2/28 Ипотека с регулируема лихва (2/28 ARM) Определение

Какво е ипотека с регулируема лихва 2/28 (2/28 ARM)?

2/28 ипотека с регулируема лихва (2/28 ARM) е вид 30-годишен жилищен кредит, който има първоначален двугодишен период с фиксиран лихвен процент. След този 2-годишен период лихвеният процент се променя на базата на индекс плюс а марж.

Първоначалният лихвен процент обикновено е под средния лихвен процент на конвенционалните ипотеки, но впоследствие регулируемият лихвен процент може значително да се повиши. Тъй като банките не печелят много пари от първоначалния курс на тийзъра, 2/28 ARM включват тежки неустойки при предварително плащане през първите две години.

Разбиране на 2/28 ипотеки с регулируема лихва

2/28 ARM станаха популярни по време на бума на недвижимите имоти в началото на 2000 -те, когато скочиха цените конвенционална ипотека плащания, недостъпни за много купувачи. Например, конвенционална 30-годишна ипотека на стойност 300 000 долара ще носи месечни плащания в размер на 1 610 долара. Но 2/28 ARM с първоначален тийзър от 3% би изисквал месечни плащания само от 1 265 долара.

Съществуват и други ARM структури, като например 5/1, 5/5 и 5/6 ARMs, които включват петгодишен въвеждащ период, последван от корекция на лихвените проценти съответно на всеки пет години или на всеки шест месеца. По -специално, 15/15 ARM се коригират веднъж след 15 години и след това остават фиксирани за останалата част от заема. По -рядко срещани са 2/28 и 3/27 ARMs. При първия фиксираният лихвен процент се прилага само за първите две години, последван от 28 години регулируеми лихви; с последния фиксираният лихвен процент е за три години, с корекции във всяка от следващите 27 години. В тези случаи лихвите се коригират полугодишно.

Потенциални капани на 2/28 ARM

Потенциалният улов на 22/28 с ипотека с регулируема лихва е, че след две години лихвеният процент се коригира на всеки шест месеца, обикновено нагоре, чрез ARM марж над и над индексния процент, като например Лондонски междубанков лихвен процент (LIBOR). 2/28 ARM имат някои вградени функции за безопасност, като например a лимит за лихвен процент през целия живот и ограничения за това колко лихвата може да се увеличи или намали с всеки период. Но дори и с ограничението, собствениците на жилища могат да се сблъскат с невероятни скокове в плащанията на нестабилните пазари.

В примера, даден по-горе в 300 000 долара 30-годишен 3% ARM 2/28 заем, ако след две години LIBOR е 2,7 и маржът е 1,5, лихвата ще се увеличи с 4,2 процента, до общо 7,2 процента. Този лихвен процент от 7,2% може да бъде доста над настоящите конвенционални лихвени проценти. Месечното плащане на собственика би се увеличило за една нощ с повече от 60%, до 2036 долара.

Много собственици на жилища по време на бума не успяха да разберат как едно привидно малко увеличение на лихвените проценти би могло драстично да увеличи месечните им плащания. И дори тези, които бяха напълно наясно с рисковете, разглеждаха 2/28 ARM като средство за краткосрочно финансиране. Идеята беше да се възползваме от ниския лихвен процент, след което след две години да рефинансираме или към конвенционална ипотека, или, ако кредитът им не беше достатъчно добър за това, към нова регулируема ипотека. И като се има предвид скокът на цените на недвижимите имоти, изхвърлете дълга още по -надолу. За мнозина това имаше известен смисъл, тъй като в края на краищата собственият капитал на кредитополучателя нарастваше бързо.

Проблемът дойде с срив на пазара през 2008 г. Домашните стойности се сринаха. Много собственици на 2/28 ARM се оказаха неспособни да рефинансират, да плащат или да продават жилищата си за стойността на неизплатения заем. Прибързаните възбрани доведоха до по -строги стандарти за кредити. Днес банките оценяват по-внимателно способността на кредитополучателя да извършва плащания с регулируема лихва.