Собствен капитал срещу Дългови инвестиции за краудфандинг на недвижими имоти

Собствен капитал срещу Инвестиране на дългови недвижими имоти: преглед

Краудфандингът за недвижими имоти се разрасна след преминаването на Jumpstart Законът за стартиране на нашия бизнес през 2012 г., като се очаква пазарът да се разшири още повече.През октомври 2015 г. SEC издаде окончателното си решение по разпоредбите на дял III от Закона за JOBS, което позволява неакредитирани инвеститори да участват в сделки с недвижими имоти, финансирани заедно с акредитирани инвеститори.

Инвестирането в недвижими имоти чрез платформа за краудфандинг има определени предимства пред АДСИЦ или директна собственост върху имот. Едно от тези предимства е възможността за избор между дългови и капиталови инвестиции. Преди да се потопите в краудфандинга за недвижими имоти, е полезно да разберете как се различават двете и какви са рисковете. (За повече информация относно основите на краудфандинга за недвижими имоти вижте: Недвижими имоти и краудфандинг: нов път за инвеститорите.)

Основи на капиталовите инвестиции

Повечето сделки за групово финансиране на недвижими имоти включват инвестиции в собствен капитал. При този сценарий инвеститорът е a акционер в конкретен имот и техният дял е пропорционален на сумата, която са инвестирали. Възвръщаемостта се реализира под формата на дял от дохода от наем, който имотът генерира, намален с таксите за услуги, платени на платформа за краудфандинг. На инвеститорите също може да бъде изплатена част от стойността на поскъпването, ако имотът се продаде.

Професионалисти:

• Без ограничение на връщането: Инвестициите в акции предлагат по -широк хоризонт по отношение на потенциала за печалба. Възможно е да се види годишна възвръщаемост вариращи от 18% до 25%. Тъй като обаче няма ограничение, небето наистина е границата от гледна точка на инвеститора.
• Данъчни облекчения: Едно предимство от притежаването на инвестиционен имот е в състояние да приспадне определени разходи, свързани с неговото притежание, като например амортизация и цената на ремонта. С капиталовото колективно финансиране сделките обикновено се структурират чрез LLC, който се третира като a поточен обект за данъчни цели. Това означава, че инвеститорите могат да извлекат ползите от приспадането на амортизацията, без да се налага да притежават пряко имот.
• По -ниски такси: Инвестициите в собствен капитал имат потенциал да бъдат по -евтини по отношение на таксите. Вместо да плащат авансови такси и месечни такси за обслужване, инвеститорите могат да плащат една годишна такса, за да запазят позицията си в имота. Таксата се изчислява като процент от общата инвестирана сума и често се движи между 1% и 2%.

Минуси:

• Повече риск: Краудфандингът с акции може да вложи повече пари в джобовете на инвеститорите, но това означава по -голяма хазартна игра. Инвеститорите са на второ място по отношение на изплащане на инвестицията си и ако имотът не успее да оправдае очакванията си за ефективност, това може лесно да се превърне в загуба.
• По -дълъг период на задържане: Инвеститорите в акции гледат на много по -дълга времева рамка в сравнение с дълговите инвеститори. Времето на задържане може да се разтегне за пет или дори десет години, което е важно съображение, ако се интересувате от поддържането на висока степен на ликвидност във вашето портфолио.

Как работят дълговите инвестиции

Когато инвестира в дългови инструменти за недвижими имоти, инвеститорът действа като кредитор на собственика на имота или спонсора на сделката. Заемът е обезпечен от самия имот и инвеститорите получават фиксиран норма на възвръщаемост това се определя от лихвения процент по заема и колко са инвестирали. В сделката за дълг инвеститорът е на дъното на капиталовия пакет, което означава, че имат приоритет, когато става въпрос за искане за изплащане от имота. (За повече вижте урока: Как да печелите пари от недвижими имоти.)

Професионалисти:

• ​По -кратко време на задържане: Дълговите инвестиции най -често се свързват с проекти за развитие. В резултат на това те обикновено имат по -къси период на задържане в сравнение с капиталови инвестиции. В зависимост от естеството на сделката, времето на задържане може да продължи между шест и 24 месеца. Това е плюс за инвеститорите, които не се чувстват комфортно да обвързват активите в дългосрочен план.
• По -нисък риск: Поради начина на структуриране на сделките; инвеститорите поемат по -малък риск с дългови инвестиции. Заемът е обезпечен с имота, който действа като застрахователна полица срещу погасяване на заема. В случай, че собственикът на имота или спонсорът не изпълни задълженията си, инвеститорите имат възможност да възстановят загубата на инвестицията си чрез иск за възбрана.
• Стабилен доход: Дълговите инвестиции са по -предвидими по отношение на размера и честотата на изплащанията. Въпреки че всяка сделка е различна, не е необичайно инвеститорите да печелят доходност от 8% до 12% годишно. Тези доходи обикновено се изплащат на месечна или тримесечна база.
• Ограничени връщания: Дълговите инвестиции водят до по -малък риск, но един основен недостатък е фактът, че възвръщаемостта е ограничена от лихвения процент по кредита. Инвеститорите трябва да са наясно дали са готови да жертват потенциала си да печелят по -високи добиви в замяна на по -сигурен залог.
• По -високи такси: Докато повечето платформи за групово финансиране на недвижими имоти не таксуват инвеститорите за създаване на сметка и проучване на дългови инвестиции, обикновено има някакъв вид такса за участие в сделката. Платформата за краудфандинг обикновено отнема процент от началото, преди да се изплатят лихви, които могат да изядат възвръщаемостта ви. Може да има и отделен такса за отпускане на заем това се предава на инвеститорите. (За повече информация относно платформите за колективно финансиране на недвижими имоти прочетете: Топ 5 на компаниите за краудфандинг на недвижими имоти.)

Минуси:

• По -ниска потенциална възвръщаемост: с по -нисък риск идва и по -ниската очаквана възвръщаемост.
• Излагане на риск от предплащане: ипотекарните кредитори понякога изплащат заемите си предсрочно, или с продажба на жилище, или чрез рефинансиране. Това може да прекъсне паричните потоци, свързани с вашата дългова инвестиция, и да намали продължителността на кредитния ви портфейл.

Долния ред

Краудфандингът е атрактивен вариант за инвеститори, които искат да инвестират в сделки с частни недвижими имоти по рентабилен начин. Минималната инвестиция с много платформи варира от 5000 до 10 000 долара, което е относително малка цена, която трябва да платите, за да получите достъп до тази клас активи. И капиталовите, и дълговите инвестиции имат своите добри и лоши страни, които разбиращите инвеститори трябва да отделят време, за да преценят внимателно. Разбирането на това, което печелите от това, което рискувате, може да ви помогне да решите дали един или и двата вида инвестиции са подходящи за вашето портфолио.