Как да получите заем за преобръщане на къща

Обръщането на къщи е начинание за недвижими имоти, което включва закупуване на евтини жилища, които често се нуждаят от работа, поправянето им и след това продажбата им за повече, отколкото сте платили. Обръщането на къщи може да бъде доходоносен бизнес, но идва със значителен финансов риск, особено за начинаещи.

През 2020 г. маржовете на печалба и продажбите намаляват, според данни от март 2021 г., но предвид пандемията от COVID-19, експертите казват, че тези цифри не са изненада за експертите в бранша.

Ако се интересувате от закупуване на имоти, за да поправите и обърнете и нямате пари, ще ви е необходим банков заем, който да ви помогне да започнете с начинанието си за недвижими имоти. От второто тримесечие на 2021 г. лихвените проценти по ипотечните кредити са исторически ниски, но ще ви е необходим силен кредит, за да бъдете одобрени.

Разходите за преобръщане на домове

Докато купуването, поправянето и бързото препродаване на имоти могат да бъдат доходоносни, отнема много повече пари, за да обърнете къща, отколкото за да купите къща, в която искате да живеете. Не само, че имате нужда от парите, за да станете собственик на имота, но също така се нуждаете от средства за обновяване и средства за покриване имуществени данъци, комунални услуги и застраховка на собствениците на жилища от деня, в който продажбата приключи през рехабилитационната дейност и до деня, в който тя продава.

Краткосрочен данъчни ставки върху капиталовите печалби от 10% до 37%, в зависимост от вашето федерална данъчна група, ще намали печалбите, които печелите от имоти, които обърнете в рамките на една година или по -малко.

Ако нямате собствени пари за инвестиране, започването на прелистване на къщи не е лесно предложение. Това не е 2005 г., когато всеки, който може да замъгли огледало, може да получи ипотека без нищо надолу. Дори и да отговаряте на условията за заем със първоначално изплащане, ще плащате повече, когато заемате за финансиране на флип, отколкото когато заемате, за да купите основно местожителство. Това е така, защото кредиторите виждат обръщането като по -рисковано предложение.

Освен това, много кредитори няма да работи с неопитни плавници. Те ще искат да видят, че имате успешен опит в продажбата на поне един дом с печалба. Други ще работят с неопитен плавник, но ще начисляват по -високи такси и лихви.

Кредити за твърди пари

Експертите не са съгласни колко трудно са получили името си парите. Някои казват, че това се отнася до факта, че е много по -скъпо от традиционното финансиране и има „по -трудни“ условия. Други казват, че това е така, защото финансира къщи, които са „трудни“ за финансиране от конвенционалните кредитори. Все пак други казват, че терминът описва обезпечение за заема, както в а твърд актив, което в случая е недвижимият имот.

Какъвто и да е произходът на термина, заеми за твърди пари обикновено имат срокове под една година и лихвени проценти от 12% до 18%, плюс две до пет точки. Точка е равна на 1% от сумата на заема, така че ако вземете назаем $ 112,000 и заемодателят начисли две точки, ще платите 2% от $ 112,000, или $ 2,240. Вместо да плащате точки на затваряне, както бихте направили с конвенционална ипотека, може да не се наложи да плащате точки, докато жилището не се продаде с заем за твърди пари - единственото меко нещо за тези твърди пари.

Кредиторите на твърди пари основават сумата, която можете да вземете назаем, след ремонтираната стойност на дома (ARV). Ако една къща струва 80 000 долара, но ARV е 160 000 долара и можете да вземете назаем до 70% от ARV, можете да вземете назаем 112 000 долара. След като платите покупната цена от 80 000 долара, ще ви останат 32 000 долара разходи за затваряне (въпреки че може да успеете да преговаряте продавачът на жилището да ги плати), такси за заемодателя, рехабилитация, носещи разходии разходи за продажба. Те включват елементи като постановки, маркетинг и комисионни за недвижими имоти. Ако можете да се придържате към този бюджет, няма да ви трябват пари от джоба, за да обърнете дома.

$ 2240 в точки ще заемат значителна част от този бюджет от 32 000 долара, и ако плащате 15% лихва за шест месеца, общите ви лихвени разходи при $ 112 000 ще бъдат 8 400 долара. След тези два значителни разходи ще имате само 21 360 долара за всичко останало - по -малко, ако трябва да платите разходите за затваряне. Но ако домът наистина се продава за 160 000 долара, вие търсите печалба от 48 000 долара, минус данъци, за шест месеца работа, потенциално без да изписвате нито един чек от банковата си сметка.

Твърди пари срещу Конвенционални заеми

Лукас Мачадо, президент на House Heroes, група инвеститори в недвижими имоти, която преобръща къщи във Флорида и финансира заеми за твърди пари, казва, че заемите за твърди пари са лесни по друг начин: Липсата на бюрократична бюрокрация. За разлика от конвенционалните банки, кредиторите не са обвързани от указания относно формата на недвижимия имот. „Имотите в лошо състояние не отговарят на насоките за традиционно ипотечно финансиране. Кредиторите на твърди пари, от друга страна, очакват да кредитират къщи в аварийно състояние “, казва Мачадо.

По -скоро „кредиторите с твърди пари решават дали да отпуснат заема, като оценят силата на сделката и надеждността на домашния плавник“, казва Мачадо. Ако цената на покупката и ремонта vs. стойността на препродажбата има смисъл и домашният плавник е надежден, заемодателят за твърди пари ще направи заема.

При оценката на плавницата заемодателите с твърди пари обикновено не се притесняват от квалификацията на кредитополучателя, като например съотношения дълг към доход и кредитни оценки. В някои случаи може да поискат да видят документите на кандидата, като данъчни декларации, банкови извлечения и кредитни доклади. Също така не ги интересува дали са взети назаем средства (друга разлика за конвенционалните кредитори). В края на краищата, „Ако флипът не изпълни задълженията си, заемодателят на твърди пари може да възбрани, да вземе собствеността върху къщата и да я продаде изгодно сам“, отбелязва Мачадо.

Кредитор на твърди пари, подобно на банка, ще държи първата позиция запор в дома, докато кредитополучателят погаси заема. Все пак заемополучателят ще бъде собственик и ще държи акта, обяснява Мат Тренчард, мениджър по придобивания Купувачи на къща в Сена, една от най-големите компании за покупка на жилища в Хюстън.

Къде да търсите кредитори

Едно място за намиране на заемодател за твърди пари е онлайн. Например Lima One Capital ще работи с нови плавници и ще дава назаем до 90% от заем към себестойност или до 75% заем към ARV. Таксите и лихвените проценти намаляват с преживяването на кредитополучателя. Lima One отпуска заеми в повечето щати, като процентите и таксите варират в зависимост от щата. Кредитополучателите с кредитни резултати по -ниски от 680 ще могат да заемат малко по -малко и ще плащат най -високите разходи. Минималният кредитен рейтинг е 660. Също така Lima One Capital изисква 10% авансово плащане и предлага условия за погасяване до 13 месеца.

Втори пример идва от LendingHome. Тази фирма предлага фиксирани заеми за до 90% от покупната цена и 100% разходи за ремонт. Кредитополучателите трябва да представят банкови извлечения, за да покажат, че могат да покрият авансовите вноски и разходите за приключване. Други изисквания включват договор за покупка, списък на минали проекти за поправяне и обръщане, документация за собственост и авансово плащане.

Лихвените проценти обикновено варират от 3,875% за проекти за отдаване под наем и 6,50% за проекти за заемни мостове, според уебсайта на LendingHome. LendingHome заявява, че някои заеми могат да се затворят само за пет дни, без такси за кандидатстване, и в зависимост от вида на заема, общите разходи за затваряне могат да достигнат до $ 1,999 за мостов заем.

Президентът на House Heroes, Лукус Мачадо, предлага да се свържете с местни асоциации за инвестиции в недвижими имоти, местни инвеститори и местни агенти по недвижими имоти, за да намерите тухли и хоросан, кредитори на твърди пари.

Частни кредитори

„Частният заемодател е просто физическо лице със значителен характер капитал да ви заема “, казва Мана Тренчард, купувачи на къщи от Сена. „Ще се изненадате колко много хора търсят да спестят парични заеми. Те ще работят много като HML [заемодател за твърди пари], освен че обикновено можете да получите по -добри цени и условия. "

Тренчард казва, че частните кредитори може да са по -отворени за договаряне на условията за плащане, отколкото кредиторите за твърди пари. Може дори да са готови да действат като партньор по сделката и да вземат част от печалбата в замяна на това, че не начисляват лихви.

„Ключът към неопитен плавник е да има увереност при преговори“, казва Тренчард. „Те трябва да се свържат в мрежа и да говорят с други плавници за това колко са свикнали да плащат и да знаят, че могат да си тръгнат. Не мислете, защото не можете да се съгласите с първия кредитор, с когото разговаряте, че няма да намерите пари за сделка. "

Можете да потърсите частни заемодатели на местни събития в мрежа за недвижими имоти. Тези лица могат да таксуват 8% до 12%, плюс нула до две точки, в сравнение с 12% до 15% заемодател за твърди пари с две до пет точки, казва Тренчард. Подобно на заемодател за твърди пари или банка, те ще вземат залог на първа позиция в къщата.

Как да проверя ветеринарен личен кредитор

Опитните професионални плавници казват, че най -добрият начин да измерите частния кредитор, който обмисляте, е да говорите други плавници - които също ще намерите по време на събития в мрежа за недвижими имоти - и попитайте дали имат опит с тях кредитори. Колко бърз беше обратът? Какви цени са получили? Колко отзивчив беше кредиторът? Можете също да поискате справки и да им се обадите.

Най-лошият сценарий обикновено е, че сделката се проваля, защото заемодателят не предоставя обещаното финансиране и купувачът губи своето сериозни пари депозит. Друга възможност е да бъдете изненадани на масата за сетълмент от неочаквани такси на кредитора. Съществува и потенциал за съдебни битки за договорни условия или заемодател, който се опитва да привлече кредитополучател по подразбиране за да може да възбрани имота. Всичко това са добри причини да проверите заемодателя, преди да подпишете каквото и да било.

„Не забравяйте, че при този вид сделка заемодателят търгува с куп пари в замяна на някои подписани листове хартия - документи за заем. Това не е лоша сделка за кредитополучателя “, казва Мачадо.

Онлайн частни кредитори

Технически частният заемодател е приятел, член на семейството или друго лице, което не прави бизнес заемане на пари, но се съгласява да ви даде финансиране, казва Брайън Дейвис, съосновател на SparkRental и недвижими имоти инвеститор.

Някои компании може да се нарекат частни кредитори просто защото са частна собственост. Подобно на заемодателите за твърди пари, можете да ги намерите и в интернет.

Anchor Loans, компания, базирана в Калабасас, Калифорния, може да сключи сделки за широк спектър от типове имоти на конкурентни лихвени проценти в 48 щата. Условията варират в зависимост от щата.

Според уебсайта на компанията, плавниците могат да заемат до 80% от цената на жилището и ще заемат между 50 000 и 20 милиона долара, а заемите могат да бъдат одобрени до 5-10 дни. Изисква се авансово плащане от поне 10% до 20% от цената на придобиването. Кредитополучателите трябва да имат доказан опит от поне пет обрати през предходните 18 месеца. Котвите заеми ще обмислят заеми за квалифицирани корпорации и многочленна дружества с ограничена отговорност (LLC) с по -малко от пет обрата.

Краудфандинг

Краудфандинг разчита на група от различни лица и/или институции за колективно финансиране на заеми. Всеки кредитор, наричан инвеститор, доставя малък процент от заема на кредитополучателя и печели лихва върху тези пари.

Традиционните сайтове за краудфандинг като Prosper не са насочени към закупуване и прелистване на къщи. Максималният размер на заема на Проспър от 40 000 долара е предназначен за проекти като ремонт на жилища, консолидация на дългаи финансиране на малкия бизнес. Тук се появяват специализирани сайтове за краудфандинг за плавници за жилищни недвижими имоти. Някои ще финансират предварително вашия заем, което означава, че компанията бързо ще затвори заема ви, използвайки собствените си пари, докато го прави изчаква инвеститорите да предоставят финансиране, докато други не затварят заема ви, докато инвеститорите не финансират напълно то. Това може да означава по -бавно затваряне или без затваряне.

„Уебсайтовете за краудфандинг заемат подобна ниша като кредитодателите за твърди пари“, казва Дейвис. „Те са сравнително скъпи, но ще отпускат заеми на инвеститори в недвижими имоти, независимо от това колко ипотеки имат и ще се съсредоточат силно върху обезпечението и качеството на самата сделка.“

Сайтове за краудфандинг

Groundfloor предлага заеми в 31 държави от 75 000 до 1 милион долара с финансиране до 100% от заема до разходите (в зависимост от опита), затваряне до три седмици, без плащания по време на срока на заема и не се изискват данъчни декларации или банкови извлечения за заеми под половин милион. Лихвените проценти започват от 5.5 $ и се придвижват до затваряне.

Кредитополучателите трябва да платят минимум три месеца лихва, дори ако изплатят заема по -рано. Типичните разходи за затваряне са $ 1,250 плюс такса за затваряне $ 250, а Groundfloor начислява две до четири точки на заем. Всички точки и такси могат да бъдат включени в заема. Приземният етаж обикновено не работи с неопитни плавници.

Patch of Land предлага фиксирани и обърнати заеми от $ 150,000 до над $ 3 милиона с финансиране до 85% от стойността на заема до стойност, кратки срокове на затваряне и лихви, започващи от 7,0%. Кредитополучателите извършват автоматични месечни лихвени плащания по заемите си (в зависимост от вида) за срок от един до 36 месеца. Patch of Land работи с плавници за първи път и такива с опит, според уебсайта му.

Fund That Flip предлага на потенциални инвеститори 100 000 долара и повече финансиране, със 100% разходи за обновяване, мостови заеми, които се затварят само за седем дни, срокове от три до 24 месеца и лихви, започващи от 8.49%. Едно предупреждение: Жилището не може да бъде обитавано от собственик, за да отговаря на условията за заем.

Недостатъци на краудфандинга

Тренчард и Мачадо заявиха, че не използват сайтове за краудфандинг за недвижими имоти. И все пак и двамата подозираха, че процесът на колективно финансиране за оценка и ангажимент за сделката може да бъде по -бавен от този, който заемополучателят би изпитал с частен или заемодател на твърди пари. След като плавницата има стабилни отношения с кредитор, двамата може да успеят да сключат сделка за 24 часа, когато се появи страхотна възможност и всички документи са в ред.

За разлика от частния кредитор, сайтовете за краудфандинг също може да не предлагат възможност за преговори. Те може да са задали параметри за всяка сделка, защото отговарят за голяма група инвеститори.

Долния ред

Ако нямате достатъчно пари, за да обърнете къща без финансова помощ или имате пари, но искате да ограничите риска, има няколко начини за получаване на финансиране. Кредитор за твърди пари, частен заемодател или сайт за колективно финансиране на недвижими имоти може да ви помогне да постигнете мечтите си за преобръщане на къщи.

„Ако знаете опциите, къде да ги намерите и как да се свържете в мрежа, проблемът се крие повече в намирането на сделки, отколкото в намирането на парите“, казва Тренчард. "Много е лесно да се намерят пари за голяма сума, но е много трудно да се намерят страхотни сделки."

Всички тези опции са скъпи в сравнение с традиционното ипотечно финансиране за жилище, обитавано от собственик. И все пак цената им отразява високия риск, който поема кредиторът, и малката вероятност да получите банков заем с ниска лихва, за да обърнете къща. Но използването на парите на други хора не само ви позволява да започнете в обръщащия се бизнес, когато имате малко или никакви пари за инвестиране, но също така ви дава шанс да обърнете повече имоти едновременно и да увеличите общите си печалби, след като натрупате достатъчно опит, за да направите няколко сделки.

Отказ от отговорност: Кредиторите, посочени и описани в тази статия, са представени само за информационни цели. Нито Investopedia, нито авторът подкрепят някоя от тези компании. Кредитополучателите трябва да направят собствено проучване, преди да определят дали някой от тези кредитори е добър избор за техните конкретни финансови нужди.