналия век, той позволява на наемодателите да вдигат стабилизирани или контролирани наеми за сгради с до 6% годишно, за да възстановят разходите за големи капиталови подобрения на тези структури. Надстройка на система за ОВК, нови асансьори, обновени общи пространства и други подобрения се отчитат за MCI.

През февруари 2019 г. двама членове на законодателния орган на държавата внесе законопроект за премахване на програмата, зареждането е твърде лесно за собствениците на сгради да злоупотребяват с програмата. Злоупотребата идва, когато тези безскрупулни наемодатели представят завишени или изфабрикувани претенции за разходи. Като изключим възможността за измами, програмата MCI по своята същност е несправедлива, твърдят някои критици. Тези критици твърдят, че капиталовото подобрение е еднократна цена за наемодателя, но увеличаването на наема е постоянен разход за наемателя.

Примери за капиталови подобрения

Да предположим например, че човек купува дом за 650 000 долара и харчи 50 000 долара за обновяване на кухнята и добавяне на баня. В много случаи данъкът върху продажбите няма да се налага да се плаща на изпълнителите за тази работа, тъй като това е квалифицирано капиталово подобрение.

Разходната база на жилището също се увеличава от $ 650 000 на $ 700 000. След 10 години собственост и живот в дома, собственикът на жилището, който е неженен и внася данъци като такъв, в крайна сметка продава имота на цена от 975 000 долара. Ако не бяха направени капиталови подобрения, облагаемата сума за капиталовата печалба обикновено би била 75 000 щ.д. (975 000 щ.д. продажна цена - 650 000 щ.д. покупна цена - 250 000 щ.д. изключване на капиталови печалби). Тъй като капиталовото подобрение увеличи базата на разходите с 50 000 долара, облагаемата сума за капиталовата печалба ще бъде само 25 000 долара (975 000 долара - (650 000 + 50 000 долара) - 250 000 долара = 25 000 долара).