Как работи опцията за наем и помага при първоначална вноска за дом

Какво представлява опцията за лизинг?

Опцията за лизинг е споразумение, което дава възможност на наемателя да закупи наетия имот по време или в края на наемния период. Той също така изключва собственика да предлага имота за продажба на някой друг. Когато срокът изтече, наемателят трябва или да упражни опцията, или да я загуби. Опцията за лизинг е известна още като лизинг с възможност за закупуване.

Как работи опцията за наем

Опцията за лизинг дава на потенциалния купувач по-голяма гъвкавост от стандартния договор за лизинг-покупка, който изисква наемателят да купи жилището, когато лизингът приключи. Цената на жилището се договаря предварително от купувача (наемателя) и собственика. Цената обикновено е при текущата пазарна стойност на жилището, което позволява на наемателя да купува жилището в бъдеще на днешна цена.

За тази опция наемодателят обикновено начислява авансова такса от собственика, която може да бъде 1% от продажната цена на жилището. Таксата отива за авансово плащане, ако наемателят реши да купи жилището в края на лизинга.

Опцията за лизинг е особено полезна за онези, които може да изграждат кредита си или нямат достатъчно спестени средства за първоначална вноска. Има обаче няколко характеристики на опциите за лизинг, които трябва да се вземат предвид.

Изисквания за опция за наем

Опциите за лизинг идват с компромис за собствениците на имоти, тъй като те могат да загубят шанса да продадат имота на по -висока цена. В замяна наемателите плащат повече за наем с опция за лизинг, отколкото биха платили в противен случай.

Плащания под наем

Собственикът начислява премия в допълнение към стандартния месечен наем за опцията за закупуване на днешна цена, когато лизингът приключи. Премията може да бъде процент, добавен към текущия наем, като например 10% надбавка от стандартния месечен наем за жилище с такъв размер.

Премията, която често се нарича кредит за наем, става част от първоначалната вноска за жилището, ако се упражни опцията за закупуване на жилището от наемателя. Наемателят обаче губи допълнителните пари, платени над стандартния наем, ако жилището не е закупено в края на лизинга.

Някои собственици може да вземат еднократно плащане в брой, често наричано „ценно възнаграждение“, което е подобно на премията, платена за опция на финансовите пазари. Това не е депозит при покупката на имота, което означава, че не се възстановява. Сумата варира от символична такса до 5% от очакваната покупна цена.

Банково финансиране с опция за лизинг

Добрата новина за наемателите е, че обикновено банките позволяват на общите средства от премията над наемните плащания да отидат на първоначалната вноска за закупуване на жилището. Въпреки това, ако наетият наем е бил по пазарен курс, банката може да не позволи нито едно от средствата да се приложи към покупната цена. Важно е купувачите да се консултират с множество банки, за да определят политиките си относно финансирането на ипотека за жилище с възможност за лизинг.

Срокът на опция за наем

Срокът на опцията може да бъде всеки период, за който собственикът на имота и наемателят са съгласни, но обикновено е от една до три години. Договорът за опция за лизинг също така определя покупната цена на имота в началото на лизинга или как тази цена ще бъде определена в края на опцията.

Причини за използване на опция за лизинг

Има няколко причини, поради които наемателят и собственикът могат да сключат опция за наем. Важно е да се обмисли дали ползите надвишават всички недостатъци при сключването на споразумението.

Защо наемателите влизат в опция за наем

Потенциалният купувач може да има много причини да използва опция за наем, вместо да купува имота направо в началото. Основно съображение е липсата на достатъчно пари или кредит за извършване на покупката. Наемането може да позволи на потенциалния купувач да спести пари за покупката и в същото време да изгради своя кредит, като прави редовни плащания навреме.

Наемателят има шанс да закупи имот в бъдеще на днешните цени. Ако наемателят няма спестени пари днес за закупуване на жилището, но се притеснява, че стойността на жилището ще се увеличи през следващите няколко години, опцията за наем е добър избор. Също така, ако наемателят обича дома, училищния квартал или квартала, опцията за отдаване под наем премахва жилището от пазара - позволявайки на наемателя да спести достатъчно, за да го купи, когато лизингът приключи.

Дори ако потенциалният купувач има средства да закупи имота, той може да не иска да се ангажира с него веднага. Например, ако потенциалният купувач е от друго място, може да иска да живее в новия град, преди да се ангажира с покупката. Или те все още могат да имат стария си имот за продажба, преди да могат да купят новия имот.

И накрая, имотът може да не отговаря на условията за определени заеми, включително а VA заем, поради необходими ремонти или подобрения. Като наемат първо, потенциалният купувач може да направи тези подобрения, за да може по -късно да отговаря на условията за заема.

Защо собствениците влизат в опция за наем

Собственикът на имот може да сключи договор за опция за наем, защото е имал проблеми с продажбата на къщата. Опцията може да направи имота по -привлекателен за различни видове потенциални купувачи.

Също така, ако собственикът на жилище мисли да продаде жилището след няколко години, опцията за наем позволява на собственика да събере премия над текущия пазар под наем. Най-лошият сценарий е, че наемателят не купува къщата; собственикът го пуска на пазара за продажба и запазва изплатените допълнителни средства над стандартния месечен наем.

Възможно е също така да има данъчни проблеми, свързани с продажбата на имота направо сега, вместо да го продадете по -късно. Опцията, макар и да не е гаранция за продажба по -късно, прави по -вероятно собственикът да има купувач, готов да отиде в края на опцията.

Специални съображения

Застраховка на наемателя обикновено се изисква за личните вещи на наемателя. Застраховката на наемателя защитава всяка загуба на стойност на вещите и обзавеждането в дома. Също така е важно да е задължително собственикът да има и застраховка на собственика на жилището в този случай нещо се случва по време на срока на лизинга, което може да повлияе неблагоприятно върху стойността на имота, като пожар или повреда от вода.

Непредвидена оценка трябва да бъдат включени в договора за опция за наем. С други думи, когато договорът за наем приключи, стойността на жилището би могла да намалее. Оценката предоставя актуализирана стойност на имота преди покупко -продажбата.

Важно е да се изчисли точната сума пари, която да се изплати на собственика в края на опцията за лизинг. Не забравяйте, че собственикът изважда къщата от пазара и се отказва от всякакви печалби от пазарната стойност на жилището, като влиза в опцията за наем. Собственикът ще иска да получи адекватно обезщетение, ако не е в състояние да продаде къщата на друго лице, което е било готово да я купи.

За тези, които обмислят опция за лизинг или опция за лизинг за закупуване, в идеалния случай трябва да имат познат адвокат с транзакции с опции за лизинг за преглед на дребния шрифт, за да се уверите, че няма изненади при срока на лизинга завършва.

Пример за опция за лизинг

Да предположим, че наемодателят желае да продаде жилището си на стойност 500 000 долара. Къщата има дългосрочен наемател, който в момента спестява, за да си купи собствено жилище. И двете страни биха могли да опитат късмета си на пазара на жилища, но вероятно ще отнеме няколко месеца, докато наемодателят намери подходящ купувач, а наемателят - подходящ продавач. Освен това продажбата на къщата би изисквала от собственика на имота да освободи наемателите, като по този начин губи източник на месечен доход.

Вместо това наемодателят може да предложи на наемателя си опция за лизинг, осигурявайки по -лесен преход и за двете страни. При типичен вариант на лизинг, потенциалният купувач-наемател ще плаща допълнително 3-5% от цената на жилището (15 000-25 000 долара) като опционна такса, както и допълнителна премия към месечния им наем. В замяна те биха имали възможност да купят къщата след две години на днешната цена. Месечните премии ще допринесат за първоначалната вноска.

Това споразумение работи в полза на двете страни, въпреки че има компромис. Купувачът-наемател може да заключи изгодна цена за жилището, но ако не упражни опцията за покупка, те ще са платили повече пари, отколкото биха платили за обикновен наем. В допълнение, те също могат да бъдат отговорни за разходите за поддръжка, които обикновено са отговорност на наемодателя. Продавачът-наемодател първоначално прави повече пари, но те губят шанса да получат по-висока оферта.

Често задавани въпроси за отдаване под наем

Как лизинговият договор работи за кола?

А кола под наем за собствена, или автомобил за лизинг, използва подобен договор за заем с опция за лизинг. Купувачът наемател плаща предварително авансово плащане, както и седмични плащания. Няма обаче възможност за закупуване - в края на периода на наемане купувачът е собственик на колата. Това споразумение в крайна сметка струва по -малко от допълнителен заем и не изисква проверка на кредита; обаче това е много по -скъпо от закупуването на кола с добър кредит.

Как намирате наем на собствени жилища?

Според Homelight, един от начините да намерите дом под наем е да потърсите агенти или посредници с програма за отдаване под наем. Възможно е също така да се свържете директно с продавачите - много собственици на имоти може да искат да продадат имота си, без да се налага да преминават през брокери. И накрая, също е възможно да се намерят договори за отдаване под наем на собственост от пазара на възбрана. Договорът за отдаване под наем на собствена къща при предварително налагане на възбрана би осигурил на собствениците постоянен поток от приходи и път към продажбата на къщата.

Как да напишете договор за наем на собствен договор?

Има много примерни договори и шаблони за лизинг за собственост, достъпни онлайн. Въпреки това, поради размера на финансовия ангажимент, би било разумно да накарате адвокат да прегледа договора ви за лизинг.

Дали лизинговият лизинг помага за изграждането на вашия кредит?

Според Experian споразуменията за отдаване под наем обикновено не се отчитат в кредитните бюра, което прави малко вероятно те да се появят във вашия кредитен отчет. Винаги обаче можете да поискате от наемодателя си да отчете плащанията ви за наем, като по този начин спомогнете за повишаване на кредитния ви рейтинг. Разбира се, това намалява и в двете посоки - пропуснатото или забавено плащане може в крайна сметка да намали кредита ви.

Долния ред

Опциите за лизинг са популярен начин за собствениците на жилища да осигурят потенциален купувач, без да се налага да пускат имота на пазара. След като плати авансова такса, наемателят получава правото да купи жилището в края на наема, често на преференциална цена. Това споразумение дава допълнителна гъвкавост на бъдещите купувачи на жилища, като им позволява да натрупат спестяванията и кредитите си, докато се подготвят да купят жилище.