Финансиране на собственика: плюсове и минуси за покупка на жилище

А ипотека може да е най -често срещаният начин за финансиране на жилище, но не всеки купувач на жилище може да отговори на строгите изисквания за кредитиране. Единият вариант е собствено финансиране, където продавачът финансира покупката за купувача. Ето плюсовете и минусите на собственическото финансиране за купувачи и продавачи.

Какво представлява финансирането от собственика?

Жилището обикновено е най -голямата единична инвестиция човек някога прави. Поради голямата цена, обикновено има някакъв вид финансиране, като ипотека. Една алтернатива е собственото финансиране, което се случва, когато купувач финансира покупката директно чрез продавача, вместо да мине през конвенционален ипотечен кредитор или банка.

Как работи финансирането на собственика?

Със собственическо финансиране (известен още като финансиране от продавача), продавачът не предава никакви пари на купувача, както би направил ипотекарният кредитор. Вместо, продавачът удължава достатъчно кредит на купувача за покриване на покупната цена на жилището, намалена с първоначалната вноска. След това купувачът извършва редовни плащания, докато сумата не бъде изплатена изцяло.

Купувачът подписва а запис на заповед на продавача, който определя условията на заема, включително:

• Лихвен процент
• График на погасяване
• Последици от неизпълнението

Собственикът понякога пази заглавие до къщата, докато купувачът изплати заема.

Повечето сделки за финансиране на собственици са краткосрочни. Типично подреждане е да амортизирайте заемът над 30 години (който поддържа ниските месечни плащания), с окончателен плащане с балон дължими само след пет или 10 години. Идеята е, че след пет или 10 години купувачът ще има достатъчно капитал в дома или достатъчно време, за да подобри финансовото си състояние, за да отговаря на условията за ипотека.

Финансирането от собствениците може да бъде добър вариант за купувачи и продавачи, но има рискове. Ето един поглед върху плюсовете и минусите на собственическото финансиране, независимо дали сте купувач или продавач.

Плюсове и минуси за купувачите

За купувачите финансирането от собствениците има редица предимства и недостатъци, които трябва да се имат предвид, преди да се влезе в този вид споразумение.

Плюсове за купувачите

• По -бързо затваряне: Няма изчакване банковият кредитен служител, поемателят и правният отдел да обработят и одобрят заявлението.
• По -евтино затваряне: Без банкови такси или разходи за оценка.
• Гъвкаво авансово плащане: Няма изисквания от банките или правителството минимум.
• Алтернатива за купувачи, които не могат да получат финансиране: Добър вариант за купувачи, които не са в състояние да си осигурят ипотека.

Недостатъци за купувачите

• По -висок интерес: Лихвите, които плащате, вероятно ще бъдат по -високи, отколкото бихте платили на банка.
• Нужно е одобрение от продавача: Дори ако продавачът е игра за финансиране от собственика, той може да не иска да бъде Вашият заемодател.
• Клауза за дължими продажби: Ако продавачът има ипотека върху имота, тогава тяхната банка или заемодател може да поиска незабавно изплащане на дълга изцяло, ако къщата се продаде (на вас). Това е така, защото повечето ипотеки имат дължими при продажба клаузи - и ако заемодателят не е платен, тогава банката може да възбрани. За да избегнете този риск, уверете се, че продавачът притежава къщата безплатно и ясно или че кредиторът на продавача се съгласява с финансирането от собственика.
• Плащания с балон: При много споразумения за финансиране от собствениците голямо плащане с балон се дължи след пет или 10 години. Ако не можете да осигурите финансиране дотогава, можете да загубите всички пари, които сте платили досега - плюс къщата.

Плюсове и минуси за продавачите

Разбира се, има и плюсове и минуси за продавачите и при сделките за финансиране на собствениците.

Плюсове за продавачите

• Може да се продава „както е“: Потенциал за продажба без скъпи ремонти, които традиционните кредитори биха могли да изискват.
• Добра инвестиция: Възможност да печелите по -добри проценти от парите, които сте събрали от продажбата на жилището си, отколкото от инвестирането на парите на друго място.
• Опция за еднократна сума: Записът на заповед може да бъде продаден на инвеститор, като се осигури еднократно плащане веднага.
• Запазване на заглавието: Ако купувачът по подразбиране, вие запазвате авансовото плащане, всички пари, които са платени - и къщата.
• Продавайте по -бързо: Потенциал за продажба и затваряне по -бързо, тъй като купувачите избягват процеса на ипотека.

Недостатъци за продавачите

• Законът на Дод-Франк: Под Дод-Франк Уолстрийт Закон за реформа и защита на потребителите, бяха приложени нови правила за финансиране от собствениците. Балонните плащания може да не са опция и може да се наложи да включите инициатор на ипотечен кредит, в зависимост от броя на имотите, които собственикът на продавача финансира всяка година.
• По подразбиране: Купувачът може да спре да извършва плащания по всяко време. Ако това се случи и те не просто си тръгнат, тогава можете да преминете през възбрана процес.
• Цена за ремонт: Ако все пак вземете обратно имота по някаква причина, може да се наложи да платите за ремонти и поддръжка, в зависимост от това колко добре купувачът се е погрижил за имота.

Намиране на домове, финансирани от собственици

Ако не можете да отговаряте на условията за ипотека, може би се чудите къде можете да намерите жилища, финансирани от собственици. Ето някои опции:

• Уебсайтове с обяви за недвижими имоти. Повечето уебсайтове за обединяване на недвижими имоти ви позволяват да филтрирате по ключова дума (например „финансиране от собственика“). Можете също да направите търсене в Интернет за „домове, финансирани от собственици близо до мен“, за да намерите местни фирми, които свързват купувачи и продавачи.
• Агенти за недвижими имоти. Агентите и брокерите във вашия район може да знаят за непубликувани сделки във вашия район. Или може би познават мотивиран продавач, който би бил готов да предложи на собственика финансиране.
• Търсете обяви на FSBO. Намерете за продажба от собствениците (FSBO) обяви във вашия район. Ако даден имот ви интересува, свържете се с продавача и попитайте дали финансирането на собственика е опция.
• Търсете обяви за отдаване под наем. По същия начин, ако видите дом, който ви харесва, който се отдава под наем, попитайте собственика дали те се интересуват от продажба с финансиране. Може да имате късмет и да намерите някой, който е уморен да бъде наемодател, но все още търси месечен доход.

Долния ред

Въпреки че не е често срещано, финансирането от продавача може да бъде добър вариант за купувачи и продавачи при правилните обстоятелства. Все пак има рискове и за двете страни, които трябва да бъдат преценени преди подписването на каквито и да било договори.

Ако обмисляте финансиране от собственика, обикновено е във ваш интерес да работите с недвижим имот адвокат, който може да ви представлява по време на преговори и да прегледа договора, за да се увери, че вашите права са защитени.