Дома под наем: Как работи процесът

Ако сте като повечето купувачи на жилища, ще ви трябва ипотека за финансиране на покупката на нова къща. За да се класирате, трябва да имате добро кредитен рейтинг и пари в брой за първоначално плащане. Без тях традиционният път към собствеността може да не е опция.

Съществува обаче алтернатива: договор за отдаване под наем, в който наемате жилище за определен период от време, с възможност да го купите преди изтичането на договора за наем. Договорите за отдаване под наем се състоят от две части: стандартен договор за наем и опция за закупуване.

Ето кратко описание за какво да следите и как работи процесът на отдаване под наем. Това е по -сложно от отдаването под наем и ще трябва да вземете допълнителни предпазни мерки, за да защитите интересите си. Това ще ви помогне да разберете дали сделката е добър избор, ако искате да купите жилище.

Невъзстановими авансови такси

В споразумение за отдаване под наем, вие (като купувач) плащате на продавача еднократна, обикновено невъзстановима, авансова такса, наречена опционна такса, опционна сума или възнаграждение за опция. Тази такса ви дава възможност да закупите къщата до някоя бъдеща дата. Опционната такса често подлежи на договаряне, тъй като няма стандартна ставка. Все пак таксата обикновено варира между 1% и 5% от покупната цена.

Вариант на лизинг срещу Лизинг-Покупка

Важно е да се отбележи, че има различни видове договори за отдаване под наем за собственост, като някои са по-удобни за потребителите и гъвкави от други. Вариант на лизинг договорите ви дават право, но не и задължение, да закупите жилището, когато договорът за наем изтича. Ако решите да не купувате имота в края на договора за наем, опцията просто изтича и можете да си тръгнете без задължение да продължите да плащате наем или да купувате. Това не винаги е така при договорите за покупко-продажба.

За да имате възможност да купувате без задължение за покупка, той трябва да бъде договор за опция за лизинг. Тъй като legalese може да бъде предизвикателство за дешифриране, винаги е добра идея да прегледате договора с квалифициран адвокат по недвижими имоти, преди да подпишете каквото и да е, за да знаете правата си и какво точно сте влизане в.

Договаряне на покупната цена

Договорите за отдаване под наем трябва да определят кога и как се определя покупната цена на жилището. В някои случаи вие и продавачът ще се споразумеете за покупна цена при подписването на договора, често на по -висока цена от текущата пазарна стойност. В други ситуации цената се определя, когато лизингът изтече, въз основа на тогавашната пазарна стойност на имота. Много купувачи предпочитат да „заключат“ покупната цена, особено на пазарите, където цените на жилищата се покачват.

Прилагане на наем към Доверителя

Ще плащате наем през целия срок на лизинга. Въпросът е дали част от всяко плащане се прилага към евентуалната покупна цена. Като пример, ако плащате 1200 долара под наем всеки месец за три години и 25% от това се кредитира за покупката, ще спечелите 10 800 долара кредит за наем (1200 долара х 0,25 = 300 долара; $ 300 x 36 месеца = $ 10 800). Обикновено наемът е малко по -висок от текущия лихвен процент за района, за да компенсирате кредита за наем, който получавате. Но бъдете сигурни, че знаете какво получавате за плащането на тази премия.

Поддръжка на дома под наем

В зависимост от условията на договора може да сте отговорни за поддържането на имота и плащането на ремонти. Обикновено това е отговорност на наемодателя, така че прочетете внимателно дребния шрифт на вашия договор. Тъй като продавачите в крайна сметка са отговорни за всички такси, данъци и застраховки на асоциацията на собствениците на жилища (все пак това е тяхната къща), те обикновено избират да покрият тези разходи. Така или иначе, ще ви е необходима застрахователна полица на наемател, за да покриете загуби в лично имущество и да осигурите покритие на отговорност, ако някой е ранен, докато е в дома, или ако случайно нараните някого.

Уверете се, че изискванията за поддръжка и ремонт са ясно посочени в договора (помолете вашия адвокат да обясни вашите отговорности). Поддържането на имота, например косене на тревата, изгребване на листата и почистване на улуците и т.н., е много различно от подмяната на повреден покрив или довеждането на електричеството до код. Независимо дали ще носите отговорност за всичко или само за косене на тревата, проверете дома, поръчайте оценка и се уверете, че данъците върху имота са актуални, преди да подпишете каквото и да било.

Закупуване на имота

Какво ще се случи, когато договорът приключи, зависи отчасти от вида на споразумението, което сте подписали. Ако имате договор за опция за наем и искате да закупите имота, вероятно ще трябва да получите ипотека (или друго финансиране), за да платите изцяло на продавача.

И обратно, ако решите да не купувате къщата - или не можете да си осигурите финансиране до края на срок на лизинг - опцията изтича и се изнасяте от дома, все едно че наемате друга Имот. Вероятно ще загубите всички пари, платени до този момент, включително парите от опцията и всички спечелени кредити за наем, но няма да имате задължение да продължите да наемате или да купувате жилището.

Ако имате договор за покупко-продажба, може да сте законово задължени да закупите имота, когато лизингът изтече. Това може да бъде проблематично по много причини, особено ако не можете да си осигурите ипотека. Договорите за опция лизинг почти винаги са за предпочитане пред договорите за покупко-продажба, тъй като предлагат повече гъвкавост и не рискувате да бъдете съдени, ако не желаете или не можете да купите жилището по време на лизинга изтича.

Отнасяйте се към процеса по същия начин, по който бихте постъпили, ако напълно купувате жилище: Направете дължимата грижа, проучете района, сравнете цените с други близки домове, проучете договора и проучете тези на продавача история.

Идеалният кандидат за отдаване под наем

Споразумението за отдаване под наем може да бъде отличен вариант, ако сте амбициозен собственик на жилище, но не сте напълно готови, финансово казано. Тези споразумения ви дават възможност да подредите финансите си, да подобрите кредитния си рейтинг и да спестите пари за авансово плащане, докато „заключвате“ къща, която бихте искали да притежавате. Ако опционалните пари и/или процент от наема отиват към покупната цена, което те често правят, вие също можете да изградите някакъв собствен капитал.

Докато споразуменията за отдаване под наем на собственост традиционно са насочени към хора, които не могат да отговарят на условията съответстващи заеми, има втора група кандидати, които са до голяма степен пренебрегвани от индустрията за отдаване под наем на собственик: хора, които не могат да получат ипотеки на скъпи, несъответстващи пазари на заеми. „На скъпите пазари на градски недвижими имоти, където джъмбо (несъответстващи) заеми са стандарт, има голямо търсене на по -добро решение за финансово жизнеспособни, кредитоспособни хора, които все още не могат да получат или не искат ипотека “, казва Марджори Шолц, основател и главен изпълнителен директор на Verbhouse, стартираща компания, базирана в Сан Франциско.

„Тъй като цените на жилищата се покачват и все повече градове се оценяват извън съответстващите лимити на заемите и се вкарват в огромни заеми, проблемът се измества от потребителите към индустрията за вътрешно финансиране“, казва Шолц. Със строги насоки за автоматично поемане и 20% до 40% изисквания за авансово плащане, дори финансово способните хора могат да имат проблеми с получаването на финансиране на тези пазари.

„Всичко необичайно - например по отношение на доходите - прехвърля добрия доход в„ изключителен “статус, защото застрахователите не могат да ги поставят добре в кутия“, казва Шолц. Това включва хора, които имат нетрадиционни доходи самоосигуряващ се или работници по договор, или нямат кредитна история в САЩ (напр. чуждестранни граждани) - и тези, на които просто им липсват огромните 20% до 40% авансови плащания, които банките изискват за несъответстващи заеми.

Пазарите с висока цена не са очевидното място, където ще намерите имоти под наем, което прави Verbhouse необичайна. Но всички потенциални купувачи на наеми за собствени жилища биха се възползвали от опитите да впишат своите ориентирани към потребителите характеристики в договори за наем за собственост: Таксата за опция и част от всяко плащане за наем се изкупуват покупната цена долар за долар, наемната и покупната цена са заключени за срок до пет години и участниците могат да изградят собствен капитал и да уловят пазарната оценка, дори ако решат да не Купува. Според Scholtz, участниците могат да „теглят“ в справедлива пазарна стойност: Verbhouse продава жилището и участникът запазва пазарната оценка плюс всеки собствен капитал, който е натрупал чрез плащания за „изкупуване“ на наем.

Преди да подпишете договора

Какви стъпки трябва да предприемете, когато обмисляте имот под наем? Бъди сигурен за: 

Изберете правилните условия

Въведете договор за опция за лизинг вместо договор за покупко-продажба.

Потърси помощ

Наемете квалифициран адвокат по недвижими имоти, който да обясни договора и да ви помогне да разберете вашите права и задължения. Може да искате да преговаряте по някои точки преди подписването или да избегнете сделката, ако тя не е достатъчно благоприятна за вас.

Проучете договора

Уверете се, че разбирате:

• Сроковете (какво се дължи когато)
• Опционалната такса и наемните плащания - и колко от всеки се прилага към покупната цена
• Как се определя покупната цена
• Как да упражните опцията си за покупка (например продавачът може да изиска да предоставите предварително писмено предизвестие за намерението си да купите)
• Дали се допускат домашни любимци
• Кой е отговорен за поддръжката, таксите на асоциацията на собствениците на жилища, данъците върху собствеността и други подобни
• Какво означава „поддръжка“: просто косене на тревата и изгребване и т.н. или сериозен ремонт, като фиксиране на покрив.

Проучете дома

Поръчайте независима оценка, получете проверка на имота, уверете се, че данъците върху собствеността са актуални и се уверете, че няма имуществени залози върху имота.

Проучете Продавача

Проверете кредитния отчет на продавача, за да потърсите признаци на финансови затруднения и да получите доклад за собствеността вижте колко дълго продавачът притежава имота - колкото по -дълго го притежават и колкото повече капитал, По-добре.

Проверете два пъти финия шрифт

При какви условия бихте загубили възможността си да закупите имота? Според някои договори вие губите това право, ако закъснявате само с едно наемно плащане или ако не уведомите писмено продавача за намерението си да купите.

Долния ред

Договорът за отдаване под наем позволява на потенциалните купувачи на жилища да се нанесат в къща веднага, с няколко години да работят за подобряване на кредитните си оценки и/или спестяване на авансово плащане, преди да се опитат да получат a ипотека. Разбира се, трябва да бъдат спазени определени условия, в съответствие със споразумението за отдаване под наем на собственик. Дори ако агент по недвижими имоти помага в процеса, от съществено значение е да се консултирате с квалифициран адвокат по недвижими имоти, който може да изясни договора и вашите права, преди да подпишете каквото и да било.