Definicja obligacji władz mieszkaniowych

Czym są obligacje władz mieszkaniowych?

Obligacje władz mieszkaniowych lub obligacje mieszkaniowe są emitowane przez stanową lub lokalną agencję rządową, aby pomóc w finansowaniu budowy lub remontu tanich mieszkań na wynajem. W ramach niektórych programów dochody z takich obligacji mogą również zostać wykorzystane na pomoc osobom o niskich dochodach w zakupie domów. Odsetki uzyskane przez inwestorów od obligacji władz mieszkaniowych są zwolnione z podatków federalnych, a także mogą być zwolnione z opłat stanowych i lokalnych podatki dochodowe.

Jak większość obligacje komunalne, obligacje mieszkaniowe były historycznie postrzegane jako bardzo bezpieczne inwestycje. W tym przypadku obligacje są wspierane przez rząd federalny, który postrzega je jako środek zachęcający do budowy mieszkań dla osób o niskich dochodach.

Zrozumienie obligacji władz mieszkaniowych

Urząd gminy może emitować dług w postaci obligacji w celu pozyskania kapitału na finansowanie projektów. Dwa rodzaje obligacji komunalnych to: ogólny obowiązek obligacje i obligacje przychodowe. Odsetki i spłata kapitału obligacji ogólnego zobowiązania (GO) są finansowane z kasy państwa lub samorządu.

Te obligacje są wspierane przez pełna wiara i kredyt samorządu gminnego, który może być uprawniony do podwyższenia podatków w celu wypełnienia swoich zobowiązań płatniczych z tytułu obligacji GO. Z drugiej strony zobowiązania płatnicze z tytułu obligacji przychodowej są zabezpieczone przewidywanym strumieniem przychodów projektu, dla którego obligacja została wyemitowana. Jedną z form obligacji przychodowych jest obligacja mieszkaniowa.

Władze stanowe i lokalne emitują obligacje mieszkaniowe, aby sfinansować budowę lub remont tanich mieszkań na wynajem. Oprócz spłaty kapitału obligacji stan lub miejscowość musi zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy. NS obligacje działalności prywatnej (PAB), obligacje mieszkaniowe mogą być emitowane w imieniu wykwalifikowanych deweloperów dochodowych i niekomercyjnych w celu finansowania projektów mieszkaniowych o niskich dochodach, wielorodzinnych i senioralnych.

Ponadto dochody z obligacji mieszkaniowych mogą być również emitowane w celu zapewnienia taniego finansowania hipotecznego rodzinom lub osobom o niskich dochodach, aby mogli kupić dom. Kredyty hipoteczne udzielane w ramach obligacji mieszkaniowych są ograniczone do osób kupujących dom po raz pierwszy, którzy zarabiają nie więcej niż mediana dochodu dla danego obszaru. Ponadto cena domu zakupionego z hipoteką na obligacje mieszkaniowe jest ograniczona do 90% średniej ceny zakupu powierzchni.

Uwagi specjalne

Obligacje mieszkaniowe mają zazwyczaj niskie oprocentowanie i mogą być emitowane jako obligacje stałe lub zobowiązanie na żądanie o zmiennej stopie procentowej (VRDO). Płatności kapitału i odsetek na rzecz posiadaczy obligacji są dokonywane z zastawionych spłat hipotecznych i dochodów z inwestycji.

Spłaty kredytów hipotecznych dokonywane przez kredytobiorców odbiera powiernik obligacji mieszkaniowej, który lokuje środki w inwestycje krótkoterminowe do wyznaczonego terminu zapłaty odsetek obligatariuszom. W efekcie spłata obligacji mieszkaniowych jest poparta terminową i stałą spłatą odsetek oraz spłatą kapitału bazowych kredytów hipotecznych przez kredytobiorców.

Obligacje mieszkaniowe są korzystne zarówno dla państwa, jak i inwestorów prywatnych. Z jednej strony rząd zyskuje dostęp do dużej ilości taniego finansowania. Z drugiej strony, korzyści podatkowe oferowane przez obligacje mieszkaniowe są bardzo atrakcyjne dla osób z wyższych przedziałów podatkowych.

Dla inwestorów odsetki płacone przez obligacje mieszkaniowe są zwolnione z federalnego, a czasem stanowego podatku dochodowego. Im wyższa krańcowa stawka podatkowa, tym cenniejsze jest zwolnienie z podatku z tytułu obligacji skarbowych. Chociaż inwestorzy podlegają alternatywny podatek minimalny (AMT) może podlegać opodatkowaniu, zwolnienie oznacza, że ​​inwestorzy w wysokich federalnych przedziałach podatkowych korzystają z obligacji przychodowych i innych obligacji komunalnych. To zwolnienie podatkowe pomaga zrekompensować niskie oprocentowanie obligacji.

Federalny ulgi podatkowe na mieszkania o niskich dochodach są kolejnym źródłem kapitału, który może być wykorzystany zamiast lub oprócz obligacji mieszkaniowych w celu finansowania projektów mieszkaniowych po przystępnych cenach. Kredyty to bezzwrotne federalne ulgi podatkowe na część odsetek od kredytu hipotecznego, które kwalifikujący się nabywcy domów płacą każdego roku.

Ponieważ pociągają za sobą dług rządowy, sprzedaż obligacji komunalnych czasami wymaga zgody lokalnych wyborców. Na przykład w 2018 r. wyborcy w Kalifornii zaaprobowali głosowanie dotyczące sprzedaży obligacji władz mieszkaniowych o wartości 4 miliardów dolarów w celu sfinansowania programów dla mieszkańców o niskich dochodach, weteranów i robotników rolnych.