Печалба от ипотечен дълг с MBS

Според Федералната резервна банка на Ню Йорк ипотечните салда са били най -големият компонент на дълга на домакинствата през първото тримесечие на 2021 г. Към 31 март 2021 г. отчетите за потребителски кредити показват общо 10,16 трилиона долара дълг, свързан с ипотечните кредити, което е увеличение от 117 милиарда долара спрямо предходното тримесечие. Въпреки че се очаква лихвите по ипотечните кредити да се повишат, търсенето на жилища, съчетано с ниска безработица, все още може да подхрани пазара на ипотеките. Това означава, че тези заеми ще се разширят. Тази ситуация създава възможност за проницателни инвеститори, които могат да използват обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), за да притежава част от този дълг.

Имайте предвид, че тези активи са играли ключова роля във финансовата криза от 2008 г. Банките премахнаха много ограничения при ипотечното кредитиране, като някои дори не взеха пари и напълно финансираха жилищни заеми. Но по -голямата част от новите собственици просто не можеха да си позволят плащанията си, което изглежда не смущаваше кредиторите. Те все още успяха да печелят пари, опаковайки заемите и ги продавайки на инвеститори. Това от своя страна създаде балон, който в крайна сметка се спука през 2007 г. Ефектът на струята удари Lehman Brothers, което доведе до срив на банката, след което изпрати ударни вълни в цялата световна икономика.

Значи все още можете да си позволите да инвестирате в тези активи? В тази статия ще ви покажем как можете да използвате MBS, за да допълвате другите си активи с фиксиран доход.

Как се формират

Обезпечените с ипотека ценни книжа са дългови задължения, закупени от банки, ипотека компании, кредитни съюзи и други финансови институции и след това събрани в пулове от правителствено, квазиправителствено или частно лице. След това тези предприятия продават ценните книжа на инвеститорите. Този процес е илюстриран по -долу:

1. Купувачите на недвижими имоти заемат от финансови институции.
2. Финансовите институции продават ипотеки на предприятия на MBS.
3. Предприятията на MBS образуват ипотечни пулове и издават обезпечени с ипотека ценни книжа.
4. Физическите лица инвестират в пулове на MBS.

Видове MBS

Има два вида MBS. The преминаване или удостоверението за участие представлява пряка собственост в пул от ипотеки. Ще получите а пропорционално дял от всички главници и лихвени плащания, направени в пула, тъй като емитентът получава месечни плащания от кредитополучателите. Ипотечният пул обикновено ще има падеж от пет до 30 години. Паричният поток обаче може да се променя от месец на месец в зависимост от това колко ипотеки са погасени предсрочно. Това е мястото, където риск от предплащане лъжи. Когато текущите лихвени проценти намалят, кредитополучателите биха могли рефинансиране и предплащат заемите си. След това инвеститорите трябва да се опитат да намерят доходност, подобна на първоначалната им инвестиция, в по-ниска, текуща лихва. И обратно, инвеститорите могат да се изправят лихвени рискове когато лихвите се покачат. Кредитополучателите ще останат с кредитите си, оставяйки инвеститорите да останат с по-ниската доходност в нарастваща текуща лихва.

Вторият тип MBS е обезпечено ипотечно задължение (CMO). Това е група от пропускащи ипотеки.

Има няколко вида ООП, които са предназначени да намалят риска от предсрочно плащане на инвеститорите. В CMO с последователно заплащане, CMO емитентите ще разпределят паричния поток към притежателите на облигации от поредица класове, т.нар траншове. Всеки транш държи обезпечени с ипотека ценни книжа със сходен матуритет и паричен поток модели. Всеки транш е различен от останалите в рамките на ООП. Например, ООП може да има четири транша с ипотеки, които са средно по две, пет, седем и 20 години всеки. Когато ипотечните плащания постъпят, емитентът на CMO първо ще изплати посочения лихвен процент на купона на притежателите на облигации във всеки транш. Планираните и непредвидени плащания на главницата ще отидат първо на инвеститорите в първите траншове. След като бъдат изплатени, инвеститорите в по -късни траншове ще получат главници. Концепцията е да се прехвърли рискът от предплащане от един транш на друг. Някои ООП могат да имат 50 или повече взаимозависими транша. Следователно, преди да инвестирате, трябва да разберете характеристиките на другите траншове в ООП. Има два вида траншове:

• PAC траншове използвай потъващ фонд концепция, която помага на инвеститорите да намалят риска от предплащане и да получат по -стабилен паричен поток. А придружител е създаден за усвояване на излишната главница, тъй като ипотеките се изплащат предсрочно. След това, с приходи от два източника (PAC и придружаващата облигация), инвеститорите имат по -голям шанс да получат плащания над първоначалния график на падежа.
• Z-траншове са известни още като начислени облигации или траншове за натрупване на облигации. По време на начисляване период, лихвите не се изплащат на инвеститорите. Вместо това главницата се увеличава със сложна ставка. Това елиминира риска на инвеститорите да се наложи да реинвестират при по -ниска доходност, ако текущите пазарни лихви намаляват. След като предишните траншове бъдат изплатени, притежателите на Z-транш ще получат талон плащания въз основа на по -високото салдо по главницата на облигацията. Освен това те ще получат всички предсрочни вноски по основните ипотеки. Тъй като лихвите, кредитирани през периода на начисляване, са облагаеми - въпреки че инвеститорите всъщност не ги получават -Z-траншовете може да са по-добри подходящ за сметки с отсрочени данъци.

Обезпечени ипотечни ценни книжа са MBS, които плащат на инвеститорите само главница (PO) или само лихва (IO). Лентите се създават от MBS или могат да бъдат траншове в CMO.

• Само главница (PO): Инвеститорите плащат дълбоко намалена цена за PO и получават главници от основните ипотеки. Пазарната стойност на ОП може да се колебае широко в зависимост от текущите лихвени проценти. Тъй като лихвените проценти спадат, предплатите могат да се увеличат, а стойността на поръчката може да се увеличи. От друга страна, когато текущите лихви се покачат и авансовите плащания намалят, цената на поръчката може да спадне.
• Само лихви (IO): IO изплаща строго лихва, която се основава на размера на непогасената главница. Като ипотеките амортизирайте и предплатите намаляват основния баланс, паричният поток на IO намалява. Стойността на IO се колебае срещу PO, тъй като с намаляването на текущите лихвени проценти и увеличаването на предплатите, доходът може да намалее. И когато текущите лихвени проценти се повишат, инвеститорите са по -склонни да получават лихвени плащания за по -дълъг период от време, като по този начин увеличават пазарната стойност на IO.

Емитенти на MBS

Можете да закупите MBS от няколко различни емитенти. Инвестиционните банки, финансовите институции и строителите на емисии издават ценни книжа с частна марка, обезпечени с ипотека. Оценката им за кредитоспособност и безопасност може да бъде много по-ниска от тази на държавните агенции и спонсорираните от правителството предприятия.

Фреди Мак е федерално регулирано, спонсорирано от правителството предприятие, което купува ипотеки от кредитори в цялата страна. След това ги пакетира отново в ценни книжа, които могат да бъдат продадени на инвеститори в най -различни форми. Freddie Macs не се подкрепя от правителството на САЩ, но корпорацията има специални правомощия да взема заеми от Министерството на финансите на САЩ.

Фани Мей е компания, собственост на акционери, която в момента се търгува на борсата. Той беше премахнат от S&P 500 през 2008 г. и делистиран от Нюйоркската фондова борса през 2010 г., след като падна под изискванията за минимални цени. Той не получава държавно финансиране или подкрепа. Що се отнася до безопасността, MBS на Fannie Mae се подкрепя от финансовото състояние на корпорацията, а не от правителството на САЩ.

Джини Мейс са единствените MBS, подкрепени от пълната вяра и кредит на правителството на САЩ. Те се състоят главно от заеми, осигурени от Федералната жилищна администрация или гарантирани от Администрацията на ветераните.

Взаимни фондове

Ако ви харесва идеята да печелите от увеличаване на растежа на ипотеките, но не сте до изследване на всички различни видове MBS, може би ще бъдете по -удобни с ипотеката взаимни фондове. Има фондове, които инвестират само в един вид MBS, като Джини Мейс, докато има други, които включват различни видове MBS в другите си държавни държавни облигации.

Освен по -голяма диверсификация на заемите, взаимните фондове могат да реинвестират всички възвръщаемост на главницата в друга MBS. Това позволява на инвеститорите да получават доходност, която се променя с текущите лихвени проценти и ще намали предплащането и лихвените рискове.

Долния ред

MBS може да предложи подкрепа на федералното правителство, месечен доход и фиксирана лихва. Недостатъкът обаче е, че срокът може да бъде несигурен и те може да не увеличат стойността си като другите облигации, когато текущите лихвени проценти спаднат. Също така не забравяйте, че бихте могли да получите връщане на част от главницата си при всяко месечно плащане. Следователно на падежа може да не остане главница, която да реинвестирате.